02188962168

تنظیم سند اجاره ای

خلاصه

تنظیم سند اجاره رسمی :این موضوع بیشتر مبتلا به املاک اوقافی است اگر چه در سایر املاک هم وجود دارد در املاک اوقافی عرصه ملک موقوفه به نحو اجاره از طرف ادارات اوقاف و یا متولیان


توضیحات

​تنظیم سند اجاره رسمی :این موضوع بیشتر مبتلا به املاک اوقافی است اگر چه در سایر املاک هم وجود دارد در املاک اوقافی عرصه ملک موقوفه به نحو اجاره از طرف ادارات اوقاف و یا متولیان موقوفات به اشخاص واگذار می شود وهر زمان که این املاک منتقل شود سند اجاره هم باید واگذار شود و در صورت امتناع ذینفع باید از طریق دادگاه حکم الزام به تنظیم سند اجاره اخذ کند
تنظیم سند اجاره ای یکی از خدمات آراز فرتاک معتبرترین موسسه حقوقی در تهران

انواع اجاره‌نامه


اجاره‌نامه‌ها به سه دسته‌کلی زیر تقسیم می‌شوند:
اجاره محل سکونت یا منزل
اجاره محل کسب یا تجارت
اجاره مکان‌هایی نظیر موسسه‌ خیریه یا درمانگاه که در واقع مکان‌های مسکونی به‌ شمار می‌روند.

انواع تنظیم سند اجاره ای


۱-اجاره‌نامه رسمی یا محضری
٢-اجاره‌نامه بنگاهی
٣-اجاره‌نامه دستی

طبق قانون کلیه اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند، قرارداد رسمی محسوب می‌شوند، مگر این‌که خلاف آن در دادگاه ثابت شود. اسناد رسمی، به خودی خود لازم‌الاجرا هستند و این مزیت حقوقی اصلی آن‌ها نسبت به سند عادی است.
به غیر از اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سایر اجاره‌نامه‌ها غیر رسمی محسوب می‌شوند. حالا فرقی ندارد که اجاره‌نامه را بنگاه معاملات ملکی بنویسد یا طرفین به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند. حتی وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها به منظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و اجاره‌نامه را قانونی و رسمی نمی‌کند. اسناد بنگاهی یا دستی، نیازمند اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح هستند.

همانطور که دربالا گفتیم اصولا در حال حاضر اجاره نامه ها بیشتر بر اساس اهمیت عین مستاجره و البته عرف و سلایق اشخاص وازنظر قانونی به 3 صورت تنظیم میشود:

اجاره نامه محضری: این نوع از اجاره نامه ها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوندتفاوت اجاره نامه رسمی و عادی در چیست؟به همراه فیلم آموزشی که معتبرترین نوع آن است .زیرا که رسمی محسوب شده و قابل مراجعه به اجرای احکام جهت اعمال قانون مثل خلع ید می باشد.البته این اسناد معمولا برای موارد خاص و حساس تنظیم می شوند و تعداد آنها در دفاتر کم میباشد.
ضمن اینکه طبق قانون برای تنظیم این اسناد اجاره در دفاتر اسناد رسمی برای مدت بیش از 3 سال توسط دفترخانه از اداره ثبت محل استعلام گرفته می شود.
اجاره نامه دفاتر املاک: شایع ترین نوع اجاره نامه ست که توسط دفاتر املاک تنظیم می شود که در حال حاضر به دو نوع است :
الف)دارای کد رهگیری
ب) بدون کد رهگیری و در فرم های مخصوص تنظیم اجاره نامه مصوب اتحادیه مزبور
اجاره نامه دستی: همان اعتبار اجاره نامه ای را دارد که در دفاتر املاک تنظیم می شود .زیرا هر دو سند عادی محسوب میشود.موجر و مستاجر در یک ورق A4 مشخصات کامل خود ، عین مستاجره ، مدت اجاره ، و مال الاجاره را بدقت قید مینمایند و به امضاء خود و دو شاهد میرسانند.پیشنهاد می شود اثر انگشت نیز اخذ شود.به همین راحتی!!
 

تنظیم سند اجاره برای اتباع بیگانه:


حسب بررسی‌های معموله در آئین‌نامه استملاک اتباع بیگانه مصوب ۱۳۴۴ و آئین‌نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی مصوب سال ۱۳۷۴ تمام شرایط و ضوابط تعیین شده مربوط به تملک است و در هیچ جای مقررات مزبور شرایط برای اجاره تعیین نشده است.
ماده ۴۵ آئین‌نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ مقرر می‌دارد در مورد معاملات با حق استرداد (بیع شرط و رهن و غیره) اتباع خارجه تحصیل اجازه مخصوص از اداره ثبت محل لازم نیست و مثل معاملات اتباع داخله باید وضعیت ثبتی ملک استعلام و خلاصه معامله نیز به اداره ثبت ارسال گردد.
هرچند در ماده مزبور به موضوع اجاره تصریح نگردیده لیکن بخشنامه سازمان ثبت که در مجموعه بخشنامه‌های فعلی ذیل بند ۳۶۱ آمده و تاریخ تصویب آن مشخص نیست تکلیف اجاره اتباع بیگانه را مشخص کرده است.
بند ۳۶۱ مجموعه بخشنامه‌ها ـ در هر مورد که اتباع بیگانه قصد تملک و یا اجاره اموال غیرمنقول در ایران داشته باشند دفاتر اسناد رسمی بایست قبلاً موافقت سازمان ثبت را جلب نمایند. هرگاه مدت اجاره از پنج سال تجاوز ننماید جلب موافقت ضروری نیست و فقط بایستی مراتب را با ذکر خصوصیات و مشخصات موجر و مستأجر و محل مورد اجاره به اداره کل امور املاک گزارش نمایند.
بدیهی است حسب مقررات ماده ۴۲ آئین‌نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ در موقع مراجعه کلیه اتباع خارجه برای تملک اموال غیرمنقول باید سردفتران جواز اقامت آنها را در صورتی که مدت آن منقضی نشده باشد ملاحظه نمایند.
در حال حاضر جواز اقامت مزبور توسط ادارات امور اتباع و مهاجرین خارجی هر استان صادر می‌گردد.
نکته ـ مستفاد از مجموع مقررات استملاک اتباع بیگانه و معانی الفاظ استملاک و تملک به نظر می‌رسد مقررات مزبور برای خرید یا اجاره نمودن اموال غیرمنقول بوده و در مورد فروش یا اجاره دادن نیاز به رعایت آئین‌نامه مزبور نیست.
 

تنظیم سند اجاره توسط ولی یا قیم محجورین:


بدیهی است تنظیم سند اجاره برای محجور اعم از آنکه موجر باشد یا مستأجر امکان‌پذیر می‌باشد لیکن رعایت عموم مقررات ماده ۵۷ قانون ثبت اسناد و مواد ۱۱۹۰ و ۱۱۹۴ و ۱۲۱۸ قانون مدنی الزامیست. نکته خاصی که در این خصوص می‌تواند مورد سوال باشد اینکه آیا برای تنظیم سند اجاره نسبت به اموال محجور توسط قیم، اجازه و موافقت دفتر سرپرستی صغار نیز لازم است؟
ماده ۲۲ آئین‌نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷ مقرر داشته:
تنظیم و ثبت معاملاتی که از طرف قیمین صغار و محجورین نسبت به اموال آنها در دفاتر واقع می‌شود بدون اجازه کتبی مدعی‌العموم محل ممنوع است.
از طرفی ماده ۸۳ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ که هم‌ قانون است و هم مؤخرالتصویب نسبت به آئین‌نامه فوق‌الذکر می‌باشد مقرر می‌دارد:
اموال غیرمنقول محجور فروخته نخواهد شد مگر با رعایت غبطه او و تصویب دادستان.
با عنایت به مراتب فوق به صراحت ماده ۸۳ قانون امور حسبی که فقط فروش اموال محجور را منوط به تصویب دادستان نموده و با توجه به اینکه مقررات مزبور به عنوان قانون لاحق می‌تواند کلیت کلمه «معاملات» در ماده ۲۲ آئین‌نامه را که شامل کلیه معاملات اعم از خرید و فروش و معاملات نسبت به عین یا منافع می‌شود تخصیص نماید لیکن اخذ موافقت مدعی‌العموم جهت خرید و اجاره و رهن اموال غیرمنقول برای محجورین به رعایت احتیاط و به منظور حفظ غبطه صغیر اقرب به صواب به نظر می‌رسد بلکه به استناد آئین‌نامه خاص دفاتر اسناد رسمی اخذ موافقت الزامی است.
در خصوص این سؤال که تکلیف و سرنوشت عقد اجاره‌ای که توسط قیم یا ولی صغیر منعقد گردیده پس از رشد نامبرده چگونه خواهد بود؟ دو نظر هست:

نظر اول ـ در موردی که ولی یا قیم، مال محجور را به اجاره می‌دهد گفته شده است عقد اجاره، تا زمانی که صغیر کبیر نشده یا محجور رشد خود را به دست نیاورده است درست و برای پس از آن غیرنافذ و موکول به اجازه اوست.

این نظریه بسیاری از فقها از جمله صاحب جواهر و حقوق‌دانان از جمله مرحوم دکتر امامی است.

نظر دوم ـ قرارداد اجاره پس از رشد صغیر یا محجور نیز تا پایان مدت قرارداد به قوت و اعتبار خود باقی است و تنفیذ مجدد لازم ندارد. نظر دوم از چند جهت قابل توجیه و موجه‌تر است.

۱ ـ با توجه به تعریف و ماهیت اجاره که واگذاری انتفاع از مورد اجاره را برای آینده می‌داند بنابراین آنچه مهم است صلاحیت و اهلیت طرفین قرارداد در هنگام انعقاد قرارداد است و با توجه به اینکه قیم و ولی قهری مأمور اداره اموال محجور هستند بنابراین اگر در مقام اداره مال محجور، ملک او را اجاره دهند و در خلال مدت، حجر از بین برود، نمی‌توان ادعا کرد که اجاره فضولی است زیرا در زمان انعقاد قرارداد سرپرست محجور در حدود صلاحیت خویش اقدام کرده است.
۲ ـ می‌توان وضع قیم یا ولی را با متولی قیاس کرد زیرا هر دو نماینده هستند و به استناد ماده ۴۹۹ قانون مدنی هرگاه متولی با ملاحظه صرفه وقف مال موقوفه را اجاره دهد اجاره به فوت او باطل نمی‌گردد.
۳ ـ رعایت مصالح عمومی و اعتبار بخشیدن به قراردادهای فیمابین اشخاص حکم می‌کند که این نوع قراردادها به قوت و اعتبار خود باقی باشند تا نظام جامعه و اعتماد افراد به قراردادهای حقوقی خدشه‌دار نشود.
۴ ـ اصولاً قانونگزار به استمرار و اصالت عقد اجاره تا پایان مدت اجاره نظر داشته و از جمله در ماده ۴۹۷ قانون مدنی مقرر داشته عقداجاره به واسطه فوت موجر و مستأجر باطل نمی‌شود. از ملاک این ماده می‌توان استنباط نمود که عقد اجاره پس از حصول رشد صغیر کماکان به قوت و اعتبار خود باقی بوده و به تنفیذ مجدد نیازی ندارد.
 

تنظیم سند اجاره آپارتمان


به استناد ماده ۱۲ قانون اصلاح تملک آپارتمان‌ها دفاتر اسناد رسمی موظفند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تائید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه نمایند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل‌الیه را به پرداخت بدهی‌های معوقه مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.

تنظیم سند اجاره به اتکاء وکالتنامه‌های تنظیمی در خارج از کشور
حسب ابلاغیه مورخ ۲۵/۱۲/۸۱ صادره از سوی رئیس دادگاه‌های انقلاب اسلامی تهران و ابلاغ شده توسط مدیریت محترم امور اسناد سازمان ثبت در مورخه ۲۳/۱/۸۲ مواردی را احصاء و از جمله مقرر داشته تنظیم سند اجاره نیاز به تنفیذ از طرف دادگاه‌های انقلاب اسلامی ندارد.

صورت طرفین عقد اجاره (موجر یا مستاجر) میتوانند به طرفیت دیگری اقامه دعوا نموده و الزام طرف به تنظیم سند رسمی را بخواهند. 1- موردی که در قرارداد تعهد به تنظیم سند شده باشد و دیگری از این کار امتنا ع ورزد. 2- موردی که قانون تنظیم سند رسمی را لازم دانسته باشد مثل موارد مذکور در مواد 46 و 47 ثبت که ثبت اجاره نامه ضروری است. 3- مورد مذکور در ماده 9 قانون روابط موجر مستاجر مصوب سال 1356.

یکی از این اختلافات که می تواند منجر به دعوای حقوقی شود، امتناع موجر از تنظیم سند رسمی اجاره می باشد.

این دعوا زمانی مطرح می شود که موجر پس از توافق برعقد قرارداد اجاره، از تنظیم سند رسمی اجاره امتناع ورزد.

یا ممکن است که اجاره نامه تنظیم شده برای مدتی قبل بوده اما موجر نسبت به تمدید آن اقدام نکرده باشد.

در چنین مواردی مستاجر می تواند:

پس از ارسال اظهارنامه به موجر از طریق قانونی و قضایی و با کمک وکیل ملکی ، موجر را ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره نماید.

برابر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، کلیه قراردادهای اجاره اموال غیر منقول، می بایست به صورت رسمی ثبت شوند.

این ثبت الزامی است.

به همین جهت هر گاه قرارداد اجاره عادی، نسبت به ملکی تنظیم شود،

هر یک از مالک و یا مستاجر می توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح، طرح کنند.

تنظیم سند اجاره اوقافی:


در این خصوص باید گفت که طبق قاعده الحاکم ولی للممتنع، در موارد مشابه تنها راه حل مراجعه به دادگاه صالح جهت احقاق حق و تنظیم سند رسمی از آن طریق می باشد، لیکن باید کفت که طی مسیر در محاکم در خصوص دعاوی مختلف از جمله در خصوص تنظیم سند رسمی اجاره موقوفه دارای پیچیده گی های فراوانی است که از آن جمله می توان به لزوم شناخت طرف دعوا، موضوع خواسته، نحوه تهیه و تحصیل ادله و منضمات دادخواست تقدیمی، نحوه دفاع از دعوا و … اشاره نمود که این موضوع به دلیل متععد بودن جهات آن دارای وضعیت بغرنجی می باشد و حضور در کنار متخصصین ، متضمن پیشبرد امر در مسیر صحیح آن می باشد.
 

مزایای اجاره‌نامه رسمی


مزایای اجاره‌نامه رسمی‌ که در دفتر اسناد رسمی‌ به ثبت می‌رسد، عبارت است از:
قابل استناد و از نظر تاریخ سند رسمی معتبر هستند.
این اجاره‌نامه‌ها لازم‌الاجرا هستند. مثلا اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه ملک مورد اجاره را تخلیه نکند یا در موعد مقرر در اجاره‌نامه اجاره‌بها را پرداخت نکند، موجر می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه کند و تقاضای صدور اجرائیه کند و دفترخانه نیز اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال می‌کند. این پروسه با یک بار مراجعه مالک به دفترخانه و حداکثر ظرف ۴۸ساعت اداری، در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود و اداره اجرا نیز مفاد سند را اجرا می‌کند و ملک را تخلیه یا اجاره بها را از مستاجر وصول می‌کند.
اجاره‌نامه‌های رسمی قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر مرور زمان قرار نمی‎گیرند.
غیرقابل انکار و تردید هستند و می‎توان در دادگاه به آن‌ها استناد و اثبات کرد.
بزرگترین مزیت تنظیم اجاره‌نامه‌ رسمی، احقاق حق مالک در کوتاه ‌ترین مدت با ضریب اطمینان بالا است و با توجه به اینکه در تنظیم اجاره‌نامه همه موارد از جمله شرایط دو طرفه، حق کسب و پیشه و تجارت، نوع کسب و کار واگذاری به غیر، مشخص و ذکر می‌‌شود، جایی برای تکذیب یا رد وجود نخواهد داشت.
اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی زیر نظر سردفتر که اکثریت قریب به اتفاق آنان دارای تحصیلات حداقل لیسانس حقوق و متخصص در امر تنظیم اسناد هستند، با رعایت جمیع مقررات قانونی تنظیم می‌شود و در تنظیم سند منافع هر دو طرف در نظر گرفته و حفظ می‌شود. اجاره‌نامه‌های دستی و بنگاهی در بسیاری از موارد در عمل و به هنگام اجرا به‌ لحاظ عدم رعایت موازین حقوقی و قانونی، با اشکال مواجه شده و باعث تضییع حقوق طرفین می‌شوند.
از نظر اقتصادی نیز تنظیم سند اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی، به ‌نفع طرفین است. در بنگاه‌ها معاملات ملکی عملا برای اجاره ملک از هریک از طرفین (موجر و مستاجر‌) نصف اجاره بهای یک‌ماه و گاهی معادل دوسوم اجاره بهای یک ماه ملک را دریافت می‌کنند، در حالی که این مبلغ در دفاتر اسناد رسمی بر طبق تعرفه و بسیار کمتر از این مبلغ است.

اجاره‌نامه عادی چگونه قراردادی است؟


به غیر از اجاره‌نامه‌هایی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سایر اجاره‌نامه‌ها عادی یا غیر رسمی محسوب می‌شوند. حالا فرقی ندارد که این قرارداد را بنگاه بنویسد یا طرفین بین خودشان به صورت دستی تنظیم کرده و امضا کنند. حتی وجود کد رهگیری و هولوگرام تنها به منظور پیشگیری از معاملات مکرر بوده و آن را معادل اسناد رسمی نمی‌کند. اسناد بنگاهی یا دستی، نیازمند اثبات اعتبار قانونی‌ در دادگاه صالح هستند.

 

دادخواست الزام به تنظیم سند اجاره رسمی :

دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه جزء دعاوی مشترک فی‌مابین موجر و مستأجر است. به دیگر سخن هرکدام از طرفین می‌توانند نسبت به طرح چنین دعوایی علیه همدیگر اقدام نمایند؛ لیکن از آنجا که تنظیم اجاره‌نامه رسمی با وجود مدرک رسمی دال بر تصرف و جواز آن برای مستأجر بیش از موجر اهمیت دارد و غالباً مستأجرین بیشتر تمایل به طرح این دعوا دارند دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه رسمی را در حوزه دعاوی که از سوی مستأجر مطرح می‌شود مفصل‌تر بررسی می‌کنیم؛ ولی دعوای تعدیل اجاره‌بها که به مجوز ماده ۷ قانون مورد بحث از سوی هر دو طرف عقد اجاره قابل طرح است جزء دعاوی معمول موجر علیه مستأجر طرح خواهد شد.



سایر خدمات بهترین مرکز مشاوره حقوقی در تهران

مشاوره حقوقی تخلیه ملک
تنظیم سند رسمی ملک