02188962168

گواهی عدم خلافی ملک

خلاصه

گواهی عدم خلافی به مجوزی اطلاق می شود که هنوز عملیات اجرایی یک ساختمان به پایان نرسیده است.معمولا این گونه گواهی و مجوز را بنا بر درخواست سازنده/ مالک ملک مورد نظر صادر می کنند و در آن مراحلی را که تا زمان تقاضا انجام شده است را مورد تایید قرار می دهند.


توضیحات

هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده .
 
در صورتی که مالک بنا در مدت زمان تعیین شده اقدام به قلع بنا نکند سازمان شهرداری باید قانوناً و رسماً خود اقدام به قلع بنا کرده و هزینه آن را طبق ضوابط و مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک بنا دریافت خواهد کرد.
سازمان شهرداری مکلف است در اسرع وقت تصمیم اتخاذ شده را به مالک بنا ابلاغ کند.
چنان چه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنای ساخته شده باشد، مدت زمان محدودی که نباید بیشتر از دو ماه باشد جهت اقدامات لازم تعیین می‌شود.
در برخی موراد پیش می‌آید که شهرداری مانع از ادامه فعالیت ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، دراین صورت مالک یا سازنده مکلف است حداکثر در طی یک هفته از تاریخ ذکر شده یا همان زمان جلوگیری از ساخت بنا ، موضوع را در کمیسیون ذکر شده مطرح کرده باشد، در صورتی که این امر انجام نشود کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع رسیدگی خواهد کرد.
 

عوارض شهرداری که به ساختمان تعلق می‌گیرد چگونه محاسبه می‌شود؟


 در همین رابطه بخوانید:
 
پس از گذشت مدت زمان تعیین شده کمیسیون موظف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در عرض مدت زمان ۱ ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد را اتخاذ کند.
در این هنگام پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کنند که فقط به مدت ۱۰ روزمهلت دارد توضیحاتی که به صورت کتبی ثبت شده است را ارسال کند.
دقت داشته باشید هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود.


مرجع قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی کیست؟

 
 یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری شامل ساخت بناهایی که فاقد پروانه هستند، است. از نظر ساکنین در ساختمان یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی عدم احداث پارکینگ است.
اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ بر تراکم اضافه تنها تا هنگامی صدق می‌کند که آن بنا پا برجا باشد و در صورت تخریب ساختمان و تجدید بنا استناد به رأی صادر شده برای استفاده از تراکم مازاد در ساختن مجدد بنا به هیچ عنوان قابل قبول نیست.
شهرداری‌ها موظف هستند پس از اخذ جریمه برابر تبصره ۴ قانون، گواهی پایان ساخت ملک بنا شده را صادر کنند. در مواردی  که شهرداری حکم صادر شده در رابطه با جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته شده قسمت‌های اضافه بناست که قبل از آن غیر مجاز محسوب می‌شده است.
تخلف تراکم اضافی ساختمان که معمولاً با نام و عنوان تخلف از اصول شهرسازی یا گاهی با عنوان تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی عنوان می‌شود، قابل رسیدگی است.
تخلف تراکم ساختمانی
زمانی که تخلفات ساختمانی با عنوان تجاوز به معابر شهری بیان می‌شود، مالک موظف است در هنگام نوسازی بنا با توجه به پروانه ساختمانی و طرح‌های مصوب، موارد اصلاحی را رعایت کرده و در صورتی که برخلاف پروانه ساختمانی یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد صورت بگیرد، شهرداری در چنین مواردی موظف است مانع از  ادامه عملیات ساختمانی شده و پرونده آن ملک را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال کند.

 

تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت اصول فنی


 چنان چه مهندسین ناظر گزارشی که شهرداری در خصوص عدم استحکام بنا صادر کرده است را قبول نداشته باشند مراتب به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع شده و اقدامات لازم انجام می‌شود.

 

جزئیات قانون عقب‌نشینی ساختمان چیست؟



اگر بنا به لحاظ فنی امکان محکم سازی و مقاوم سازی را نداشته باشد یا مالک آن ساختمان اقدامات لازم در رابطه با این موضوع را به عمل نیاورد کمیسیون ماده ۱۰۰ رای به قلع  و قمع بنا صادر می‌کند و موظف هستند آن را اجرا کنند.
در رابطه با عدم استحکام یک بنا از منظر فنی، کمیسیون ماده ۱۰۰ یک مدت خاص را تعیین می‌کند تا اقدام به رفع نقص انجام شود.
 عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

 موضوع کاربری زمین یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آن است. به این معنی که اگر قرار باشد کاربری زمینی تغییر کند، در صورتی که این کار بدون اخذ مجوزهای لازم انجام شود، این کار جزو تخلفات ساختمانی محسوب شده و قطعاً با برخورد سخت قانونی مواجه خواهد شد.
دقت داشته باشید در شهرهایی که یک نقشه جامع برای شهر تهیه و تنطیم شده باشد، شهرداری‌ها موظف هستند در پروانه ساختمانی نوع استفاده از بنا را قید کرده و در صورتی که بر خلاف نوع کاربری درج شده در پروانه ساختمانی در منطقه مدکور ساختمانی با نوع کاربری متفاوتی بنا شود شهرداری به کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد تخلف ساختمانی را بیان کند و در صورتی که احراز شود حداکثر ۲ ماه مهلت به مستاجر یا مالک داده می‌شود تا ملک را تخیله کند و تصمیمات لازم را اتخاذ کند.

 کمیسیون ماده ۱۰۰:
تخلف احداث بنا مغایر با کاربری ساخت در
ولی در صورتی که امکان تبدیل مکان پارکینگ به فضای قابل استفاده از پارکینگ تبدیل شود کمیسیون ماده ۱۰۰ حق اخذ جریمه را ندارد. به همین دلیل شما از تخلف عدم احداث پارکینگ مبرا می‌شوید.
در صورتی که شما ساختمانی را بنا کنید که پارکینگی برای واحدهای ساختمان در نظر نگیرید یا پارکینگ ساختمان غیر قابل استفاده باشد و امکانی برای اصلاح آن پارکینگ به پارکینگ مورد استفاده وجود نداشته باشد کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند با توجه به موقعیتی که ملک شما دارد و همچنین نوع استفاده از فضای پارکینگ رای اخذ جریمه از مالک را صادر کند و تخلف عدم احداث پارکینگ برای شما لحاظ شود.
تخلف عدم احداث پارکینگ به همسایگان نیز آسیب می‌زند و موجب پر شدن فضای کوچه و سختی تردد و عبور و مرور می‌شود.
با توجه به افزایش خودروها و سد معبر فضای شهری تخلف عدم احداث پارکینگ تخلفی مهم درنظر گرفته می‌شود. عدم احداث پارکینگ به زیبایی فضای شهری نیز آسیب می‌زند.
در تخلفات ساختمانی بحث عدم احداث پارکینگ امر بسیار مهمی شمرده می‌شود.
تخلفات ساختمانی – تخلف عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰:
اگر محل بنای ساخته شده فاقد پلاک ثبتی باشد و شما در همان ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، با توجه به قانون ماده  ۱۰۰ و تبصره‌های آن در صورتی که بنا در محدوده و حریم شهر واقع شده باشد در صورت نداشتن سند همچنان شامل این ماده می‌شود.
هرگونه ساخت وسازی که فاقد یک مجوز کتبی از سازمان شهرداری باشد بنای فاقد پروانه شمارده می‌شود. به همین علت در صورتی که صاحب ملک تمامی مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض را انجام داده باشد اما مبادرت به اخذ پروانه نکرده باشد و ساختمان خود را بنا کند در این حالت همچنان به آن ساختمان بنای فاقد پروانه می‌گویند.
تخلف بنای فاقد پروانه در کمیسیون ماده ۱۰۰:
تخلفات ساختمانی انواع مختلفی دارد که در ادامه این مقاله به بررسی آن‌ها می‌پردازیم:

 

انواع تخلفات ساختمانی کدامند؟


زمین‌های مختلف دیگری برای کاربری‌های مختلف وجود دارد که از حوصله این مقاله خارج است. 
آموزشی: اراضی که برای احداث ساختمان‌های مورد نیاز آموزش و پرورش، تعلیم و تربیت، آموزش عالی، آموزش غیرانتفاعی، آموزشی رسمی و غیررسمی و … تعیین می‌شود.
اداری: زمینی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پیش‌بینی شده باشد کاربری اداری نام دارد.
تجاری: زمین‌هایی که برای احداث مغازه، پاساژ و بازار در نظر گرفته می‌شود را کاربری تجاری می‌گویند. (مانند عمده فروشی‌ها، خرده فروشی‌ها و دفاتر تجاری)
مسکونی: محیطی که صرفاً برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش‌بینی شده است را کاربری مسکونی می‌گویند. (بسیار کم = ویلایی، زیاد = بلندمرتبه و … )
کاربری زمین : نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت‌ها و طرح‌های هادی و تفصیلی، کاربری زمین می‌گویند.
ب) کاربری

تراکم: منظور از این واژه درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات ساختمان قابل احداث است که در طرح تفصیلی برای کاربری‌های مختلف به صورت مجزا و جداگانه هر کدام تعریف شده است. (البته سطوح بخش پارکینگ، مشاعات موجود در طبقه همکف، زیرزمین‌ها و انباری‌های مخصوص و جداگانه موجود در زیرزمین در نظر گرفته نمی‌شود.)
صفر طبقه: منظور از صفر طبقه ایجاد خرپشته یا انباری یا هر گونه توسعه بنا در طبقات موجود ساختمان که منجر به ایجاد یک طبقه اضافی نشود.
مساحت مفید: بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی طبقات، ‌نورگیرها،‌ پارکینگ واحدهای ساختمان، راه پله، چاهک آسانسور، شوت زباله و انبارهای مجزا مخصوصاً آن‌هایی که در زیر زمین قرار گرفته اند، تاسیسات ساختمانی و فضاهای مشاعی دیگر مساحت مفید یک ساختمان است.
تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام شامل تعداد طبقات می‌شود (دقت داشته باشید خرپشته جزء طبقات یک ساختمان محسوب نمی‌شود)
ضریب سطح اشغال: سطح تصرف شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین مورد نظر را ضریب سطح اشغال می‌گویند.
مساحت کل بنا: مجموع سطح طبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین را مساحت کل بنا می‌گویند.
مساحت زیربنا: مساحت هر طبقه از بنا را مساحت زیر بنا می‌گویند.
مساحت زمین: منظور از این واژه مساحت یک قطعه زمین است.
الف )مشخصات

 

برخی اصطلاحات مهم در قوانین  مقررات ساخت و ساز و تخلفات ساختمانی



 مبنا و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و تبصره های ۱۱ گانه آن است. همچنین بر اساس ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری: شهرداری‌ها دارای اختیار نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر، از جمله تعیین تعداد طبقات، ارتفاع، نما سازی، کیفیت ساختمان‌ها بر اساس نقشه جامع شهر و منطقه بندی آن ، با رعایت ضوابط و معیارهایی که از طرف شورای عالی شهرسازی تعیین و به وسیله وزارت کشور ابلاغ خواهد شد، هستند.

سایر تخلفات

نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
عدم رعایت اصول بهداشتی
رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا
عدم رعایت اصول شهرسازی
تخلفات ساختمانی عبارت است از بی اعتنایی و بی توجهی به قانون‌های موجود در عرصه ساخت و ساز شهری، قانون شکنی در بحث ساختمان سازی و عدول مقرار ساختمان سازی و عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی در ساخت ساختمان است. بهتر است بدانید تخلفات ساختمانی را در سازمان شهرداری به پنج گروه تقسیم کرده اند. این پنج گروه شامل مواردی که در ذیل بیان خواهیم کرد است:
در صورت انجام هرگونه از تخلفات ساختمانی کارفرما یا سازنده ساختمان موظف است جریمه آن را پرداخت کرده و در صورت نیاز حتی بخشی که دارای تخلف است تخریب شده و از نو ساخته شود. این تخلفات شامل چند دسته‌ی مختلف هستند که تخلف عدم احداث پارکینگ از آن دسته است.
 سازندگان ساختمان‌های جدید باید قوانین و مقررات مربوط به ساخت بنا را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار داده و سر لوحه کار خود قرار دهند.

انواع تخلفات ساختمانی چیست؟

 

مدارک مورد نیاز اخذ گواهی خلافی ساختمان چیست؟


وجود این گواهی باعث می شود که خریداران نسبت به رعایت ضوابط شهرداری و نکات فنی اطمینان داشته باشند.
یکی دیگر از کاربردهای این گواهی در زمان پیش فروش است به این شکل که فردی که به عنوان خریدار ملک در حال ساخت است تا به حال از روند اجرایی و ساخت و ساز اطلاعی نداشته این افراد از کیفیت مصالحی که تاکنون برای ساخت به کار رفته است باخبر نیستند.
مطمئنا بانک ها در هنگام درخواست سازندگان ملک برای وام های مربوط به این موضوع آن را درخواست می کنند.
یکی از مهم ترین علل اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان دریافت تسهیلات بانکی برای ساختمان است.
علت اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان چیست؟


علت صدور گواهی عدم خلاف ملک :


گواهی عدم خلافی به مجوزی اطلاق می شود که هنوز عملیات اجرایی یک ساختمان به پایان نرسیده است.معمولا این گونه گواهی و مجوز را بنا بر درخواست سازنده/ مالک ملک مورد نظر صادر می کنند و در آن مراحلی را که تا زمان تقاضا انجام شده است را مورد تایید قرار می دهند.

گواهی عدم خلافی  اغلب وظیفه دارد تا مراحلی که در ساخت و ساز انجام گرفته است را بر مبنای ضوابط شهرداری مورد بررسی قرار بدهد.

از دیدگاه دیگر می توانیم صدور گواهی عدم خلاف ساختمان را براساس رعایت ضوابط شهرداری و اصول فنی مطرح شده ای دانست که در مباحث ملی مقررات ساختمان وجود دارد.

موسسه حقوقی آراز فرتاک مشاوره شهرداری اخذ عدم خلافی را به موکلین خود ارائه می دهد.

تفاوت گواهی عدم خلافی ملک با اخذ پایان کار


نکته ی مهم دیگری که در این جا وجود دارد این گواهی در برخی موارد با گواهی پایان کار با همدیگر اشتباه می شوند گواهی پایان کار همان طور که از نام آن مشخص است پس از به پایان رسیدن عملیات اجرایی صادر می شود.

تفاوتی که بین گواهی عدم خلاف ساختمان و گواهی پایان کار وجود دارد به میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان بستگی دارد. زمانی که ساختمان در میانه ی مراحل ساخت و ساز است مسلما این امکان وجود ندارد که گواهی پایان کار صادر شود، به همین علت در این زمان گواهی عدم خلاف ساختمان را صادر می کنند.

 

مدارک لازم جهت صدور گواهی عدم خلافی ملک از شهرداری :


۱) گزارش مرحله‌ای مهندس ناظر:
مهندسان ناظر نحوه اجرای عملیاتی که در حین ساخت ساختمان انجام می گیرد را به شکل یک گزارش مرحله ای انجام می گیرد.

گزارش های این چنینی را اغلب در هنگام بازدید از ساختمان ها صورت می گیرد. این گزارش ها شامل خلاف یا عدم خلاف هایی است که در هنگام ساخت و ساز روی می دهد را ذکر می کند.

۲)ارائه تاییدیه استفاده از بتن استاندارد برای مرحله فونداسیون و سقف‌ها:
یکی از مهم ترین مواردی که در اخذ گواهی عدم خلافی ساختمان مهم است به کاربردن مصالح مرغوب و با کیفیت در ساخت و ساز به ویژه ساخت سازه ها است.

یک نمونه از مصالح که کیفیت آن بسیار حائز اهمیت است بتن بوده در همین زمینه مهندسان ناظر وظیفه دارند که از مجری پروژه و کنترل آن به جهت انطباق مشخصات بتن با نقشه‌های سازه‌ای تاییدیه بتن با کیفیت را دریافت کنند. لازم به ذکر است بدانید که ضوابط شهرداری برای یتن های آماده دستورالعمل های خاصی را در نظر گرفته است.

۳)در مرحله سفت کاری به همراه گزارش ناظر، نتایج آزمایشگاه ارائه شود:
برای اینکه اطمینان لازم در مورد بتن به وجود بیایید و این اطمینان حاصل شود که ضوابط شهرداری و استاندارد ها در این زمینه رعایت شده است.

باید در هنگام عملیات اجرایی نمونه هایی از بتن مورد استفاده گرفته شده و مورد آزمایش قرار بگیرد.

پس از انجام آزمایشات لازم و همچنین بررسی که توسط ناظر جهت پذیرش یا عدم آن و انطباق آن با مشخصات بتن تعیین شده این جواب را برای درج شدن در پرونده ی ساختمان ها ارسال می کنند.

توجه کنید در حال حاضر کمتر پروژه ای را می توانید مشاهده کنید که در آن از بتن استفاده نشده باشد.

۴)پرداخت عوارض نوسازی:
برای دریافت گواهی عدم خلاف لازم است که با شهرداری تسویه کامل کرده همچنین عوارض نوسازی را نیز پرداخت کنید.

در کنار مدارک ذکر شده برای اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان باید مدارک دیگری نظیر مدارک احراز هویت، پروانه ساخت، مدارک مالکیت و نقشه‌های مصوب و گزارش وضعیت موجود را نیز ارائه بدهید.


سایر خدمات موسسه حقوقی آراز فرتاک
مشاوره مربوط به کمیسیون ماده صد
مشاوره اخذ پروانه ساخت ساختمان