02188962168

تخلیه ملک | وکیل تخلیه ملک

حکم تخلیه چیست؟-تخلیه ملک تجاری-مسکونی- مشاع-تخلیه اماکن تجاری وسرقفلی - تخلیه ملک مشاع و ورثه ای- تخلیه ملک مزایده ای
خلاصه

تخلیه ملک مشاع :تخلیه این املاک با اخذ حکم از طریق شورای حل اختلاف ویا دادگاه حکم تخلیه گرفت اما تحویل آن به مالکین املاک مشاعی تابع ماده۴۴ قانون اجرای احکام مدنی است


توضیحات

تخلیه ملک : اصولا تخلیه املاک استیجاری تابع قرارداد اجاره و سال تنظیم آن است به عبارتی از سال ۱۳۷۶ به بعد تخلیه املاک اعم مسکونی و تجاری تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است و با وجود امضا دو نفر شاهد ذیل قرارداد اجاره امکان تخیله ظرف یک هفته از طریق شورای حل اختلاف وجود دارد اما اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد مستلزم رای دادگاه و صدور حکم است.آراز فرتاک در زمینه دعاوی ملکی تخلیه ملک بهترین مشاوره حقوقی در تهران

حکم تخلیه چیست؟


“تخلیه” در لغت به معنای “خالی کردن” است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خود انجام دهد.
تخلیه ملک معمولا در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می‌شود. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند دستور تخلیه ملک خود را بگیرد. البته در مواردی موجر می‌تواند تقاضای صدور دستور تخلیه داشته باشد و در مواردی دیگر باید تقاضای صدور حکم تخلیه نماید. در ادامه به توضیح تفاوت این دو مورد می‌پردازیم.

 

تخلیه ملک تجاری:

در تخلیه ملک تجاری دو فرض متصور است اول اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد مالک فقط زمانی میتواند مستاجر را تخلیه کند که طبق قانون مذکور مستاجر تخلفی مانند انتقال به غیر یا تغییر شغل و یا عدم پرداخت اجاره را مرتکب شده باشد

اما اگر رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد با انقضای مدت اجاره مالک میتواند با پرداخت حق سرقفلی مستاجر نسبت به تخلیه آن اقدام نماید

تخلیه ملک مسکونی


تخلیه ملک مسکونی-اگر رابطه استجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد مالک میتواند از طریق شوراری حل اختلاف ملک را ظرف یک هفته تخلیه کند 
اما اگر رابطه استیجاری مشمول قانون فوق نباشد باید از طریق دادگاه حکم تخلیه اخذ کند

دعوی تخلیه ملک مسکونی 


برای تخلیه ملک مسکونی از دو روش می‌توان برای تخلیه اقدام کرد:
تقاضای دستور تخلیه ملک
تقاضای حکم تخلیه ملک
تقاضای دستور تخلیه:
دستور تخلیه فقط در زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و در موارد دیگر نمی‌توان تقاضای صدور دستور تخلیه کرد. برای درخواست دستور تخلیه باید کلیه شرایط زیر با هم وجود داشته باشند:
ملک موضوع قرارداد مسکونی باشد و در خصوص تجاری دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
قرارداد موضوع دعوا، اجاره باشد و در سایر عقود دستور تخلیه صادر نمی‌شود.
قرارداد موضوع دعوا سند عادی باشد و با سند رسمی اجاره داده نشده باشد. در مواردی که با سند رسمی ملک مسکونی اجاره داده شده باشد، نمی توان تقاضای صدور دستور تخلیه نمود.
اجاره‌نامه مدت داشته باشد.
اجاره‌نامه در دو نسخه تنطیم شده باشد.
هر دو نسخه اجاره‌نامه به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد.
دو نفر شاهد، هر دو نسخه اجاره‌نامه را امضا کرده باشند.
مدت اجاره تمام شده باشد.

تخلیه ملکه مشاع


تخلیه ملک مشاع با اخذ حکم از طریق شورای حل اختلاف ویا دادگاه حکم تخلیه گرفت اما تحویل آن به مالکین املاک مشاعی تابع ماده۴۴ قانون اجرای احکام مدنی است

 

ملک مشاع چیست؟


طبق تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» می‌گویند.
معنای اشاعه این است که هر کدام از مالکین در جزء به جزء ملک سهم دارند. به طور مثال زمانی که دو نفر اقدام به خرید یک واحد مسکونی یا تجاری می‌کنند و یک از آن‌ها مالک دو دانگ و دیگری چهار دانگ است؛ طبق قانون سهم مالک با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و قابل تفکیک نیست.

دعوی تخلیه اماکن تجاری وسرقفلی 

 
برای املاک تجاری که با سرقفلی اجاره داده شده اند، میتوان از طریق دادگاه حکم تخلیه گرفت.
تخلیه مورد تجاری در صلاحیت دادگاه‌های عمومی است. در حالی که شوراهای حل اختلاف به تخلیه مورد مسکونی رسیدگی می‌کنند.
تحت چه شرایطی امکان درخواست دستور تخلیه اماکن تجاری وجود دارد؟
 در صورت وجود شرایطی می‌توان، درخواست دستور تخلیه املاک تجاری را در مراجع قضایی مطرح کرد. این شرایط عبارتند از: زمانی که در قرارداد یا اجاره‌نامه، مدت زمان مشخصی قید شده باشد و انقضای آن مدت نیز تمام شده باشد. همچنین، قرارداد استیجاری در دو نسخه وجود داشته و نسخ آن علاوه بر امضای طرفین قرارداد به امضای دو نفر شاهد نیز رسیده باشد.
خوب است بدانید، زمانی می‌توان، درخواست دستور تخلیه ملک را به دادگاه تسلیم نمود که تمامی شرایط گفته شده، وجود داشته باشد.



 

نحوه دعوی تخلیه ملک مشاع و ورثه ای


در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد۵٨۱، ۵٨٢ قانون مدنی) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هرشریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین رو ست که باید بپذیریم مفاد ماده ۴٣ قانون اجرای احکام مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و طرح چنین دعوی بلامانع است.
در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره (ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱٣۵۶( و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلـیـل لـزوم آن بـتـوان اجـاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.

 

مزایده چیست؟


مزایده یکی دیگر از روش های احقاق حق ذینفع می باشد که توسط قانونگذار در جهت انجام موارد خاص مقرر در قانون، پیش بینی شده است و هدف از انجام آن برقراری عدالت می باشد که با خرید اموال دولتی و یا خرید اموالی که توسط دادگاه توقیف شده است، محقق می گردد.
مطابق با تمامی تعاریفی که تاکنون در حوزه های مختلف از مزایده شده است، میتوان اینگونه بیان نمود که مزایده، به معنای این است که مالی در معرض فروش قرار داده شود و هر خریداری که قیمت بیشتری را پیشنهاد بدهد، میتواند آن مال را تملک نماید.
در حقیقت میتوان اینگونه بیان نمود که مزایده فرآیندی است که بموجب آن اموال متعلق به بخش دولتی یا خصوصی بفروش گذاشته شده و با بالاترین قیمت پیشنهادی بفروش میرود.

 

نحوه تخلیه ملک مزایده ای


فروش اموال غیر منقول یکی از مهم‌ترین مراحل اجرای احکام مدنی به شمار می‌آید. این گروه از اموال به لحاظ نوع استفاده از آن که در حوزه شهری معمولاً برای سکونت و کسب و پیشه و در مناطق روستایی علاوه بر آن موارد برای کشت و زرع مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد، از اهمیت زیادی برخوردار بوده و ازاین‌رو مقررات ویژه‌ای برای آن پیش‌بینی شده است. قرار گرفتن مسکن مورد نیاز محکوم‌علیه در ردیف مستثنیات دین و شرایط مخصوص توقیف و فروش اموال غیر منقول در قانون اجرای احکام مدنی دلالت بر نگاه ویژه مقنن به این بخش از اموال محکوم‌علیه دارد. همین دیدگاه موجب شده است پس از مزایده و فروش اموال غیرمنقول، در مورد تسلیم آن به برنده مزایده رویه‌های مختلفی در مراجع قضایی به وجود آید؛ به نحوی که برخی تحویل آن را خارج از وظایف دادگاه در مرحله اجرا دانسته و منتقل‌الیه را به طرح دعوای خلع ید راهنمایی می‌نمایند. عده‌ای نیز حسب مورد چنانچه ملک در تصرف محکوم‌علیه باشد و برخی هم در هر صورت با استفاده از قدرت عمومی نسبت به تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده اقدام می‌نمایند.
پس از آن که مال غیرمنقول به فروش رسید و برنده مزایده اعلام شد، با احراز صحت جریان مزایده از سوی دادگاه و صدور دستور تنظیم سند انتقال، نسبت به انجام این دستور اقدام و عملیات اجرایی با پرداخت محکوم‌به وصول هزینه‌های اجرایی خاتمه می‌یابد و پرونده اجرایی مختومه می‌شود. چنانچه محل فروخته شده در تصرف کسی باشد که برای تحویل آن اقدامی نمی‌کند، طرفداران عدم تکلیف اجرای احکام درخصوص تحویل مال غیرمنقول مورد مزایده در پاسخ به درخواست برنده مزایده مبنی بر تحویل مال مورد معامله، او را به تقدیم دادخواست حقوقی و طرح دعوای خلع ید علیه متصرف راهنمایی می‌‌کنند.

 

اجاره‌نامه‌ چیست؟


اجاره‌‌نامه یک قرارداد موقت است که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود و بیانگر تعهداتی است که باید طرفین قرارداد به آن عمل کنند. قراردادی که اعتبار آن به ذکر مدت اجاره وابسته است و در صورتی که مدت اجاره در قرارداد بیان نشود، دارای اعتبار نیست.
البته این قرارداد می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد. حال اگر به هر دلیلی بین دو طرف قرارداد مشکلاتی ایجاد شود، قانون راه حل‌هایی برای رفع آن‌ها درنظر گرفته است.
اگر اجاره‌نامه به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیۀ مستأجر را بگیرد.
با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، که قرارداد اجاره در آن بسته شده است، درخواست صدور اجراییه انجام می‌شود.
 در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
زمانی که مدت اجاره در قرارداد به اتمام رسیده باشد، ولی مستأجر همچنان در ملک باقی مانده و آن را تخلیه نمی‌کند.
با گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها، مستأجر هیچ مبلغی را به موجر پرداخت نکرده باشد.
مستأجر از ملکی که اجاره کرده است، در مواردی که غیر مشروع است استفاده کند.
مستأجر ملکی را که اجاره کرده است، به شخص دیگری انتقال داده باشد.
در چهار مورد ذکرشده، موجر می‌تواند برای تخلیۀ‌ منزل، اقدام به گرفتن حکم تخلیه از مراکز قانونی کند. البته قراردادی که بین موجر و مستأجر بسته می‌شود، می‌تواند به دو صورت رسمی و غیر رسمی باشد.

 

تخلیه ملک مستاجره


(تخلیه مورد اجاره)هرگاه محل کسب و پیشه و تجارت نیاز به مرمت و بازسازی داشته باشد و موجر قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد می‌تواند از دادگاه تقاضای تخلیه مورد اجاره را کند، مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری را جهت اثبات ادعای خود ضمیمه دادخواست کند. البته در اینصورت موجر می‌بایستی حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت کند.

حال اگر این قرارداد، به صورت رسمی بسته شده باشد، موجر باید با مراجعه به ادارۀ ثبت اسناد، حکم تخلیه را اخذ و سپس به دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کند و درخواست صدور اجراییه صورت پذیرد.
زمانی که موجر و مستأجر نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند و مستأجر متعهد به اعمال تعهدات ثبت شده در قرارداد یا اجاره‌نامه نباشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد املاک، اقامۀ دعوی و با ارائۀ مدارک لازم همچون سند مالکیت و سند اجاره‌نامه، اقدام به گرفتن حکم تخلیه کند.
در این زمان موجر با توجه به سند مالکیتی که ارائه می‌دهد و با در نظر گرفتن اجاره‌نامه، چه رسمی چه عادی و اثبات یکی از شرایط صدور حکم تخلیه که پیش‌تر به آن اشاره شد، می‌تواند از مراکز قضایی طبق ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه دهد.

چگونگی  تخلیه ملک فروخته شده 


وکیل دعاوی کیفری
تنظیم سند اجاره ای
بهترین موسسه حقوقی سایر خدمات آراز فرتاک


اما اگر الزام به تسلیم ملک یا الزام به ایفای تعهد نیز امکان پذیر نبود خریدار حق فسخ خواهد داشت و برای آن نیز می تواند دادخواست بدهد.
مطابق ماده ی ۳۶۷ قانون مدنی نیز تحویل ملک باید بصورتی باشد که مشتری بتواتد اسیلا و تصرف کاملی بر مالش را داشته باشد ، مثلا اگر کلید بدهد ولی در باز نشود یعنی تسلیم نکرده است و قابل پیگیری قانونی است.
اینکه فروشنده چه زمانی باید ملک را تحویل دهد می تواند به قرارداد و نحوه ی توافق شما بستگی داشته باشد که همان است که در متن قرارداد ذکر شده است در غیر این صورت ممکن است بر طبق ماده ی ۲۲۵ قانون مدنی عرف و عادت در یک مورد آن چنان واضح باشد که حتی ذکر نکردن آن در قرار داد هم نمی تواند مانع اجرای آن شود و عدم ذکر آن تاثیری در عدم اجرا نمی گذارد. اگر نه عرف و عادت و نه در قرارداد مدتی برای تحویل مبیع درنظر گرفته شده بود اصل براین است که مالک باید بلافاصله و فی المجلس مبیع و مال را تسلیم مشتری کند. و مطابق ماده ی ۲۲ و ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت با تنظیم سند رسمی ملک را رسما منتقل کند.
البته شما باید بتوانید در دادگاه وقوع معامله و تسلیم ثمن(پول) به فروشنده را ثابت کنید چراکه اصل بر عدم وقوع معامله و وجود تعهد است مگر اینکه خلافش را ثابت کنید که طرف مقابل به شما طلبکار است، بنابراین لازم است شما اصل مبایعه نامه به همراه سندی که نشان دهنده ی پرداخت پول به فروشنده است را به دادگاه به عنوان مدارک ارائه کنید. این سند پرداخت می تواند فیش مربوطه بانکی یا چکی که توسط او وصول شده نیز باشد که نشان خرید و عدم تحویل ملک توسط فروشنده باشد.
درهرقرارداد یا عقدی شخصی در مقابل شخص دیگر متعهد به انجام کار یا دادن مبلغی می شود یعنی هردو طرف تعهدی را برعهده میگیرند برای مثال یکی متعهد می شود مالی را به دیگری منتقل کند و دیگر متعهد می شود در مقابل آن مبلغ معینی را به وی بپردازد. در عقد بیع  اگر طرفین بر خرید و فروش مالی به قیمت مشخص توافق کنند ولی پس ازآنکه مشتری ثمن(پول) را پرداخت کرد مالک اقدام به عدم تحویل ملک کرد درواقع به تعهد خود عمل نکرده است و برهمین مبنا شما به عنوان مشتری می توانید از دادگاه تقاضای الزام مالک به تخلیه و تسلیم مبیع را داشته باشید.
عدم تحویل ملک بعد از خرید توسط فروشنده یکی از مشکلات حقوقی و ملکی است که ممکن است برای هرکسی بعد از قرارداد بستن پیش آید اما مهم آن است که با رعایت ترفند ها و اصول حقوقی بتوانید احتمال ضرر کردن خود را به کمترین حد ممکن برسانید.
عدم تحویل ملک پس از خرید