توضیحات

در این واگذاری امکان اعطای حق احداث اعیان با رعایت کاربری مصوب منطقه وجود دارد و متقاضی باید حقوق موقوفه را پرداخت و با نظر کمیسیون مزایده سند اجاره با حق احداث اعیان و یا حق سرقفلی با اشخاص تنظیم میشود و این افراد بعد از احاث اعیان و اخذ پایان کار از شهرداری می توانند از طریق اداره ثبت منطقه و با استناد به ماده ۱۰۴ مکرر آیین نامه ثبت نسبت به اخذ سند مالکیت اعیان اقدام نمایند.

مشاوره حقوقی آراز فرتاک مشاوره حقوقی ثبتی را به موکلین خود ارائه می دهد.

عرصه و اعیان

طبق تعاریف قانونی به زمین و مکانی که ساختمان روی آن بنا شده است عرصه می‌گویند و اعیان بنا یا ساختمانی است که روی عرصه ساخته می‌شود. با توجه به جوازهای کسب شده از مراجع ذیصلاح عرصه و اعیان می‌توانند کاربری‌های مختلفی نظیر مسکونی، تجاری، اداری و موردهای دیگر داشته باشند.
عرصه و اعیان زمانی مهم می‌شوند که فرد اعیانی را در یک مجتمع مسکونی که به آن عرصه می‌گویند، خریداری می‌کند. شاید در ابتدای امر تفاوت عرصه و اعیان برای خریدار مهم نباشد اما موضوع  زمانی مهم می شود که بحث تخریب و ساخت و ساز آن عرصه مورد توافق مالکین اعیان(واحدها) قرار می گیرد. مجتمع های مسکونی دارای عرصه زیادی هستند. مالک اعیان یا همان آپارتمان نسبت به قدرالسهم اعیان خود به صورت مشاعی صاحب عرصه خواهد شد. در حقیقت نسبت به آن اعیان صاحب عرصه نیز خواهد شد.
قابل ذکر است که مقصود از مساحت عرصه همان مساحت کل زمین است و مساحت اعیان خود واحد‌های مسکونی یا اداری در عرصه است. در نتیجه اگر هرچه عرصه زمین(مساحت زمین) بیشتر باشد مثلا سه هزار متر، مالک اعیان سهم بیشتری از عرصه خواهد برد و زمین بیشتری از عرصه به مالک اعیان می رسد. این در صورتی است که اگر مساحت زمین ۵۰۰ متر باشد عدد کمتری قدرالسهم به او می‌رسد.
باید توجه به این موضوع داشت که هر واحد جدا از ملکی که خریده است دارای پارکینگ و انباری در سند خود است. اگر تعداد پارکینگ ها یا متراژ انباری ها با هم تفاوت داشته باشند قدرالسهم مالک اعیان از کل عرصه موجود بیشتر می‌شود.
 

عرصه و اعیان ملک چه تفاوتی دارند؟

همه‌ی افراد برای قراردادهای ملکی و سند زمین‌ها و ساختمان‌ها حداقل یک بار اسم عرصه و اعیان به گوششان خورده است و برایشان سوال پیش آمده تفاوت عرصه و اعیان چیست. مالک اعیان چگونه مشخص می‌شود و صاحب عرصه کیست. این موضوع در زمین‌های اوقافی چگونه مشخص می‌شوند. برای توضیح هرچه بیشتر عرصه و اعیان باید تعاریف هرکدام را بازگو کرد تا به درستی تفاوت عرصه و اعیان برای شما مشخص گردد.
 

سند مالکیت اعیانی

سند مالکیت نوعی از سند رسمی است که پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه اي  از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك که نام آن دفتر املاك است به مالک داده می شود در مواردي که زمین تحت عنوان عرصه به ثبت می رسد و سند مالکیت تحت عنوان یک قطعه عرصه صادر میگردد . دلالت دارد که موقع به ثبت رساندن، اعیانی (اعم از بنا یا درخت یا حق ریشه یا اعیانی دیگر) بر رويآن بوده است. که اعیان مزبور متعلق به مالک زمین نبوده ولی با اجازه او احداث شده است .
تغییر وضعیت در زمین مورد معامله:وقتی مالک زمین مدعی است در مورد معامله احداث بنا از قبیل خانه و دکان وغیره شده است می تواند با مراجعه به ثبت محل درخواست اعزام نماینده به محل براي انعکاس تغییر وضعیت در ملک نموده و با دریافت رونوشت صورت مجلس معاینه محل و گواهی ثبت مربوطه می توانند اقدام به ثبت با مستحدثات آن بنمایند و هرگاه طرفین معامله علاقمند باشند بنا به اظهار خودشان تغییر وضع ملک در سند منعکس شود در این صورت سردفتر باید به خریدار تذکر دهد که مسئولیت با خود اوست.( بند ٧٣ بخشنامه ها ).
 

سهم اعیان از عرصه ملک چیست؟

بهتر است بدانیم که قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته می‌شود.
در هنگام مشخص کردن قدر السهم و هریک از واحد های آپارتمان دقیقا تمامی مواردی که در سند ملکی شش دانگ عنوان شده از جمله حق پارکینگ ،انباری،و بالکن ،لحاظ می شود ممکن است در صورت لحاظ کردن شرایط فوق هر واحد اپارتمانی دارای شرایط مختلفی باشد و نحوه محاسبه عرصه و اعیان متفاوت باشد انجام این گونه محاسبات توسط کارشناس انجام خواهد شد.

نحوه تفکیک اعیان:

تفکیک اعیان با توجه به گواهی پایان کار مربوطه انجام میشود.
 

صدور سند اعیانی

از دیگر مشکلاتی است که امکان دارد برای سازنده‌ها و مالکین واحدها روی دهد همین موضوع است. امکان دارد واحد و ملک ساخته شده با نقشه‌های ارائه شده به شهرداری تفاوت داشته باشند که این مسئله باعث می شود شهرداری گواهی پایان کار صادر ننماید.
در این گونه از موارد مالک یا سازنده یا نماینده قانونی با حضور در شهرداری درخواست خود را به کمسیون مربوطه ارائه می‌دهد و پس از برگزاری جلسه ی کمسیون و با توجه به رأی داده شده، آن ها می توانند پس از طی مراحل قانونی و اداری گواهی پایان کار ساختمان را دریافت کنند و سپس با مراجعه به اداره ثبت اسناد کشور درخواست خود برای صدور سند اعیانی را ثبت کنند.
 

مراحل صدور سند مالکیت اعیانی

پس از وصول تقاضا از طرف متقاضی ، رئیس ثبت آن را بررسی و دستور ثبت و ارجاع آن به یکی از نمایندگان را صادر مینماید. نماینده پرونده را بررسی و پس از حصول اطمینان از عدم صدور سند مالکیت نسبت به اعیان ، روز معاینه محل راتعیین و مراتب را طی اخطاری خطاب به مجاورین و واگذار کننده حق اعیانی و متقاضی اعلام مینماید.
در روز تعیین حدود متقاضی به ثبت مراجعه می نماید تا نماینده و نقشه بردار را به محل وقوع ملک ببرد پس از حضوردر محل وقوع ملک ، متقاضی حدود ملک را معرفی و نماینده آن را با سوابق موجود در پرونده ثبتی و مندرجات سند واگذاری حق احداث اعیانی تطبیق و نقشه بردار حدود نقشه ملک را برداشت و اعیان احداثی را به قیمت منطقه ای ارزیابی می نماید. سپس نماینده صورتجلسه تعیین حدود و پیش نویس سند مالکیت اعیان را تهیه و امضاء نموده و همراه با نقشه ملک به استحضار رئیس اداره میرساند.
رئیس ثبت گذارش نماینده را ملاحظه و صورتجلسه تعیین حدود رابررسی و پیش نویس مالکیت را با پرونده کنترل نموده در صورتی که اشکالی به نظرش نرسید دستور میدهد صورتجلسه تعیین حدود در دفتر اندیکاتور ثبت شود و حسابداری فوق العاده مأموریت و هزینه سفر نماینده و نقشه بردار را پرداخت نماید.
پس از این مراحل سند مالکیت اعیانی به مالک تسلیم میگردد.

 

الزام به تنظیم سند اعیانی

شاید شما هم زیاد دو واژه عرصه و اعیان را شنیده باشید. آیا می دانید این دو واژه چه معنی می دهند؟ اگر نمی دانید ما کمی در باره آن توضیح خواهیم داد. وقتی شما از یک ملک صحبت می کنید این ملک از دو بخش تشکیل می شود. بخش اول، همان زمین ملک مورد نظر است که به آن عرصه می گویند. بخش دوم، هر گونه ساخت و ساز بر روی زمین است که به آن اعیان گفته می شود.

مالکیت عرصه و اعیان

معمولاً هم عرصه و هم اعیان یک مالک دارند.
یعنی فردی که در زمین شخصی خود ملکی ساخته هم مالک زمین و هم مالک بناهای آن است.
بنابراین با فروش ملک، زمین و بنای آن با یکدیگر، از فروشنده به خریدار منتقل می گردد.
اما گاه مالکیت این دو با یکدیگر متفاوت بوده و به صورت جدا منتقل می شوند. یعنی مالک عرصه با مالک اعیان متفاوت هستند.
به عنوان مثال فرض کنید مالک یک زمین، به فرد دیگری اجازه احداث اعیانی در ملک خود را بدهد.
در این حالت، شخصی که اجازه احداث بنا پیدا کرده است می تواند مالک اعیانی شود.
وی خواهد توانست با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک ، اعیانی را ثبت و سند مالکیت اعیانی دریافت کند .
این مورد را می توان عموماً در زمین های موقوفی دید که عرصه آن موقوفی است.
اما مستأجر موقوفه، با اجازه رسمی متولی موقوفه، با هزینه خود بنا در آن احداث نموده و مالک اعیانی می شود.
 

الزام به تنظیم سند اعیانی

دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی از آن جا ناشی می شود که مالک اعیانی از انتقال سند رسمی خودداری می کند.
 

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی

فرض کنید یک عرصه موقوفی، یک مالک اعیانی دارد و اعیان خود را به ثبت رسانیده است.
حال این مالک اعیانی قصد می کند آن را بفروشد.
وی طی یک قرارداد عادی اعیان را به فرد دیگری واگذار می کند.
اما در ادامه از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال رسمی ملک خودداری می نماید.
اگر مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی خودداری نماید، خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند .
در این صورت دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده ، نسبت به اعیانی و در صورت احراز قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی صادر می کند .
خواهان و خوانده در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی ، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده کسی است که مالک رسمی اعیانی است .
اگر بین فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن ، ایادی و واسطه های دیگری باشند ، باید نام تمامی آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود .

مرجع صالح به رسیدگی به دعوی

مرجع صالح در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

نحوه اقدام دادگاه در اجرای حکم

پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه، دادگاه برای خوانده یا مالک اصلی(فروشنده) ابلاغیه ای صادر می کند.
در این ابلاغیه به خوانده اخطار داده می شود ظرف ده روز پس از ابلاغ ، برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
وی باید در این مدت مالکیت اعیانی را به خواهان انتقال دهد .
در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد .

نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی

در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی نکات مهمی وجود دارد که بهتر است برخی از آنها را مرور نماییم:
 در صورتی دعاوی الزام به تنظیم سند اعیانی مسموع خواهد بود که اعیانی ملک، قبلاً توسط اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت شده باشد.
 دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفاً به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
ممکن است اعیانی ملکی، سابقه ثبتی نداشته باشد.
در چنین وضعیتی،  می توان به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰، استناد نمود.
با این استناد، مالک اعیانی با مراجعه به اداره ثبت، می تواند سند مالکیت برای اعیانی دریافت نماید.

سایر خدمات آراز فرتاک بهترین موسسه حقوقی در تهران
سند مالکیت اعیان
سند مالکیت تک برگ