02188962168                                مشاوره رایگان در این موسسه صورت نمی گیرد                  
موسسه حقوقی آرازفرتاک
تلفن موسسه حقوقی آرازفرتاک        ۸۸۹۶۲۱۶۸ ۰۲۱
(مشاوره با پرداخت هزینه )تعیین نوبت وارسال مدارک          ۰۹۱۹۷۳۶۴۰۳۵

فک رهن چیست

الزام به فک رهن- انواع دعوای فک رهن- چگونگی انجام فک رهن- راه تشخیص ملک در رهن- خارج کردن خانه از رهن بانک- مراحل خرید و فروش ملک رهنی-
خلاصه

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته. برای اینکه بتوان ملکی را که در رهن بانک است معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.


توضیحات

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته. برای اینکه بتوان ملکی را که در رهن بانک است معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.

 

برای فک رهن دو راه وجود دارد:

 تسویه حساب کامل

میتوان اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه کرد و سند را از رهن بانک آزاد کرد.
 

سپردهگذاری

میتوان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپردهگذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج میشود. این روش مربوط به طرح ویژه بانک مسکن است که میتوانید اطلاعات لازم را از بانک مسکن کسب کنید.
 

تعویض وثیقه

میتوان با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، میتوان ملک را از رهن بانک خارج کرده و سند خود را آزاد کنند.
در این روش میتوان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری را که به نام خود راهن است، به بانک ارایه کرد و روش دوم اینکه میتوان سند ملکی را که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارایه کرد. در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وامگیرنده باید ظرف ۶ ماه تا یک سال ملک دیگری تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.


 

کدامیک از روشهای بالا برای فک رهن مناسبتر است:

برای پاسخ به این سوال جواب قطعی وجود ندارد، بلکه بسته به وضعیت بازیرداخت وام، یکی از این روشها را باید انتخاب کرد. اگر تعداد کمی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی سهم زیادی بابت سود پرداخت نشده، بهتر است با تسویه حساب کامل بدون ضرر زیاد، بدهی یرداخت شده و سند از رهن بانک خارج شود.
در صورتی که تعداد زیادی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی مبلغ زیادی بابت سود بازپرداخت و هزینه شده، درحالیکه اصل بدهی چندان تغییری نکرده است. در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل، باید مبلغی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کرد. بنابراین در این موارد استفاده از روش سرمایهگذاری مناسبتر است.


 

الزام به فک رهن چیست؟

در پاسخ به سوال الزام به فک رهن چیست، ابتدا لازم است با مفهوم رهن و فک رهن آشنا بود تا احراز گردد که دعوی الزام به فک رهن چیست و چه مواقعی قابلیت اقامه را دارد.رهن یکی از عقود لازم است که در قانون مدنی آمده است، رهن به این معناست که فردی مالی از خود را بابت طلب، انجام کار، تعهد و یا… در نزد دیگری می گذارد و بنا بر این می گردد که زمانی که بدهی پرداخت شد و یا تعهد انجام گرفت مال مزبور که مرهونه نامیده می شود از رهن خارج گردد.فردی که مالی را به رهن می گذارد راهن و فردی که مال نزد او به رهن گذاشته می شود مرتهن نامیده می شود ومالی که مورد رهن قرار می گیرد را عین مرهونه می گویند.رهن در واقع تضمینی برای طلبکار و یا درخواست کننده عمل است تا بدین وسیله به طلب و یا خواسته خود برسد. پس از اینکه راهن  طلب خود را به مرتهن پرداخت نماید بایستی از مال مرهونه فک رهن صورت گیرد و به عبارت دیر مال مرهونه از رهن خارج گردد و چنانچه این اتفاق نیفتد امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک وجود دارد.
البته گاهی مال مرهونه در ید فرد طلبکار است و گاهی نیز ممکن است در ید بانک و یا دیگری باشد اما فرد متعهد تعهد به فک رهن ملک را نماید و چنانچه به تعهد خویش عمل ننماید در این صورت امکان طرح دعوی الزام به فک رهن ملک و یا دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک در صورتی که ملک در رهن بانک باشد وجود دارد.


 

انواع دعوای فک رهن

دعوای فک رهن ممکن است به صورت مستقل و یا با الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود:
دعوای فک رهن مستقل
در این مورد رهن‌دهنده مال خود را در اختیار شخص ثالث مانند بانک قرار می‌دهد و تعهد می‌کند تا زمان پرداخت بدهی مال در گرو بماند. اگر فرد بدهی خود را به طور کامل بپردازد اما فک رهن انجام نشود، او می‌تواند دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند و حتی برای دریافت اجرت‌المثل ایام عدم فک رهن و خسارت قانونی و قراردادی درخواست بدهد.
دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی
ممکن است سازندگان یک ملک قبل از فروش آن، ملک را در گرو بانک قرار دهند و با آن  وام بگیرند و با قولنامه ملک را به خریدار بفروشند. در این حالت فروشنده متعهد می‌شود که با فک رهن ملک مرهونه برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار حاضر شود. اگر فروشنده از این کار امتناع کند خریدار می‌تواند برای دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی درخواست بدهد.


 

چگونه می‌توانم فک رهن انجام دهم؟

برای بررسی این موضوع اول باید به تعریف فک رهن بپردازیم. از نظر لغوی کلمهٔ «فک» یعنی آزاد کردن، رها کردن و جدا کردن اما از نظر حقوقی فک رهن یعنی آنکه مالی که به عنوان وثیقه یا ضمانت در دست طلبکار بوده آزاد شود مثلاً فک رهن زمانی انجام می‌شود که اگر یک مال که به عنوان ضمانت وام در اختیار بانک است، از حالت ضمانت خارج شود.

 

فک رهن به چند روش انجام می‌شود:

 

پرداخت کامل طلب توسط بدهکار

طلبکار به صورت کامل از دریافت طلبی که دارد، منصرف شود و طلب را ببخشد.
 

منصرف شدن طلبکار از دریافت ضمانت و رهن و آزاد کردن آن.

توجه داشته باشید که مالی که به عنوان رهن یا ضمانت در اختیار طلبکار است، در واقع امانت بوده و پس از اینکه هر یک از سه مورد فوق اتفاق افتاد، طلبکار باید مال را آزاد کند.
 

چگونه می‌توان فهمید که ملک در رهن است؟

برای اینکه در هنگام خرید یک ملک یا خانه مطمئن شوید که در رهن بانک نیست حتماً به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و وضعیت ثبتی سند را استعلام کنید. البته توصیه می‌شود از خریدن ملک‌ها و خانه‌هایی که در رهن بانک هستند خودداری کنید تا مشکلات احتمالی آینده پیش نیاید.


 

چطور می توان خانه را از رهن بانک درآورد؟

برای خارج کردن خانه از رهن بانک دو راه حل دارید:
پرداخت کامل اقساط بدهی تان
روش سپرده گذاری.
برای این که بتوانید ملکی که در رهن بانک است را بفروشید لازم است آن را از رهن خارج کنید. برای این امر دو راه درپیش دارید: پرداخت کامل اقساط و سپرده گذاری.


 

مراحل خرید و فروش ملک رهنی

1- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام میکند.در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده میکند و انتقال ملک صورت میگیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانهای را راهاندازی کرده که میتوان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.
2-خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را می‎پردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‎شوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل میکند.
3-در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل میشود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده کلیه اقدامات قانونی را انجام میدهد.


 

نکات مهم درباره دعوی الزام به فک رهن

چنانچه در یک معامله فروشنده یا سازنده متعهد به دعوی الزام به فک رهن سند ملک در موعد مقرر شود و به تعهد خود عمل نکند محکوم له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
در تنظیم دادخواست باید حتما عنوان الزام به فک رهن صراحتا عنوان شود و از معادل آن استفاده نشود.
تا زمانی که سند ملک در رهن است، نمی توان فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کرد و علیه او دادخواست تنظیم کرد.
اگر شخصی به اصل بودن سند رهنی ملک مطمئن نبود و برای این موضوع بخواهد طرح شکایت می کند، ابتدا لازم است که دادخواستی تنظیم کند و ابطال سند رهنی را خواستار شود.
چنانچه شخصی قبل از اینکه دعوا فک رهن مطرح شود، بدهی مرتهن را بدون اجازه او پرداخت کند، امکان اینکه به مدیون مراجعه کرد و دریافت مبلغ پرداختی را از او خواست وجود ندارد.
در تنظیم دادخواست می توان همزمان با ارائه دادخواست پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را اخذ کرد.
در طرح دعوی تنظیم سند رسمی به خاطر مرهونه بودن ملک صرفا باعث تعهد فروشنده برای تنظیم سند رسمی نمی شود.
در دعوی الزام به فک رهن اگر بانک مرتهن طرف دعوا قرار نگیرد، خدشه ای به حقوق مرتهن و طرح دعوا وارد نمی شود و فک رهن امکان دارد.
در عقد قرارداد رهن مالکیت ملک از ید مالک خارج نمی شود. بنابراین معامله آن ملک قانونی و معتبر است، البته با تنفیذ مرتهن ممکن است.
چنانچه خریدار ملک مرهونه را به شرط فک رهن مبیع قبول کند، این توافق منافاتی با حقوق مرتهن ندارد.
اگر خریدار متعهد به فک رهن ملک  مبیع شود، تا قبل از فک رهن و انجام تعهد نمی تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نماید.


 

مشاوره حقوقی دعوی الزام به فک رهن ملک

دعوی الزام به فک رهن ملک یکی از دعاوی است که به جهت تخصصی بودن گاها در طرح و نتیجه بخشی آن مشکلاتی ایجاد می گردد. به همین جهت در ابتدا بررسی شد که الزام به فک رهن چیست و مراحل قانونی فک رهن بیان گردید اما باز هم موارد بی شماری در دعوی الزام به فک رهن ملک وجود دارد که جهت جلوگیری از اطاله کلام از ذکر آن ها خودداری شد.
 از این رو توصیه می شود پیش از اقامه دعوی الزام به فک رهن ملک و یا دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک با مشاور حقوقی و یا وکیل ملکی متخصص در این زمینه مشورت و هم فکری های لازم صورت گیرد. چرا که اگر طرح دعوی الزام به فک رهن ملک لازم است که مراحل قانونی فک رهن ملک به درستی صورت گیرد و چنانچه این اتفاق نیفتد دعوی الزام به فک رهن ملک با نتیجه مطلوب روبه رو نمی گردد از این رو مشاوره حقوقی با وکیل ملکی در درجه اولی اهمیت در این دعاوی قرار دارد.
لازم به ذکر است که به جهت خرید و فروش خانه های وام دار و در رهن بانک گاها نیاز به طرح دعوی الزام به فک رهن ملک در رهن بانک بر علیه فروشنده وجود دارد  و بدیهی است که در این دعاوی باید نهایت دقت به خرج داده شود و مشاور حقوقی و وکیل ملکی متخصص می تواند کمک شایانی نماید دراین راستا موسسه حقوقی آراز فرتاک با ذبده ترین وکلا دراین خصوص آماده ارائه خدمات می باشد.



موسسه حقوقی آرازفرتاک  به شماره ثبث  در تهران تاسیس شده  که از حاذق ترین ومعتبرترین در بخش های حقوق تجارت بین الملل و حقوق و دعاوی داخلی به ارائه خدمات مشاوره حقوقی،مشاوره حقوقی خانواده و وکالت به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از داخلی و خارجی می پردازد.این موسسه  حقوقی در تهران در زمینه های تجارت الکترونیک، حقوق استارتاپ ها و شرکت ها، قانون مالکیت معنوی و اموال و مالکیت ، خدمات حقوقی به شرکت های دانش بنیان می تواند به شما عزیزان مشاوره دهد.