توضیحات

اخذ پایان کار :گواهی پایان کار ساختمان، سندی است که پس از به اتمام رسیدن عملیات ساخت و ساز، با توجه به شناسنامه فنی ملک، توسط شهرداری صادر می‌گردد. صدور گواهی پایان کار ساختمان بدین معنی است که این ملک از نظر شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی و سایر ارگان‌های مربوط به ساختمان فاقد مشکل قانونی بوده و ساخت و ساز آن بر پایه رعایت اصول لازم صورت گرفته است. باید بدانید در صورتی که به هر علتی گواهی پایان کار برای ساختمانی صادر نشده باشد، نمی‌توان هیچ گونه نقل و انتقالی در رابطه با آن ملک را در دفاتر اسناد رسمی انجام داد. به بیان ساده تر برای دریافت سند مالکیت و انتقال دادن آن به غیر، وجود گواهی پایان کار ساختمان لازم و ضروری است.

مشاوره و وکیل حقوقی آرازفرتاک مشاوره شهرداری اخذ پایان کار را به موکلین خود ارائه می دهد.

پایان کار ساختمان چیست؟

پایان کار یا همان پروانه ساختمان مجوز اصلی برای شروع ساخت‌وساز یک ساختمان است که پس از تکمیل ساختمان باید به تأیید شهرداری برسد. طبق قانون مالک می‌بایست پس از تکمیل بنا برای صدور مجوز پایان کار به شهرداری منطقه‌ی سکونت خود مراجعه و نسبت به دریافت گواهی پایان کار اقدام نماید. پس‌ازآن شهرداری کارشناس و بازرس ویژه خود را برای تأیید به محل موردنظر می‌فرستد.  زمانی که برای کارشناس شهرداری محرز شود که مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان‌سازی رعایت شده و بنا با پروانه ساختمان و نقشه صادرشده توسط کارشناس شهرداری مطابقت دارد و این مسائل به تأیید او برسد، شهرداری نیز طبق اطلاعات بازرس و کارشناس خود، طی یک فرآیند اداری و فنی، اقدام به صدور پایان کار ساختمان برای مالک خواهد کرد.
به‌طورکلی پایان کار ساختمان پیش‌نیاز صدور سند رسمی و معتبر برای ساختمان است. که می‌تواند توسط مالک و یا وکیل قانونی وی صورت گیرد. هزینه‌های اخذ پایان کار نیز با توجه به کاربری ملک، متراژ زمین و زیربنا، تعداد طبقات و غیره متغیر است. پرداخت این هزینه‌ها بر عهده مالک است. کسب پایان کار ساختمان یک کار ضروری است چراکه خریدوفروش ساختمانی که گواهی پایان کار نداشته باشد، در دفاتر رسمی امکان‌پذیر نیست. صدور پایان کار ساختمان طی مراحل زیر توسط شهرداری منطقه موردنظر انجام می‌شود.

مراحل اخذ پایان کار ساختمان

برای اخذ پایان کار باید طبق قانون ساخت‌وسازها مراحل زیر را طی نمایید:

۱-تشکیل پرونده، در اولین گام شما باید فرم درخواست پایان کار را تهیه و آن را به مهندس ناظر بدهید تا تکمیل نماید. توجه داشته باشید که چنانچه ساخت‌وساز شما برای نوسازی بافت فرسوده است، باید ابتدا عوارض نوسازی را به شهرداری پرداخت و رسید آن را ضمیمه پرونده نمایید.
۲-در دومین مرحله می‌بایست سند مالکیت رسمی خود را برای اخذ دستور، ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان برای بازدید کارشناس شهرداری تحویل این سازمان دهید.
۳-در این مرحله کارشناس شهرداری از محل موردنظر بازدید و شرایط و اصول کار شمارا بررسی می‌کند.
۴-در چهارمین مرحله مهندس ناظر ساختمان می‌بایست فرم تکمیل‌شده و گزارش روند اجرای عملیات ساخت‌وساز را تحویل بازرس (کارشناس) شهرداری بدهد.
۵-در این مرحله گزارش کارشناس شهرداری توسط مسئول فنی و شهرسازی بررسی و در صورت تأیید دستور محاسبه صادر می‌کند.
۶-سپس مساحت زیربنای ساختمان با توجه به گزارشات مسئول فنی و پروانه ساختمان ازنظر کاهش یا افزایش متراژ محاسبه و مورد تأیید قرار می‌گیرد.
۷-در این مرحله کسب رضایت مجاورین و برطرف نمودن موارد خلاف قانون مطرح می‌شود. چنانچه ملک دارای تخلف ساختمانی باشد، مورد تخلف در کمیسیون داخلی و کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی و از مالک می‌خواهند که ظرف مدت ۱۰ روز توضیحات کافی و مستندات خود را به کمیسیون ارائه دهد. در این صورت اگر دلایل مالک برای کمیسیون قابل‌قبول بود که مراحل اخذ پروانه ادامه پیدا می‌کند. (چنانچه رأی کمیسیون مبنی بر جریمه مالک باشد، و مالک جریمه را پرداخت نکند، مجدداً پرونده به کمیسیون تجدیدنظر ارجاع و رأی تخریب صادر می‌شود. در این صورت است که مالک ظرف دو ماه فرصت دارد بنا را تخریب کند، در غیره این صورت شهرداری اقدام به تخریب ملک خواهد کرد و هزینه‌های آن را نیز طبق قانون از مالک دریافت می‌کند).
۸-درصورتی‌که مرحله قبل با موفقیت طی شود، واحد تشکیل پرونده شهرداری پیش‌نویس پایان کار را تهیه می‌کند.
۹-پیش‌نویس تهیه‌شده در بخش پروانه ساختمان شهرداری تکمیل و برای مرحله نهایی آماده می‌شود.
۱۰-در این مرحله پایان کار توسط، معاون شهرسازی، شهردار (معاون مالی واداری)، محاسب، پیش‌نویس گیرنده امضاءشده و سپس توسط دبیرخانه به مهر، شماره و تاریخ شهرداری ممهور می‌شود.
۱۱-پس از گذراندن این ۱۰ مرحله، جواز پایان کار ساختمان شما صادر می‌شود.
 

مدارک مورد نیاز برای درخواست پایان کار

اصل و کپی سند مالکیت یا اجاره نامه اوقاف
اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
اصل و کپی وکالتنامه محضری به همراه اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی وکیل (در صورت مراجعه وکیل)
اصل و کپی فیش پرداخت عوارض نوسازی سال جاری
کپی انحصار وراثت (در صورت فوت مالک)
کپی صورت مجلس تفکیکی اعیانی کلیه طبقات آپارتمانی
اصل و کپی عدم خلاف یا پایان کار قبلی (در صورت وجود)
کپی فیش برق و تلفن
اصل و کپی پروانه ساختمانی
اصل و کپی نقشه مصوب ممهور به مهر شهرداری
تکمیل و ارائه فرم درخواست
 

الزام اخذ پایان کار

دریافت پایان کار می‌تواند توسط مالک یا سازنده انجام شود. از آنجایی که دریافت این پروانه منوط به ارائه گزارش‌هایی از روند ساخت توسط مهندسین ناظر است، معمولا این مسئولیت بر عهده سازنده قرار داده می‌شود. در صورتی که متعهدان، به دلایل ناموجهی از اقدام به اخذ مجوز سر باز زنند، ذینفعان قادرند نسبت به آنها طرح دعاوی نمایند.
مهمترین علت ضرورت اخذ این مجوز، بحث انتقال سند است. این گواهی جز اسناد اصلی به هنگام انتقال سند مالکیت است که دفاتر اسناد رسمی، آن را درخواست می‌نماید. همچنین تنظیم صورت مجلس تفکیکی به منظور تفکیک واحدها که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک انجام می‌پذیرد، وابسته به اخذ این مجوز است.
 

طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار

خواهان دعوا کسی است که از صدور گواهی پایان کار نفع می برد مثل خریدار ملک. خوانده دعوا کسی است که اخذ پایان کار قانوناً بر عهده او می باشد مانند مالک ملک یا سازنده ملک، فروشنده یا پیش فروشنده ملک.
در مواردی که شهرداری از صدور گواهی پایان کار امتناع می نماید، خوانده دعوا، شهرداری می باشد.
کلیه دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی اقامه شوند که ملک در آنجا واقع شده است.

 نحوه صدور اجراییه

پس از صدور رأی و قطعی شدن آن، خواهان می تواند با ارائه درخواستی، تقاضای اجرای حکم را بنماید در اینصورت اجراییه صادر و به خوانده ابلاغ می شود که ظرف ده روز اقدام به اخذ پایان کار نماید. در صورت عدم اجرا توسط خوانده، خواهان می تواند با مجوز قضایی و با هزینه خود اقدام به اخذ پایان کار نماید و بعد از آن می تواند هزینه های انجام شده را از خوانده مطالبه نماید.

نکات مهم در مورد دعوای اخذ پایان کار

تا زمانی که پایان کار گرفته نشود، نمی توان اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی نمود.
کسی که مالک اصلی ملک است، محکوم به اخذ پایان کار می شود و کسی که در قرارداد، متعهد به اخذ پایان کار شده است، صرفاً به پرداخت خسارت و ضرر و زیان محکوم می گردد.
بعلت آنکه دعاوی اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی، مرتبط با هم هستند، همه آنها را می توان ضمن یک دادخواست مطرح نمود.
صدور پایان کار فرع بر تعیین تکلیف کمیسیون ماده ۱۰۰ در خصوص تخلفات صورت پذیرفته در احداث ساختمان می‏ باشد.
نظر به اینکه لازمه تنظیم سند رسمی انجام مقدمات از جمله اخذ پایان کار و تفکیک می‌باشد، ولو این تعهدات در مبایعه‌نامه تصریح نشده باشند، فروشنده به انجام امور فوق مستنداً به مبایعه‌نامه عادی محکوم می‌شود.
صدور پایان کار، فرع بر احداث بنا و اتمام آن است و نظر به عدم احداث بنا، الزام شهرداری به صدور پایان کار، سالبه به انتفای موضوع می باشد.
صدور گواهی پایان کار، موکول به مراجعه کارفرما به اداره تأمین اجتماعی و پرداخت حق بیمه کارگران ساختمانی به نهاد مذکور می‎باشد.
تغییر مشاعات تا پیش از صدور پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی، فاقد منع قانونی است و تنظیم قولنامه، مانع درخواست صدور پروانه جدید از سوی مالک رسمی نخواهد بود.
وقوع ملک در حریم رودخانه ارتباطی با صدور پایان کار نداشته و بعد از اخذ جرایم تخلفات ساختمانی، شهرداری مکلف به صدور پایان کار می‏ باشد.

پایان کار ساختمان کلنگی

قبل از سال ۴۹، هر نوع استفاده شهروندان از املاک خود حق تملک آنها تلقی می‌شد. بنابراین نیازی به اخذ پایان کار ساختمان برای سال های قبل از ۴۹ وجود ندارد. برای ساختمان‌های قدیمی یا به اصطلاح کلنگی، در صورت داشتن یک پایان کار قدیمی، کافیست با ارائه آن همراه با سایر مدارک نسبت به اخذ یک پایان کار جدید اقدام نمایند. البته ممکن است در بنا تغییری ایجاد شده باشد که مجوز آن از شهرداری صادر نگردیده (مانند اضافه کردن طبقه) یا تغییراتی که خلاف قوانین شهرداری است، در این صورت پرونده به منظور رسیدگی به تخلف، به کمیسیون داخلی شهرداری یا کمیسیون ماده ۱۰۰ارجاع داده می‌شود تا پس از پرداخت جریمه، پایان کار جدید را دریافت شود. اخذ پایان کار برای ملکی که بدون مجوز ساخته شده باشد و حتی سند هم نداشته باشد، بسیار دشوار و فرایند آن پیچیده است. در این مواقع توصیه می‌شود برای اخذ این مجوز، از کارشناسان حقوقی در حوزه ملکی کمک گرفته شود.
 

شرایط جدید صدور پایان کار از سال ۱۳۹۶

با توجه به روند افزایش جمعیت و نیاز به مسکن جدید و نیز با توجه به تغییر زیرساخت‌های شهری، اهمیت امنیت ساختمان‌ها و لزوم نوسازی بافت‌های فرسوده، پیش رفتن با استانداردهای ساختمان‌سازی گامی است که باید برداشته شود.
 به‌طور مثال از ابتدای دی‌ماه ۱۳۹۶ اخذ پایان کار منوط به ارائه گواهینامه واکنش در برابر آتش برای نمای ساختمان است. این گزینه از شرایط جدید برای صدور پایان کار است که ما را به استاندارهای ساختمان‌سازی نزدیک می‌کند. طبق این بخشنامه، دستگاه‌های اجرایی، مهندسان مشاور و پیمانکاران، موظف‌اند مصالحی را در پروژه‌های ساختمانی به‌کارگیرند که دارای تأییدیه از سازمان ملی استاندارد ایران و یا گواهینامه‌های فنی طبقه‌بندی واکنش در برابر آتش از مراجع مربوطه باشد.
طبق این بخشنامه، سازمان شهرداری موظف است، اخذ پروانه و پایان کار را منوط به اخذ گواهینامه فنی از مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نماید.

 

اخذ پایان کار صادره از شهرداری : 

وقتی کار ساختمان به پایان رسید، باید مدارکی را تهیه کنید و به شهرداری ببرید. اول از همه باید فرم درخواست پایان کار ساختمان را تهیه و آن را تکمیل کنید. بعد از آن، اگر ساخت و ساز شما برای نوسازی بوده است، باید عوارض نوسازی را پرداخت کنید و رسید آن را نیز همراه داشته باشد. از دیگر مدارک مورد نیاز شما سند مالکیت رسمی، درخواست به شهردار برای اخذ دستور، ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان برای بازدید کارشناس دفتر فنی است. البته این را نیز به خاطر داشته باشید که کارشناسان دفتر فنی و شهرداری باید از ساختمان تمام‌شده شما بازدید کنند، زیرا به مدارک بازدید و تایید نظر آنان هم نیاز داری

سایر خدمات موسسه حقوقی آرازفرتاک
گواهی عدم خلافی ملک
اخذ پروانه و جواز ساختمان