02188962168

مشاوره حقوقی خلع ید

خلاصه

خلع ید: هر گونه دخل وتصرف در املاک غیر منقول اشخاص حقیقی و حقوقی بدون اذن و اجازه مالک قانونی این حق رو برای مالک ایجاد می کند که


توضیحات

خلع ید: هر گونه دخل وتصرف در املاک غیر منقول اشخاص حقیقی و حقوقی بدون اذن و اجازه مالک قانونی این حق رو برای مالک ایجاد می کند که دعوایی خلع ید برعلیه متصرف مطرح کند
آراز فرتاک مشاوره حقوقی در تهران مشاوره خع ید  را به موکلین خود ارائه می دهد.

ارکان دعوی خلع ید 

 مالکیت خواهان: 

برای طرح دعوای خلع ید اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد بحث مالکیت خواهان یا مالک آن ملک است. مالک ملک یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا باید جهت اثبات مالکیت و یا تنفید منشأ انتقال به او از دادگاه اقدام کند و سپس جهت طرح دعوای خلع ید اقامه دعوا نماید. البته به طور همزمان نیز می تواند این دو دعوا را مطرح کند که در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی میکند.

غیرمنقول بودن موضوع دعوا: 

فقط زمانی می توانید به طرح دعوای خلع ید بپردازید که نسبت به مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه، آپارتمان، تصرف غیرقانونی صورت گرفته باشد. یعنی اگر شخصی اتومبیل شما را به صورت غیرقانونی از تصرف شما خارج نماید نمی توانید به طرح این دعوا بپردازید.
 استیلاء نسبت به حق غیر و اثبات ید بر مال دیگری: 
اگر شخصی به صورت غیرمجاز به ملک دیگری وارد شود و آن را تصرف نماید و همینطور زمانی که حضور ابتدایی او در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از ارکان این دعوا خواهد بود. موضوعی که باید بدان توجه نمود این است که اگر شخص مانع استفاده مالک از ملک شود اما خود نیز تصرف ننماید نمی توان جهت طرح این دعوا اقدام کرد.

عدوانی بودن تصرفات متصرف


صرف تصرف متصرف کافی نمی باشد و باید غیرقانونی بودن تصرف اثبات گردد. حتی اگر در ابتدای ورود قانونی باشد اما ادامه آن به صورت غیرقانونی باشد از موارد طرح این دعوا خواهد بود.

اعتراض به اجرای حکم خلع ید

درصورتی که حکم خلع ید صادر شده باشد و ملک در تصرف محکوم علیه (کسی که حکم علیه او صادر شده است)  قرار داشته باشد، حکم اجرا خواهد شد و اعتراض محکوم علیه مانع توقف عملیات اجرائی نمی گردد مگر اینکه حکم به نحو غیابی صادر شده باشد. اما اگر ملک در تصرف اشخاص ثالث قرار داشته باشد و شخص متصرف مدعی حقی نسبت به ملک باشد مأمور اجرا به او یک هفته فرصت می دهد تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه نماید و در صورتی که ظرف ۱۵ روز از پایان این مهلت دستوری مبنی بر توقف یا تأخیر در اجرای حکم به واحد اجرا ارائه نشود، حکم اجرا خواهد شد.

مدت زمان خلع ید

برای طرح دعوای خلع ید ابتدا باید دادخواست خلع ید تنظیم و از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود. سپس بعد از تعیین شعبه، وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوت می شوند و دادگاه در صورت غیرقانونی بودن تصرف خوانده نسبت به صدور رای به نفع مالک اقدام می نماید و رای صادره پس از گذشتن مهلت های اعتراض، قطعی و سپس وارد روند اجرا شده و حکم اجرا خواهد شد. البته باید گفت که مدت زمان خلع ید به موارد مختلفی بستگی خواهد داشت که از جمله آن دفعاتی است که دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کند، اعتراض های وارده بر حکم و نحوه اجرای حکم است که بر اساس تجربه، بیشتر از شش ماه به طول می انجامد.


تصرف عدوانی چیست؟

هر چیزی که قابل نقل است(مانند حق سرقفلی) یا غیر قابل نقل است (مانند ملک تجاری یا مسکونی)که تحت تصرف و تسلط شخص قرار دارد این مهم را نشان میدهد که این شئ  برای او است. مدعی برای رسیدن به چیزی که نزد دیگری است فقط می‌تواند طرح دعوی کند و از ادلۀ ثابت کردن دعوی در صورت وجود استفاده کند که مراجع قضایی به نفع او حکم صادر کرده باشد و او را به  عنوان مالک حقیقی آن ملک یا حق بشناسد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی چیست؟

بر اساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند
معناست؟
تصرف عدوانی علاوه بر اینکه دارای جنبه حقوقی واجد جنبه کیفری هست بوده و شخص قانون‌گذار در قانون آیین دادرسی مدنی، موادی (مواد ۱۵۸تا۱۷۷ق.آ.د.م) را به آن اختصاص داده است.

 تعریف جرم تصرف عدوانی
تصرف یعنی استیلای مادی و عرفی انسان بر ملک برای استفاده از آن به سود خود. یا به کلام دیگر ، جرم تصرف عدوانی یبه معنای تصرف مال غیر قابل نقل که مالک آن فرد دیگری است به دیگری بدون رضایت مالک یا فردی که متصرف قانونی آن است.

عناصر تشکیل دهنده جرم تصرف عدوانی

برای آن‌که تصرف عدوانی کیفری  جرم به حساب بیاید ، درباره این مسئله دو عنصر اساسی وجود دارد.عنصر اول عنصر قانونی است و عنصر دوم عنصر مادی آن است.

عنصر قانونی

ماده ۶۹۰  قانون مجازات اسلامی  به طور بخصوص و مواد بعدی تا ۶۹۶ قانون مجازات اسلامی در موارد بخصوص، موارد تصرف را در سه حالت متصور شده است:
صحنه سازی کردن و ایجاد آثار تصرف.
انجام دادن اعمالی که باعث تخریب محیط زیست میشود.
تصرف عدوانی، مزاحم شدن یا مانع شدن  از حق قسمت اخیر ماده۶۹۰ ق.م.ا

عنصر مادی

عمل فیزیکی: تمام اقدامات و عواملی که به تصرف ملک و مال شخص دیگری مربوط میشود ، یا به سخن دیگر استیلای عرفی و مادی انسان بر مال به قصد استفاده کردن از آن به نفع خود . پس هرگونه روبرویی با ملک هایی که به غیر  تعلق دارد بدون راضی بودن  مالک آن یا متصرف قانونی آن در این دسته قرار می‌گیرد.
شرایط و اوضاع و احوال لازم
طبق  ماده ۶۹۰ ق.م.ا به بعد،  این موضوع مورد بررسی ما یعنی جرم تصرف عدوانی ،تصرف مال غیر قایب حمل که به فرد دیگر تعلق دارد؛ اما درباره تصرف مال های قابل حمل متعلق ، بعضی ها اعتقاد دارند که به استناد ماده ۱ قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی (مصوب ۵۲) می توان طرح دعوای حقوقی کرد.

عدم رضایت مالک یا فرد ذی‌حق

خلع ید از ملک  مشاع : معمولا راضی نبودن مالک لازمۀ محقق شدن جرایم علیه اموال و مالکیت او است. رضایت مالک در این گونه جرم ها، وصف کیفری را از عمل مرتکب پاک می‌کند.به طور جامع در دعاوی تصرف عدوانی شخصی که شاکی است  باید این موضوع را ثابت کند ثابت کند که موضوع دعوا قبل از خروج  ملک از تصرف او در تصرف و استفاده او بوده است و بدون اینکه وی رضایت داشته باشد یا به روش های غیرقانونی از تصرف وی خروج پیدا کرده است. در دعوای تصرف عدوانی، ارائۀ سند مالکیت دلیل بر سابقۀ تصرف و استفاده از حق است.
پس، اگر شخصی شکایتی دارد باید این را  به اثبات برساند که سابقۀ تصرف مال غیرقابل نقل را در زمان گذشته داشته و دیگری بدون رضایت و اطلاع او، مال را از تصرف او خارج کرده است.
پس ، برای ثابت کردن دعوای تصرف عدوانی حقوقی باید فقط تصرف سابق شخصی که قبلا متصرف مال بوده است و به آن خواهان میگویند و تصرفه شخصی که در حال حاضر متصرف است و به آن خوانده میگویند ثابت شود شود و دادگاه بر اساس همین تصرف است که حکم قانونی را صادر می‌کند و دلایل دیگر از جمله سند رسمی مالکیت را مورد بررسی قرار نمی‌دهد.
چه بسا که شخص متصرف عدوانی یا خوانده، مالک ملک باشد  و فرد دیگر در برابر او دعوای تصرف عدوانی حقوقی مطرح کند و موفق به ثابت کردن تصرف عدوانی شود. البته شکست خوردن در دعوای تصرف عدوانی مانع مطرح کردن دعوای مالکیت نیست.  پس بهتر است سایر اقسام دعوای تصرف از جمله دعوای خلع ید از ملک مشاع و دعوای تخلیه نیز مورد توجه قرار گیرند.
 

خلع ید از ملک مشاع

برای آن‌که درک کنیم روش خلع ید از ملک مشاع چگونه است و روش های موجود تخلیه ملک مشاع چیست، اول لازم است تعریف درست و مناسبی از ملک مشاع و سهم مشاعی داشته باشیم.
بر اساس تعریف قانونی، ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر بصورت اشتراکی باشد ، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «اشاعه» گفته میشود. اشاعه بدین معناست که هر کدام از مالکین در همه اجزای ملک دارای سهم هستند. به عنوان نمونه وقتی که دو نفر اقدام به خرید یواحدی مسکونی یا تجاری می‌کنند و یکی از آن‌ها صاحب  دو دانگ از ملک و دیگری چهار دانگ از آن است؛ طبق قانون ثبت شده در این باره سهم مالکی با دانگ کمتر در تمام آن واحد پخش شده است و امکان جداسازی آن وجود ندارد.

خلع ید از ملک مشاع یعنی چه؟

بحث خلع ید، بحثی است که مقصود از آن رفع تصرف غاصبانه  و تصرفی است که بدون اجازه مالک ِ ملک، بر آن تسلط یافته است.
دعوای خلع ید در دو صورت ایجاد میشود. صورت اول مربوط به مواردی است که فرد تصرف یافته از ابتدای تصرف بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف کرده باشد و حالت دوم مربوط به مواردی است که تصرف شخص ابتدا با اجازه مالک شروع شده است اما در آخر  بدون اجازه او ادامه پیدا کند.
در املاک مشاع دعوای خلع ید وقتی به وجود می آید که یکی از مالکین یا مستاجرین او بدون اجازه بقیه مالکان در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد؛ برای نمونه در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری مرغ و خروس تهیه کند.
صورت دیگر آن است که یکی از مالکین یا مستاجر او، در صورت عدم رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را اختیار کند. مثلا در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازۀ قرار دادن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.
حالت دیگر زمانی پیش می آیدکه مثلا سه فردی که باهم شراکت دارند هر کدام دو دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند ، با موافقت هر دو طرف مغازه را به فردی دیگر اجاره می‌دهند. بعد از مدت کوتاهی مستأجر آنها اجاره توافقی یکی از سه شریک را نمیپردازد یا ایـن‌که برخلاف قرارداد، از ملک استفاده می‌کند.
در مثال بالا شریکی که  رضایت ندارد می‌تواند دعوای خلع یا تخلیه ید را مطرح کند.
نکته:
در ملک مشاع حقوق هر شریک پخش در تمام ملک است و همین پخش بودن باعث این شده که  طبق مواد ۵۸۱ و۵۸۲ قانون مدنی هیچ شریکی بدون اجازه شرکای دیگر حق تصرف در ملک را نداشته باشد . نتیجۀ این معاشرت سهام آن است که تخلیۀ سهم هر کدام از شرکا با خلع ید از تمام ملک لازم است ؛ به همین علت است که باید این موضوع را بپذیریم که مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی درباره خلع ید به معنای همگان است و طرح چنین دعوایی بدون مشکل است.

دعوی خلع ید از ملک مشاع

برای مطرح کردن دعوی خلع ید  از ملک مشاع بر عیله افراد متصرف ملک مشاع، حضور تمام مالکین الزامی نیست. برای مثال اگر یک  ملک دارای شش مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌تواند دعوی خلع ید را طرح کند.
دعوی خلع ید هم در برابر شرکای  ملک مشاع، هم در برابر افراد دیگر، قابل مطرح کردن است. به دیگر سخن چه شریک ملک را متصرف شده باشد چه شخصی که هیچ مالکیت حقوقی نسبت به ملک ندارد آن را متصرف شده باشد، می‌توان دعوی خلع ید را  طرح کرد.
اگر چند فرد ملک مشاعی را متصرف شده باشند، شما می‌توانید علیه همه افراد یا  جمعی از آنها دعوی خلع ید را مطرح کنید. حدود رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می کند و علیه هر شخصی که دعوا طرح شود، حکم دادگاه علیه او قابل اجراست.
 

خلع ید از زمین های زراعی(کشاورزی)

اگر شخصی زمین کشاورزی دیگری را به صورت غیر قانونی و نامشروع تصرف کرده باشد، برابر ماده ۱٧۴ قانون آیین‌دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امورمدنی، دادگاه در صورتی رأی به نفع خواهان می‌دهد که به طور مقتضی احراز کند خوانده، ملک متصرفی خواهان را عدواناٌ تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق استفاده خواهان شده است. حتی اگر خواهان قبل از صدور رأی، خواهان صدور دستور موقت باشد، دادگاه در صورتی که دلایل وی را موجه تشخیص دهد، دستور جلوگیری از ایجاد آثار تصرف و یا کاشتن درختان و کشت و زرع، و یا از بین بردن آثار موجود و یا جلوگیری از ادامه ی مزاحمت و یا ممانعت از حق را در مورد دعوا صادر خواهد کرد.
هرگاه در زمین کشاورزی مورد تصرف عدوانی، متصرف پس از تصرف عدوانی، درختان یا نهال هایی کاشته باشد یا حتی اگر بنایی احداث کرده باشد، این درخت ها و بناها در صورتی باقی می مانند که متصرف عدوانی مدعی مالکیت مورد حکم تصرف عدوانی باشد و در ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم، در باب مالکیت به دادگاه صلاحیت دار دادخواست داده باشد.
چنانچه در زمین کشاورزی مورد تصرف عدوانی، تصرفات انجام شده کشت و زرعی باشد که متصرف عدوانی انجام داده است، اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت و اجرت المثل را تأدیه نماید. اما اگر موقع برداشت محصول نرسیده باشد، چه این بذر روییده یا نروییده باشد محکوم له(خواهان) پس از جلب رضایت متصرف عدوانی مخیر است بین اینکه قیمت زراعت را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت کند و ملک را تصرف نماید یا ملک را تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بگذارد و اجرت المثل آن را دریافت کند. همچنین محکوم له می تواند متصرف عدوانی را به معدوم کردن زراعت و اصلاح آثار تخریبی که توسط وی انجام گرفته مکلف نماید.
در مورد اجرت المثلی که باید توسط متصرف عدوانی به کسی که مال را از تصرف وی خارج ساخته پرداخت کند، تبصره ماده  ۱۶۵ قانون آیین دادرسی در امور مدنی اشعار می‌دارد، در‌صورت تقاضای محکوم‌له دادگاه متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت‌المثل زمان تصرف نیز محکوم می‌کند، با در نظر گرفتن این مهم قانون‌گذار سعی کرده، جنبه بازدارندگی اعمال قانون را افزایش دهد و برای فردی که به نحو عدوان اموال مردم را مورد تعرض قرار می‌دهد، هزینه مادی نیز در نظر گرفته تا اشخاصی که چنین قصد و نیتی را در سر می‌پرورانند را هر چه بیشتر از این عمل منصرف کند.
برای مثال شخصی یک زمین کشاورزی را طبق اجاره نامه و قراردادی به مدت ۱۰سال اجاره میکند، پس از گذشت ۵ سال از زمان اجاره و تصرفات مستاجر، صاحب زمین خودسرانه و بدون اتمام مدت قرارداد اقدام به شخم زدن زمین کشاورزی نموده است.
در این مورد با توجه به سبق تصرف مستاجر و عدوانی بودن تصرف مالک ، تحقق جرم تصرف عدوانی توسط مالک زمین مشهود است.
دعوی تصرف عدوانی در دوبعد حقوقی وکیفری قابل بررسی است:
شخصی زمین مزروعی و کشاورزی خود را به دیگری اجاره داده و به علت انقضای مدت تقاضای تخلیه زمین موصوف را کرده است، سؤال این است که آیا خواهان می‌تواند به‌عنوان تخلیه، زمین کشاورزی و مزروعی خود را پس بگیرد و صدور حکم تخلیه به این عنوان صحیح است یا خواهان باید تقاضای خلع‌ید کند؟ چون وفق بند ۲ ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶، اراضی مزروعی و غیرمزروعی، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر نمی‌شوند و آیا خلع‌ید و تخلیه هر دو واژه مترادف‌اند که به کار بردن آن برای رفع تصرف مجاز است یا خیر؟ در مورد سؤال زمین مورد غصب مستأجر قرار نگرفته است.
اجاره زمین‌های کشاورزی و مزروعی، همان‌طوری که در بند ۲ ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ نیز به آن اشاره شده تابع مقررات این قانون نبوده و تابع مقررات قانون مدنی است.
طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی با انقضای مدت اجاره، چنانچه مالک با ادامه تصرفات مستأجر در مورد اجاره راضی نبوده و مستأجر نیز حاضر به تخلیه و تحویل مورد اجاره نشود، مالک می‌تواند دادخواست خود را تحت عنوان تخلیه یا تخلیه ید مطرح نموده و ملک خود را مسترد نماید،
همچنین به لحاظ اینکه عقد اجاره طبق ماده مرقوم با انقضای مدت بر طرف می‌شود خواهان می‌تواند دعوی خود را به‌عنوان خلع‌ید نیز مطرح نماید و به‌طورکلی عناوین تخلیه ید و خلع‌ید قانوناً با هم متفاوت نیستند و خواهان هرکدام از عناوین مذکور را انتخاب نماید دعوا قابل رسیدگی خواهد بود.
در تایید نظر فوق نیز می توان از نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه نام برد که در نظریه مشورتی شماره ۷/۶۰۱۱ مورخ ۱۳۷۸/۸/۲۲ چنین اظهار نظر نموده است:
اجاره زمین های کشاورزی و مزروعی همان طور که در بند ۲ ماده ۲ قانون روابط موجر و  مستاجر مصوب ۱۳۵۶ نیز به آن اشاره شده تابع مقررات این قانون نبوده و تابع مقررات قانون مدنی است طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی با انقضای مدت اجاره چنانچه مالک با ادامه تصرفات مستاجر در مورد اجاره راضی نبوده و مستاجر حاضر به تخلیه و تحویل مورد اجاره نشود مالک می تواند دادخواست خود را تحت عنوان تخلیه یا تخلیه ید مطرح نموده و ملک خود را مسترد نماید همچنین به لحاظ این که عقد اجاره طبق ماده موصوف با انقضای مدت بر طرف می شود خواهان می تواند دعوای خود را به عنوان خلع ید نیز مطرح نماید و به طور کلی عناوین تخلیه ید و خلع ید قانوناٌ با هم متفاوت نیستند و خواهان هر کدام از عناوین مذکور را انتخاب نماید دعوی قابل رسیدگی خواهد بود.

 

سایر خدمات آرازفرتاک بهترین موسسه حقوقی در تهران

وکیل دعاوی ثبتی
وکیل دعاوی شهرداری