بارتر یا تهاتر به چه معناست تهاتر ملک چگونه انجام میگیرد
معنی تهاتر در قانون-مبنای تهاتر-انواع تهاتر -مهم ترین فوائد تهاتر-شروط وقوع تهاتر-تهاتر ملک چگونه صورت می گیرد و مقررات حاکم بر آن-تهاتر مصالح ساختمانی- خلاصه تهاتر کردن یعنی انجام معامله‌ای که در آن هیچ یک از دو طرف نتواند ادعا کند مانده‌ای نزد دیگری دارد. فرض کنید شما مدعی هستید که یک میلیون تومان از دوست خود طلبکارید و وقتی پیش قاضی می‌روید، او هم سندی ارائه کند که نشان دهد یک میلیون تومان از شما می‌خواهد. در این حالت شما دو نفر یکدیگر را تهاتر کرده‌اید.
توضیحات تاریخچه تهاتر
به سادگی نمی‌توان نقطه‌ی آغازین را در تاریخچه تهاتر جستجو کرد.
اما می‌توان گفت که تاریخچه تهاتر چنان طولانی است که عمر پدیده‌ای به نام پول و سیستم های مالی را می‌توان در حد یک جرقه، در کل تاریخ بشر، کوتاه و ناگهانی دانست
از نظر لغوی، تهاتر یعنی چه؟
تهاتر واژه‌ای عربی است و در شرح معنی تهاتر چنین می‌گویند که تهاتر کردن یعنی باطل کردن ادعای یکدیگر (المعانی). به عنوان یک مثال برای تهاتر فرض کنید شما مدعی هستید که یک میلیون تومان از دوست خود طلبکارید و وقتی پیش قاضی می‌روید، او هم سندی ارائه کند که نشان دهد یک میلیون تومان از شما می‌خواهد. در این حالت شما دو نفر یکدیگر را تهاتر کرده‌اید. همچنین وقتی دو نفر هم‌زمان یکدیگر را به یک کار متهم کنند، می‌گویند تهاتر کرده‌اند. بنابراین می‌توان گفت تهاتر کردن یعنی انجام معامله‌ای که در آن هیچ یک از دو طرف نتواند ادعا کند مانده‌ای نزد دیگری دارد. همان‌چیزی که فرهنگستان زبان فارسی آن را برابر با واژه‌ی پایاپای (داد و ستد پایاپای) می‌داند.
معنی تهاتر در قانون
باید توجه داشت تهاتر زمانی قابل اجراست که دو طرف نسبت به یکدیگر، دِین هم موضوع داشته باشند. به تعریف قانونی تَهاتُر عبارت است از رفع دِین بصورت قهری (اجباری) نسبت به یکدیگر با موضوع یکسان، به مقدار متقابل، از یک جنس با اتحاد زمان و مکان مگر به اختلاف سبب که قابلیت معادل سازی آن نیز وجود دارد. تهاتر به سه نوع وجود دارد که بسته به شرایط می توانیم از هر کدام از آنها استفاده نماییم.
مبنای تهاتر چیست؟
اصلی‌ترین مبنای تهاتـر، خرد و عقل انسانی است که هرگاه دو دین با هم دیگر بودند، تحت شرائطی ساقط شوند، بدون این که هر کدام پرداخت گردد. مثلا اگر کسی مبلغی به دیگری بدهکار باشد و از طرفی همان مقدار از او طلب کار باشد، این دو دین تحت شرائطی که خواهد آمد، ساقط می‌شوند بدون این که نیاز به پرداخت باشد. در حقیقت تهاتر یک نوع ایفای تعهد است.
آیا هنوز هم معاملات تهاتری انجام میشود؟
هر جا که استفاده از ابزار مبادله دشوار بوده و یا نقد کردن دارایی‌ها سخت باشد، رغبت به تهاتر افزایش پیدا می‌کند. به همین علت مثلا اصطلاح تهاتر ملک را بیشتر از تهاتر لباس و پوشاک می‌شنویم. یا به عنوان مثال در همین صنعت ساختمان، می‌شنویم که گاهی اوقات به جای پرداخت هزینه‌ی مصالح، واحدهای ساختمانی به فروشنده‌ی آن مصالح واگذار میشود.همچنین در مواردی که کشورها با تحریم‌های اقتصادی مواجه شده و جابجایی پول برایشان دشوار میشود، به استفاده از ابزار تهاتر ترغیب می‌شوند.
تهاتر به چند دسته تقسیم میشود؟
تهاتـر را حقوق دانان بر سه قسم تقسیم کرده‌اند:
تهاتـر قهری: منظور از تهاتـر قهری یا قانونی، این است که به حکم قانون است و ارادۀ طرفین در آن دخالت ندارد همان طوری که ماده 295 قانون مدنی، میگوید: تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین تراضی نمایند، حاصل میشود.
تهاتـر قراردادی: در صورتی که هر دو دین شرائط تهاتـر قهری را نداشته باشند، در این صورت طرفین می‌توانند با توافق تهاتـر نمایند. مثلا هر دو دین از یک جنس نباشند یا از جهت زمان و مکان تفاوت داشته باشند، با هم به طور قهری تهاتر نمی‌شوند.
تهاتـر قضائی: تهاتـری که حصول آن با رأی قضائی امکان دارد و اثبات می‌گردد. در مواردی که در اصل دین یا میزان آن و یا در وجود شرائط حصول تهاتـر اختلاف باشد، دادگاه پس از احراز شرائط، تهاتـر را اعلام مینماید.
مهم ترین فوائد تهاتر چیست؟
در این جا به سه فائده از فوائد تهاتـر اشاره می شود:
تهاتـر در حکم تأدیه دین است.
تهاتـر مانع پرداخت مکرر دیون و صرف وقت و هزینۀ ایفای تعهدات متقابل است.
در تهاتـر امنیت بیشتری برای رسیدن هر کدام از طرفین به طلب خود وجود دارد.
شروط وقوع تهاتر
در تهاتر شرط است که محل پرداخت دو دِین، زمان پرداخت آنها و درنهایت جنس موضوع دو دِین یکسان باشد. ممکن است که طلب یکی از طرفین ناشی از خرید ماشینی از طرف مقابل و طلب دیگری ناشی از قرض گرفتن مبلغ معینی باشد، این تفاوت در اسباب و علت ایجاد دو دین مانع تهاتر نیست. اما اختلاف در محل پرداخت بدهی‌ها یا اختلاف در زمان پرداخت دو بدهی همانطور که در بالا گفته شد مانع وقوع تهاتر است، مگر اینکه یکی از طرفین از حق خود مبنی بر پرداخت بدهی در محل مخصوص بگذرد یا هزینه‌ی پرداخت در محل موردنظر آنها توسط دیگری پرداخت شود. در مواردی نیز ممکن است که سررسید دو دین یکسان نباشد. مثلا در طلب متقابل مسعود و مهدی، سررسید طلب مهدی فردا و سررسید طلب مسعود دوماه بعد است. در این صورت این دو دین قابل تهاتر نیستند، مگر اینکه شخصی که زمان زیادی برای پرداخت دارد از این مهلت پرداخت صرف‌نظر کند که در این صورت تهاتر ممکن خواهد بود. در حالت دیگر ممکن است موعد پرداخت دو دین چندین ماه بعد ولی درست در یک زمان معین باشد، در این حالت براساس نظریه‌ی علمای حقوق تهاتر واقع میشود.
گاهی مقدار بدهی‌ها نیز یکسان نیست که در این صورت به مقداری که طرفین درمقابل هم بدهی و طلب دارند دیون آنها ساقط میشود. بین دینی که ثابت شده است و دینی که دادگاه باید به آن رسیدگی کند تا به پرداخت آن حکم دهد تهاتر اتفاق نمی‌افتد. تصور کنید که چکی از طرف شخصی در دست دارید اما او رسید ساده‌ای با امضای شما دارد که نشان می‌دهد به او بدهکار هستید. دادگاه باید به آن رسید رسیدگی کند تا شما را محکوم به پرداخت وجه نماید. در این صورت میان طلب محقق شما و طلب ثابت‌نشده‌ی او تهاتر نمی‌شود. همچنین ممکن است طی تصادف اتومبیل خساراتی به شما وارد شود و درعین‌حال شما به عامل ورود خسارت بدهکار باشید. دین شما با خساراتی که مورد حکم دادگاه قرار نگرفته و به آن رسیدگی نشده است، قابل تهاتر نخواهد بود.
جنس دین دو طرف نیز باید یکسان باشد. مثلا اگر عموی کشاورزتان مقداری برنج به شما بدهکار بوده است و شما نیز وجه نقد به او بدهکارید، تهاتر درمورد دو دین شما اتفاق نمی‌افتد، هرچند که امروزه ممکن است این شرط به‌علت اینکه اغلب دین‌ها از نوع وجه نقد است موردتوجه نباشد، اما اگر دقیقا هر دو به هم برنج بدهکار باشید و همه‌ی برنج‌های شما به‌خاطر طلب‌تان به شخص دیگری توقیف شود، تهاتر اتفاق نمی‌افتد چون موضوع دین شما حق کس دیگری غیر از عموی‌تان است.
تهاتر ملک چگونه صورت می گیرد؟ چه مقرراتی بر آن حاکم است؟
تهاتر برای سقوط دو دین متقابل به کار می رود و به کار بردن واژه تهاتر برای تعویض دو ملک باهم شاید صحیح نباشد و استفاده این واژه برای تعویض دو ملک باهم از روی مسامحه باشد.
منظور از تهاتر ملک در واقع معاوضه دو ملک باهم است که تابع مقررات عقد معاوضه است مگر اینکه طرفین یکی از عوضین را مبیع و یکی را ثمن بدانند که در این صورت عقد بیع خواهد بود.
طبق قانون مدنی؛ معاوضه عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين مالي می‌دهد به‌عوض مال ديگر كه از طرف ديگر اخذ می‌کند بدون ملاحظه اينكه يكي از عوضين مبيع و ديگري ثمن باشد. اگر یکی از عوضین پول باشد، دیگر عقد معاوضه نیست و بیع خواهد بود.
در معاوضه شرایط عمومی صحت قراردادها لازم است شرایط صحت نیز عبارتند از:
اهلیت- اراده- مشروعیت جهت و معین بودن موضوع.
تفاوت معاوضه با بیع که بیع را نسبت به آن برتری می دهد این است که خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تأخیر ثمن در معاوضه راه ندارد؛ زیرا این خیارات مخصوص عقد بیع‌اند. همچنین در معاوضه حق شفعه ایجاد نمی‌شود.
نکاتی پیرامون تهاتر مصالح ساختمانی
هیچ پرداخت نقدی در تهاتر صورت نمی گیرد اما دو طرف نسبت به یکدیگر متعهد هستند.
تهاتر مصالح ساختمانی برای هر دو طرف معامله یعنی سازندگان و تولیدکنندگان مصالح سودآور خواهد بود.
تهاتر ساختمان برای پروژه های بزرگ مناسب است.
در تهاتر مصالح ساختمنای ابتدای امر قیمت واحد و ساختمان مورد معامله توسط کارشناس تعیین شده و سپس بر اساس آن تولیدکنندگان، مواد و مصالح مربوطه را در اختیار سازنده قرار می دهند.
تولیدکنندگان بایستی ابتدای امر با هزینه خود مصالح را تامین کنند.
در این تهاتر، هم زمانی برای رفع دین، امکان پذیر نخواهد بود. چرا که سازنده برای تحویل ساختمان نیاز به زمان خواهد داشت.
در صورت وجود اختلاف نطر میان طرفین برای زمان و مکان پرداخت، انجام تهاتر امکان پذیر نخواهد بود.
تهاتر یکی از محکم ترین معاملات می باشد که تضمین پرداخت در آن بسیار بالا است.
افزایش سرعت در انجام معاملات با تهاتر
یکی از مزایای تهاتر املاک این است که سرعت انجام معامله بسیار بالاتر می‌رود. در خرید و فروش عادی، شما ابتدا باید برای ملک خود مشتری پیدا کرده و ملک را به فروش برسانید، سپس باید ملک مورد نظر خود را پیدا کنید و آن را بخرید.
این فرایند کار زمان‌بری است. اما در حالت تهاتر به جای اینکه با دو نفر به تفاهم برسید، با یک فرد به تفاهم می‌رسید. در این حالت دو قرارداد عقد میشود که شما در یک قرارداد خریدار و در قرارداد دیگر فروشنده هستید. همانطور که می‌بینید، به این ترتیب صرفه‌جویی چشمگیری در زمان انجام شده و معامله شما زودتر به سرانجام می‌رسد.
در تهاتر کارشناسی ملک بسیار اهمیت دارد
نکته مهم دیگر در تهاتر املاک، بحث کارشناسی هر دو ملک است. یعنی باید هر دو ملک به درستی و با دقت کارشناسی شوند تا قیمت منطقی آنها مشخص شود و هیچ کدام از طرفین متضرر نشوند.
طبیعی است فردی که کار کارشناسی ملک را انجام می‌دهد؛ باید دلایل کافی برای قیمت ملک مورد نظر داشته باشد و این امر ممکن نیست مگر اینکه کارشناسی قیمت ملک را به صورت اصولی و تخصصی بلد باشید.
موسسه حقوقی آرازفرتاک به شماره ثبث در تهران تاسیس شده که از حاذق ترین ومعتبرترین در بخش های حقوق تجارت بین الملل و حقوق و دعاوی داخلی به ارائه خدمات مشاوره حقوقی،مشاوره حقوقی خانواده و وکالت به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از داخلی و خارجی می پردازد.این موسسه حقوقی در تهران در زمینه های تجارت الکترونیک، حقوق استارتاپ ها و شرکت ها، قانون مالکیت معنوی و اموال و مالکیت ، خدمات حقوقی به شرکت های دانش بنیان می تواند به شما عزیزان مشاوره دهد.
