02188962168

سند املاک اوقافی

خلاصه

در اراصی و املاک وقفی پیش شرط تصرف و استیفای منافع توسط اشخاص حقیقی و حقوقی اذن و اجازه ادارات اوقاف و متولیان وقف و واگذاری حقی در این گونه رقبات به اشخاص است .


توضیحات

در اراضی و املاک وقفی پیش شرط تصرف و استیفای منافع توسط اشخاص حقیقی و حقوقی اذن و اجازه ادارات اوقاف و متولیان وقف و واگذاری حقی در این گونه رقبات به اشخاص است . طبق ماده ۱۱ آیبن نامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف رقبات موقوفه باید از طریق مزایده و با حضور نماینده دادستان و نماینده اداره امور مالیاتی همان حوزه و به بالاترین قیمت پیشنهادی واگذار شود

موسسه حقوقی آراز فرتاک مشاوره اوقاف را به موکلین خود ارائه میدهد.

در این واگذاری امکان اعطای حق احداث اعیان با رعایت کاربری مصوب منطقه وجود دارد و متقاضی باید حقوق موقوفه را پرداخت و با نظر کمیسیون مزایده سند اجاره با حق احداث اعیان و یا حق سرقفلی با اشخاص تنظیم میشود و این افراد بعد از احاث اعیان و اخذ پایان کار از شهرداری می توانند از طریق اداره ثبت منطقه و با استناد به ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه ثبت نسبت به اخذ سند مالکیت اعیان اقدام نمایند.

تعریف سند اوقافی:


در واقع املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره‌ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.
البته ناگفته نماند مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست. یادتان باشد پرداخت اقساط ۹۹ ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!
املاک اوقافی دارای سند هستند و هیچ مشکلی هم برای فروش و خرید خانه ، رهن و اجاره آپارتمان و حتی ساخت‌وساز در زمین آن‌ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت‌هایی با سند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد.

آیا می توان برای ملک اوقافی وام دریافت کرد؟


به طور کلی شرایط دریافت وام برای ملک اوقافی با شرایط دریافت وام برای سایر املاک تفاوتی ندارد. بنابراین در وقف بودن ملک، مانعی برای دریافت وام به حساب نمی‌آید و می‌توانید از این جهت آسوده خاطر باشید.
تنها نکته مهم درباره دریافت وام برای املاک اوقافی این است که علاوه بر سند ملک، باید اجاره نامه عرصه با اداره اوقاف یا متولی مربوطه (مثلا آستان قدس رضوی یا متولی بقاع متبرکه) به نام خریدار منتقل شده باشد.
در مورد املاک شخصی، انتقال سند به نام خریدار برای دریافت وام کفایت می‌کند. اما از آن جایی که در خرید و فروش ملک اوقافی بحث عرصه و اعیان متفاوت است، باید هم سند ملک (اعیان) و هم اجاره نامه عرصه به نام خریدار منتقل شود تا امکان دریافت وام فراهم شود.


 

مراحل گرفتن سند برای ملک اوقافی روش های تشخیص ملک اوقافی :

 

پرس و جو کردن :


برای اینکه در مورد اوقافی بودن و یا نبودن یک ملک اطلاعات بیشتری به دست آورید می توانید با اهالی آن محل که ملک وجود دارد صحبت کنید. به طور معمول اهالی محل در این مورد اطلاعات زیادی دارند و می توانند به شما راهنمایی های لازم را ارائه دهند. البته که باید بدانید مشاوران املاک در آن محل هم می توانند به شما راهنمایی های لازم را ارائه دهند تا اطلاعات بیشتری در مورد آن ملک داشته باشید. توجه نمایید که هر یک از املاک دارای ویژگی ها و مشخصات متنوعی می باشند. شما باید به خوبی در مورد آنها اطلاعات لازم را داشته باشید.

استعلام از اداره اوقاف و یا سازمان اوقاف :


از دیگر روش هایی که زمان مراحل گرفتن سند برای ملک اوقافی باید به آن دقت داشته باشید این است که در مورد آن ملک از سازمان اوقاف پرس و جو کنید. این سازمان به خوبی می تواند شما را در مورد هر یک از نکات راهنمایی کند تا اطلاعات بیشتری داشته باشید. هر یک از انواع ملک های اوقافی زیر نظر اوقاف می باشد و به خوبی روی آنها مدیریت دارد. البته که باید بدانید اگر اداره اوقاف بیان نماید این ملک در لیست املاک ما نمی باشد نمی توانید در مورد اوقافی بودن و نبودن آن به یقین برسید. در صورتی که از این روش هم توانستید استفاده کنید تا در مورد وقف یبودن و یا نبود ملک آگاهی لازم را به دست آورید باید به سراغ راه بعدی بروید.
 

مطالعه و دقت به سند ملک :


جهت پیگیری و انجام دادن مراحل گرفتن سند برای ملک اوقافی بهتر است به خوبی این مورد را هم در نظر داشته باشید. در واقع باید بدانید این روش اطلاع در مورد وقفی بودن و نبود سند یکی از روش های قطعی می باشد. دو تفاوت اصلی و مهم سند ملکی و اوقافی وجود دارد، شما بهتر است به خوبی در مورد این دو تفاوت اطلاع بیشتری داشته باشید. با دقت کردن به سند می توانید به جواب اصلی تان برسید. زمانی که سند به صورت شخصی باشد در آن نوشته شده است که شش دانگ از عرصه و اعیان که این مورد مهمترین ویژگی سندهای شخصی می باشد. اما در صورتی که سند وقفی باشد باید بدانید که روی آن نوشته شده است، شش دانگ از اعیان که این نشانه وقفی بودن آن می باشد. نحوه تشخیص دادن ملک اوقافی و یا شخصی به این مورد مهم بستگی دارد و شما باید از آن اطلاع داشته باشید.
 

واگذاری زمین وقفی خاص برای زراعت و کشاورزی


اولین قانونی که شامل اراضی موقوفه گردید، تصویب قانون اصلاحات اراضی مصوب ٣٩/٢/٢۶ بود که سیاست دولت را صرفاً در خصوص اراضی موقوفه خاص اعلام می نمود. که براساس ماده ٢ آن حداکثر مالکیت زمین هر شخص را بیان  می نمود و در تبصره یک آن “در مورد اراضی که تا تاریخ تقدیم این لایحه به مجلس وقف خاص شده اند برای هر یک از موقوف علیهم تا میزان مقرر در ماده کماکان بصورت وقف خاص باقی خواهد ماند و وجوه حاصل از فروش مازاد موقوفات مزبور با نظارت اداره اوقاف اختصاص به خرید مال دیگری داده می شود تا بر طبق ماده ٩۰ ق.م مورد عمل قرار بگیرد…”.

واگذاری اراضی موقوفه عام برای زراعت و کشاورزی


قانونگذار در قانون اصلاحات اراضی مصوب ٣٩/٢/٢۶ املاک موقوفه عام را که به مصرف امور خیریه و عام المنفعه می رسید را مشروط بر عام المنفعه آن ها با رعایت نظر واقف بعد از تصویب هیأت دولت از شمول اجرایی این قانون استثناء نمود.
در همین راستا املاک موقوفه عام با انعقاد قرارداد اجاره طویل المدت ٩٩ ساله به زارعین همان موقوفه اجاره نقدی داده می شد. در آیین نامه اصلاحات اراضی و در ماده ٨ آن در مورد اجاره املاک موقوفات عام با رعایت سایر مقررات مربوط به اجاره به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:
۱- قرارداد اجاره با شرکت تعاونی روستایی به وکالت از فرد فرد زارعین داخل نسق موقوفه
٢- نسق موجود در املاک موقوفه عام در صورتی به زارع داخل نسق اجاره داده خواهد شد که عضویت شرکت تعاونی همان ده را پذیرفته باشد.
٣- مدت اجاره ٩٩ سال و اجاره بها هر پنج سال یک بار قابل تجدیدنظر است
۴- مطالبه و دریافت اجاره بها از زارعین به عهده شرکت تعاونی خواهد بود

 

پذیره در وقف به چه معناست؟


 پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آیین نامه مربوطه دریافت خواهد شد

پذیره انتقال ناظر بر اعیانی است یا حقوق کسبی؟


 مطابق قانون هم پذیره انتقال نسبت به اعیانی داریم و هم نسبت به حقوق کسبی.
مورد اول همان ادامه مقررات ماده یک آیین نامه نحوه پرداخت پذیره است.هر زمان که حق تملک اعیان واگذار می شود و فرد پس از ساخت و ساز اقدام به کسب سند رسمی مالکیت می کند.این فرد حق دارد ملک خود را اجاره دهد یا واگذار کند و موقوفه تنها نسبت به عرصه ملک معنا می شود و نسبت به اعیانی هیچ حقی ندارد.
اگر این فرد قصد انتقال داشته باشد مطابق ماده ٢ ، باید نسبت به پرداخت ۱۵درصد از پذیره انتقال اقدام کند. مبنای این ۱۵ درصد تعیین ارزش ملک و عرصه در زمان انعقاد قرارداد با زمان عقد اجاره که مشخص می شود.


 

قوانین مربوط به تنظیم اسناد اجاره و پذیره املاک و اراضی وقف


 اجاره

٣-الف- شرایط عام عقد قرارداد اجاره


حسب ماده ۴۶۶ ق. م عقد اجاره، عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. ارکان اصلی شرایط عمومی قرارداد اجاره عبارتند از:۱- طرفین قرارداد (اجاره دهنده یا موجر و اجاره کننده یا مستاجر)   ٢- مدت اجاره     ٣-  مورد اجاره را عین مستاجره
 

٣- ب- شرایط ویژه در عقد قرارداد اجاره موقوفه  


هر چند عقد اجاره قراردادی است رضایی اما با این وجود جهت رعایت مصلحت وقف و حفظ موقوفات قواعدی خاص وضع گردیده است که در این مقاله برخی از بندهای مهم آن مورد بررسی قرار گرفته است. ارکان اصلی شرایط خاص قراداد اجاره موقوفه عبارتند از:
۱- انجام مزایده  ٢- دریافت پذیره   ٣- دریافت اهدایی    ۴- تنظیم سند اجاره   ۵- اخذ ضامن معتبر یا وثیقه مناسب از مستاجر    ۶- عدم حق واگذاری و انتقال به غیر 
برابر ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی مصوب ۱۰/٢/۱٣۶۵ هیات وزیران به منظور رعایت مصلحت وقف و بهره برداری صحیح باید رقبات موقوفه را با توجه به مفاد وقف نامه و قوانین مربوطه و با جلب نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و رعایت شرایط زیر از طریق مزایده به اجاره واگذار نمود.

الف- خسارت احتمالی حتی الامکان به عهده مستاجر می باشد
ب- از مستاجر باید ضامن معتبر و یا وثیقه مناسب برای تادیه حقوق موقوفه و تخلیه و تحویل آن در پایان مدت اخذ شود.
ج- حق انتقال مورد اجاره از طرف مستاجر به غیر حسب مورد موکول به موافقت کتبی متولی و ادارات اوقاف و امور خیریه باشد.
د- مدت اجاره نباید بیشتر از ۱۰ سال باشد مگر با جلب موافقت سازمان
ه- ( اصلاحی ۱۵/۴/۱٣٨۴) از پیشنهاد دهندگان برابر ۱۰ درصد قیمت پایه ای که با نظر کارشناس یا خبره محلی برای انجام مزایده تعیین می شود به عنوان سپرده اخذ شود.
ز- اجاره نامه باید رسمی باشد و در مواردی که تنظیم اجاره نامه رسمی میسر نمی باشد قرارداد تنظیم گردد.
و- حداقل مال الاجاره بر اساس نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی و به نرخ عادله روز و سایر شرایط لازم در آگهی مزایده قید گردد.

٣- ج- آیین نامه نحوه محاسبه اجاره املاک موقوفه:


ماده٢- اجاره بهای عادله املاک مورد اجاره و متصرفی موقوفه

۱- املاک و مستغلات مشمول قانون موجر و مستأجر مصوب ۱٣۵۶ بر اساس اجاره ‌بهای قبلی و احتساب درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی‌ است که همه ساله از طرف بانک مرکزی ایران منتشر می‌گردد.
٢ - در محل‌هایی که قانون موجر و مستأجر اجرا نشده و با درصد شاخص از طرف بانک مرکزی تعیین و اعلام نگردیده اجاره عادله عبارت است از ٨ درصد ‌ارزش معاملاتی عرصه و ده درصد ارزش معاملاتی اعیانی که از طرف وزارت امور اقتصادی و دارایی تعیین وتصویب شده یا می‌شود.
‌تبصره ۱: تخفیف‌هایی که از نظر مشاع و یا در قید اجاره بودن در فهرست ارزش معاملاتی در نظر گرفته شده است در محاسبه ارزش عرصه یا اعیان مستقل ‌منظور نخواهد شد. 
‌تبصره ٢: در مورد آپارتمانها اجاره‌بهای قسمت‌های اشتراکی نیز با توجه به مقررات قانون تملک آپارتمان نسبت به حصه آپارتمان مورد اجاره محاسبه و منظور‌خواهد شد. 
‌تبصره ٣: نسبت به املاک مزروعی و باغات اعم از شهری و روستایی که فاقد ارزش معاملاتی است میزان اجاره عادله با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد‌که اجاره برآوردی ۶% ارزش ارزیابی شده خواهد بود. 
‌ماده ٣: سازمان اوقاف در مورد اراضی مزروعی امکانات متقاضیان را از نظر قابلیت اراضی و میزان کشت و مقدار  مساحتی که برای یک واحد زراعی سودآور ‌است به هنگام تعیین اجاره بهاء و تنظیم سند اجاره جدید مورد نظر و رعایت قرار می‌دهد و نیز مکلف است در تنظیم سند اجاره درباره اراضی بایر شهری و آماده ‌برای ساختمان زائد بر یک هزار متر مربع و بیش از یک واحد ساختمانی با هر یک از متقاضیان خودداری نماید. 
‌تبصره: چنانچه اراضی شهری قبلاً تفکیک شده باشد و قطعات تفکیکی در حدود ٢۵% زائد بر یک هزار متر مربع باشد تنظیم اجاره‌نامه بلامانع است.

 

نمونه قرارداد اجاره املاک اوقافی


۱- موجر: …………………. به تصدی اداره اوقاف و امور خیریه شهرستان …………………. با نمایندگی طبق نامه …………………. شماره …………………. اداره مذکور.
۲- مستاجر: …………………. فرزند …………………. به شناسنامه …………………. صادره از …………………. به شماره ملی …………………. به نشانی …………………. .
۳- مورد اجاره: قدر السهم و الحصه عرصه ششدانگ یک دستگاه آپارتمان پلاک شماره …………………. واقع در بخش …………………. که بر روی یک قطعه زمین وقفی به پلاک شماره …………………. واقع در بخش …………………. ملکی موجر مرقوم احداث و بنا گردیده است با جمیع متعلقات و لواحق آن بدون استثنا چیزی حدود و حقوق برابر سند مالکیت مربوطه که به رویت مستاجر رسیده و اقرار به تصرف آن نمود و صرفاً به منظور احداث یک واحد مسکونی به اجاره داده شد.
۴- مدت اجاره: …………………. سال کامل خورشیدی از تاریخ …………………. لغایت …………………. است.
۵- مبلغ کل اجاره بهاء: …………………. ریال از قرار معدل هر دوره برای هر سال …………………. ریال که مستاجر متعهد است در ابتدای هر سال/ ماه در قبال قبض و ثمن به موجر پرداخت نماید.

سایر خدمات موسسه حقوقی آراز فرتاک
تعیین  تولیت
مشاوره حقوقی وقفیت