02188962168

شورای عالی ثبت

خلاصه

شورای عالی ثبت :-طبق آیین نامه اجرایی اسناد لازم الاجرا این مرجع بالاترین مرجع رسیدگی اداری در امور ثبتی است


توضیحات

شورای عالی ثبت - مرجع صالح در اختلافات ثبتی


رسیدگی و تجدیدنظر در آراء هیئت های نظارت که در موارد اختلاف بین اشخاص و سازمان ثبت از جهت پذیرش تقاضای ثبت و یا در تصرف اشخاص و تزاحم و تعارض صادر شده است.تجدیدنظر در آراء هیئت های نظارت که در مورد تعارض در اسناد مالکیت نسبت به اصل ملک یا حدود یا حقوق ارتفاقی صادر شده است.تجدیدنظر در آراء هیئت های نظارت که در مورد رفع اشتباه و اشکال نسبت به اسناد رسمی تنظیمی و تطبیق مفاد آن ها با قوانین صادر شده است.در ادامه به بررسی سایر وظایف در صلاحیت شورای عالی ثبت در اختلافات ثبتی پرداخته می شود.

مشاوره حقوقی آراز فرتاک مشاوره حقوقی ثبتی را به موکلین خود ارائه می دهد.

آشنایی با شورای عالی ثبت 


شورای عالی ثبت برای اولین بار در قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی مصوب ۱۰/۷/۱۳۱۷ وارد ساختار ثبت گردید. در ماده ۶ قانون مذکور مقرر گردیده است: برای رسیدگی به اختلافات و اشتباهات حاصله در امور مربوط به ثبت املاک و ثبت اسناد و تشخیص وقوع و موثر بودن اشتباه و رفع اختلاف و اخذ تصمیم مقتضی، دو هیات به عنوان شورای عالی ثبت و هیات نظارت در اداره کل ثبت تشکیل می شود، شورای عالی ثبت، مرکب خواهد بود از مدعی العموم دیوان عالی تمیز و مدیر کل امور قضایی (یا یک نفر از اعضای عالی رتبه برای تعیین وزیر عدلیه) و مدیرکل ثبت. اما تشکیلات شورای عالی ثبت در ماده ٢۵‏ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب تغییر نمود.
دومین هیأت مهمی که ثبت تشکیل می‌شود شورای عالی ثبت است که مرجع عالی نسبت به هیأت نظارت محسوب می‌گردد که ذیلا به بررسی ساختار و حدود صلاحیت این شورا می‌پردازیم
شورای عالی ثبت از جمله مراجع اداری مهمی است که در سازمان ثبت اسناد و املاک تشکیل می شود. در ماده ٢۵مکرر قانون ثبت اسناد و املاک مقرر گردیده است: مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیات نظارت شورای عالی ثبت خواهد بود، که دارای دو شعبه به شرح ذیل می باشد:
·         شعبه مربوط به املاک
·         شعبه مربوط به اسناد 

 

صلاحیت شورای عالی ثبت، دعاوی و اختلافات ثبتی


رسیدگی و اعلام نظر نسبت به موارد ارجاعی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیئت های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد.رسیدگی و اظهارنظر نسبت به اموری که از طرف ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان مشورت به شورای عالی ثبت ارجاع می گردد.

 

ترکیب اعضاء شورای عالی ثبت :


در هر شعبه از شورای عالی ثبت معاون مربوط به آن قسمت و دو نفر از قضات دیوان عالی کشور که توسط رئیس قوه قضائیه تعیین می شود، وجود دارد. قانون درباره عضو علی البدل در موارد بیماری، غیبت یا تعذر قانونی اعضای شورای عالی ثبت، ساکت است.
طبق ماده مذکور دو قاضی شورای عالی ثبت باید از قضات دیوان عالی کشور باشند، اما به اعتقاد برخی از حقوق دانان این ماده شامل دادیاران دیوان عالی کشور هم می شود؛ یعنی می توان آنان را از میان روسای شعب یا مستشاران یا دادیاران دیوان عالی کشور تعیین نمود. اما بهتر است از مستشاران یا روسای شعب دیوان که به امور حقوقی رسیدگی می کنند انتخاب شوند؛ زیرا وظایف شورای عالی ثبت ارتباطی به مسائل جزایی ندارد.

محل تشکیل جلسات شورای عالی ثبت:


سازمان ثبت اسناد و املاک (تهران) ‏است و طبق بند یازده آیین نامه اجرای رسیدگی به اسناد معارض، جلسات شورای عالی ثبت حداقل هفته ای یک بار خارج از ساعات اداری تشکیل می گردد.

وظایف و اختیارات شورای عالی ثبت:


با توجه به ماده ٢۵‏و ٢۵‏مکرر قانون ثبت اسناد و املاک و تبصره آن، وظایف و اختیارات شورای عالی ثبت به شرح ذیل می باشد:

 

مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیات نظارت  :


لازم به ذکر است که آرایی که قابلیت اعتراض و تجدیدنظر نداشته باشد، قابل رسیدگی در شورای عالی ثبت نمی باشند. تصمیمات هیات نظارت به جز در مورد بندهای یک و پنج و هفت (تبصره چهار ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت) پس از مهلت بیست روز از تاریخ الصاق در تابلو اعلانات ثبت محل برای اطلاع ذی نفع قطعی است و در شورای عالی ثبت تجدید نظر نمی شود. همچنین آراء قابل تجدیدنظری که خارج از مهلت قانونی مورد اعتراض ذی نفع یا نماینده قانونی وی قرار گیرد، قابل طرح در شورای عالی ثبث نمی باشند.
بندهای یک و پنج و هفت ماده ٢۵‏ قانون ثبت قابلیت اعتراض و تجدید نظر در شورای عالی ثبت را دارا می باشند.
همچنین در خصوص آراء صادره از هیات نظارت نسبت به ماده ٢٠‏آیین نامه اجرایی قانون اصلاح مواد ١‏و ٢‏و ٣‏ قانون ثبت مصوب ۱۹/۱/۱۳۷۱ و تبصره یک و سه آن، اصلاحی ۲۲/۸/۱۳۸۱ قابل اعتراض و تجدیدنظر در شورای عالی ثبت می باشد.
در خصوص تبصره هشت آیین نامه اجرایی بند چهار ماده ١٣٣‏قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران، مرجع تجدید نظر نسبت به تصمیمات هیات ها و آر‌اء صادره از هیات نظارت، شورای عالی ثبت می باشد.

 

 ایجاد وحدت رویه :


رئیس سازمان ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیاتهای نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادرشده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید.
طبق ماده ١۵‏آیین نامه اجرای رسیدگی به اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی با صدور دستور طرح موضوع در  شورای عالی ثبت، اجرا متوقف می گردد. هر وقت شورا در تجدید رسیدگی رای قبلی را تایید نماید عملیات اجرایی تعقیب خواهد شد.

 

اعلام نظر مشورتی :


طبق بند شش آیین نامه مربوط به شورای عالی ثبت، شورای عالی ثبت نسبت به اموری که طرح می شود، چنانچه نقایصی در مقدمات امر مشاهده نکند نظر خود را اظهار می دارد و وجود دعاوی در محاکم مانع رسیدگی نخواهد بود.
نکته: وصول شکایت از ناحیه ذی نفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد، اجرای رای را موقوف می نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود، هرگاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید عملیات اجرایی تعقبب می شود.

 

شکایت از آراء شورای عالی ثبت :


طبق رای شماره ۵/۷۳/۱۹۹ هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ٣٧۵‏۱ با ملاحظه اینکه طبق تبصره دو از بند سه ماده ١١‏قانون دیوان عدالت اداری (قانون سابق)، صرفاً تصمیمات و آراء دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری و نظامی و ‌دادگاههای انتظامی قضات دادگستری و ارتش، قابل شکایت در دیوان عدالت اداری نمی باشد و با عنایت به اینکه آراء صادره از شورای عالی ثبت از جمله آراء دادگاهها و سایر مراجع قضایی دادگستری نمی باشد و شرکت قاضی در همان شورا، شورای مرقوم را از شمول دادگاههای اداری موضوع بند دو از ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری خارج نمی نماید، بنابراین دادنامه شماره ١٠٠۴‏-۵/۶/۱۳۷۲‏صادره از شعبه ١۴‏دیوان عدالت اداری که متضمن این معنی است، مطابق موازین قانونی تشخیص می گردد. این رای وفق ماده ٢٠‏ قانون دیوان عدالت اداری در موارد مشابه برای شعب دیوان و سایر مراجع لازم الاتباع است.
بنابراین، با توجه به رای وحدت رویه مذکور و رویه قضایی جاری، هم اکنون کلیه آراء هیات نظارت و شورای عالی ثبت قابل طرح و رسیدگی در دیوان عدالت اداری کشور است و تاکنون نیز آراء فراوانی در همین ارتباط از سوی دیوان صادره و به مرحله اجرا گذاشته شده است.

 

انواع اعتراضات ثبتی


 در خلال عملیات مقدماتی ثبت که عبارت است از کلیه عملیات و اقدامات که اداره‌ثبت قبل از ثبت ملک در دفتر املاک انجام می‌دهد ولی ممکن است اعتراضاتی و اصل شود و مانع ادامه عملیات و صدور سند مالکیت تا تعیین تکلیف آن اعتراضات گردد اهم این اعتراضات که در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت ذکر شده است به شرح ذیل می‌باشد:

اعتراض بر حدود
اعتراض بر حقوق ارتفاقی
 اعتراض بر ثبت
منظور از اعتراض بر ثبت اعتراض بر تقاضای ثبت است این اعتراض مهمترین اعتراضات ثبتی است و احکام آن ذیلاً خواهد شد.

معترضین ثبت

هر کسی در ملک مورد تقاضای ثبت برای خود حقی قائل باشد و لو آن حق، حق ارتفاقی باشد می‌تواند نسبت به درخواست ثبت اعتراض نمایند. خصوصیت و شرایط ویژه‌ای برای معترض بر ثبت در نظر گرفته نشده است این امر از عموم ماده ۱۶ قانون ثبت که می‌گوید: «هر کسی نسبت به ملک مورد ثبت اعتراض داشته باشد … الخ استفاده می‌شود.»
برابر ماده ۹۹ و ۱۰۰ آیین نامه قانون ثبت ناظر به ماده ۲۷ همان قانون در مورد موقوفاتی که عام المنفعه بوده و متولی خاص نداشته باشد اعتراض بر ثبت برای حفظ منافع وقف بر عهده اداره اوقاف است و در مورد موقوفات عام‌المنفعه‌ای که متولی خاص دارد متولی یاناظر یا اداره اوقاف موظف به دادن اعتراض می‌باشند و در مورد موقوفات خاصه متولی یاناظر یا هر یک از موقوف علیهم حق اعتراض دارند.
در مورد حبس عام المنفعه متصدی حبس و در مورد حبس به نفع شخص معین متصدی امور حبس و هر یک از محبوس لهم حق اعتراض بر ثبت دارند.
در مورد ثلث‌باقی وصی یانظر ثلث و درمورد ثلث غیر باقی، وصی یا ناظر یا کسانی که بعد از خروج ملک از حالت ثلث در آن ذیحق می‌شوند حق اعتراض بر ثبت دارند.

 اعتراض بر حدود


کسانی که حق اعتراض بر حدود را دارند عبارتند از:
۱- مجاورین
۲- متقاضی
۳- اداره اوقاف و متولی وناظر موقوفات و موقوف علیهم  و متصدی امور حبس و محبوس لهم و  نص یا ناظر و یا کسانی که بعد از خروج ملک از خالت ثلث در آن ملک ذیحق می‌شوند.

۱- مجاورین:  طبق ماده ۲۰ قانون ثبت، مجاوری که نسبت به حدود ملک مودر تقاضای ثبت حتی برخورد قائل است می‌تواند اعتراض بدهد، قید مجاور از این جهت است که غیر مجاور نسبت به حدود مالک ذینفع نیست و از غیر ذینفع نمی‌توان اعتراض پذیرفت به همین جهت می‌گوییم که مجاور فقط نسبت به حدی که با آن مجاورت دارد می‌تواند اعتراض کند نه نسبت به حدودی که با آنها مجاورت ندارد و ذینفع نمی‌شود.

۲- متقاضی ثبت:  برابر ذیل ماده ۲۰ قانون ثبت هر گاه تقاضا کننده ثبت در موقع  تحدید خود یا نماینده‌اش حاضر نباشد و ملک با حدود اظهار شده از طرف مجاورین  تحدید شده باشد می‌تواند نسبت به آن اعتراض نماید.

۳-  در مورد اداره اوقاف و متولی و غیره مطلب به شرعی است که در تبصره ذیل  مشره  ۶۷ ذکر شد. مهلت اعتراض برحدود چه از طرف مجاورین و چه از طرف متقاضی ثبت طبق ماده ۲۰ قانون ثبت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس  تحدید حدود است.
برابر ماده ۲۰ قانون ثبت و ماده ۷۴ آیین‌نامه اعتراض باید به اداره ثبت محل تسلیم شود و از این جهت، اعتراض بر حدود مانند اعتراض بر ثبت است.


سوم- اعتراض بر حقوق ارتفاقی
کسانی که مدعی از حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضای ثبت می‌باشد یا بر حق ارتفاقی ثبت در ملک آنان برای خود قائل شده است اعتراض داشته باشند و همچنین تقاضا کننده ثبتی که در موقع تنظیم صورت مجلس تحدید حدود خود یا نماینده‌اش حضور نداشته و ملک بر طبق اظهارات مجاورین  تحدید شده است و سایر اشخاص مذکور در شماره ۷۲ هرگاه مدعی حق ارتفاقی در املاک دیگر یا منکر حق ارتفاقی که مجاور در ملک آنان برای خود قائل شده است باشند می‌توانند طبق ماده ۲۰۵  قانون ثبت ظرف مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تعیین حدود بر آن اعتراض نمایند. چون حق ارتفاق ممکن است در ملکی که مجاورت با مورد تقاضاهای ثبت ندارد، باشد و یا غیر مجاور مدعی حق ارتفاقی در ملک مورد تقاضا ثبت باشد مثلاً حق عبور با مجرای آب یا چاه آب و امثال آن لذا در اعتراض بر حقوق ارتفاقی مجاورت شرط نیست. سایر ترتیبات در مورد اعتراض بر حقوق ارتفاقی مانند اعتراض بر حدود است.





شورای عالی ثبت :
طبق آیین نامه اجرایی اسناد لازم الاجرا این مرجع بالاترین مرجع رسیدگی اداری  در امور ثبتی است 

  تشکیلات شورای عالی ثبت


1-شعبه مربوط به املاک
2- شعبه مربوط به اسناد هر یک از شهب مذکور از سه نفر که دو نفر از قضات دیوانعالی کشور به انتخاب رئیس قوه قضائیه و مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بدین توضیح که هر گاه موضوع مورد رسیدگی مربوط به ثبت املاک باشد عضو سوم مدیر کل ثبت املاک و هر گاه مربوط به ثبت اسناد باشد عضو سوم مدیر کل ثبت اسناد خواهد بود.

تعیین جلسات شورای عالی ثبت


تعیین جلسات شورایعالی ثبت به نظر رئیس سازمان ثبت به تناسب میزان کار میباشد و در جلسات شوری یک نفر از روسا یا کارمندان اداره ثبت به انتخاب رئیس سازمان به سمت منشی گری تعیین میشود اضافه مینماید که در هر جلسه از جلسات شورایعالی ثبت صورتجلسه ای مشتمل بر امور زیر تنظیم میشود :
1-اسامی حاضرین 2- موضوع طرح شده 3- نظر شورا 4- امضاء اعضای شورا حدود صلاحیت شورایعالی ثبت

1-حوزه صلاحیت شورایعالی ثبت تمام ایران است و آراء تام هیاتهای نظارت در سراسر ایرن در صورت قابل تجدیدنظر بودن برای تجدیدنظر به شورای مذکور فرستاده میشود .
2- تجدیدنظر از آراء غیر قطعی هیات نظارت .
3- ایجاد وحدت رویه رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیاتهای نظارت متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را جهت رسیدگی و اعلام نظر به شورایعالی ثبت ارجاع مینماید .

ترتیب و صلاحیت رسیدگی در مواردی که رسیدگی به اختلافات و یا اشتباهات و یا تزاحم و تعارض اشخاص در تصرف از صلاحیت شورایعالی ثبت است اداره ثبت مربوطه با رسیدگی به اظهارات و مدارک طرفین و تحقیقات و معاینه محلی باید گزارش جامعی با نظریه خود تنظیم نموده به ضمینه پرونده ثبتی و اوراق مربوط به رسیدگی و تحقیقات برای طرح در شورا به اداره امور املاک ثبت ارسال دارد . اداره امور املاک به گزارشها و پیشینه های آن رسیدگی نموده و چنانچه نقایصی از حیث رسیدگی و تحقیقات مشاهده نماید اقدام لازم در رفع آن مینماید و پس از تکمیل رسیدگی گزارش امر را با نظریه خود بر قابل طرح بودن در شورایعالی ثبت یا قابل طرح نبودن نزد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک میفرستد تا در صورتی که رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک لازم بداند کار در شورایعالی طرح گردد . در مواردی که آراء هیات نظارت باید در شورایعالی ثبت مطرح گردد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک برای تهیه گزارش و اظهار نظر یک نفر از روسا یا کارمندان ثبت را تعیین میکند . خاطر نشان میسازد در مواردی که اختلافات و اشتباهات در خصوص تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آن با قانون باشد پس از تجدیدنظر خواهی از رای هیات نظارت اقدام به رسیدگی و تحقیقات لازمه و تنظیم گزارش و اظهار نظر به عهده اداره امور اسناد است . شورای عالی ثبت نسبت به اموری که طرح میشود چنانچه نقایصی در مقدمات طرح مشاهده نکند نظر خود را اظهار میدارد و وجود دعاوی در محاکم مانع رسیدگی نخواهد بود و در صورت مشاهده نقیصه دستور مقتضی خواهد داد و هر گاه موضوع را اساسا" خارج از صلاحیت شورا بداند رد میکند .



سایر خدمات موسسه حقوقی آرازفرتاک
مشاوره ثبتی هیئت نظارت
مشاوره ثبتی قانون تعیین تکلیف


موسسه حقوقی آرازفرتاک  به شماره ثبث  در تهران تاسیس شده  که از حاذق ترین ومعتبرترین در بخش های حقوق تجارت بین الملل و حقوق و دعاوی داخلی به ارائه خدمات مشاوره حقوقی در تهران ،مشاوره حقوقی خانواده،مشاور املاک و وکالت به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از داخلی و خارجی می پردازد.این موسسه  حقوقی در تهران در زمینه های تجارت الکترونیک، حقوق استارتاپ ها و شرکت ها، قانون مالکیت معنوی و اموال و مالکیت ، خدمات حقوقی به شرکت های دانش بنیان می تواند به شما عزیزان مشاوره دهد.

به طور حتم یک وکیل پایه یک دادگستری به تنهایی قادر نیست در تمامی حوزه های  حقوقی خدمت رسانی کند و راهنمایی تخصصی به همه موکلان خود بدهد لذا در یک موسسه حقوقی جمعی از وکلا حاضر می شوند و  هریک به طور تخصصی و همچنین گاها به صورت جمعی در موارد مختلف به کارشناسی می پردازند .
تاسیس موسسات حقوقی ، اقدامی مثبت ، سنجیده شده و کارشناسانه است چرا که خدمت رسانی در این موسسات با محوریت خود جمعی و کار گروهی متخصصان انجام می شود و قطعا بهره گیری از چندین فرد با تجربه و موفق و همکاری این افراد نتیجه ای مطلوب تر از کار انفرادی به همراه دارد .