توضیحات

 
دعاوی ملکی به آن دسته از دعوی حقوقی و کیفری اطلاق می شود که منشا آن اموال غیر منقول باشد.موسسه حقوقی آرازقرتاک در زمینه دعاوی ملکی بهترین مشاوره حقوقی در تهران می باشد.

دعاوی ملکی کیفری

دعاوی کیفری به آن دسته از دعاوی اطلاق می شود که منشا آن ناشی از وقوع جرم ناشی از فعل یا ترک فعلی که قانون برای آن مجازات تعیین کرده باشد

دعاوی ملکی حقوقی

 دعاوی حقوقی شامل تخلیه _خلع ید .اجرت امثل . نفقه .طلاق .تعیین متولی .حجر .رشد .و.....

دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ثبتی ناشی از اختلافات ملکی در فرایند ثبت ملک در اداره ثبت شروع فرایند ثبتی ممکن است از طریق هیات نظارت استان و شورای عالی ثبت شروع شود و در ادامه در مرجع قضایی مطرح شود 
در ماده ۲۵ قانون ثبت صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت پیش بینی شده است
 

انواع دعاوی ملکی ثبتی

انواع دعاوی ثبت مثل ابطال سند مالکیت معارض .اشتباهات ثبتی .ابطال رای ماده ۱۴۷.اعتراض به رای هیات نظارت .اعتراض به تحدید حدود .اعتراض به آگهی نوبتی .
 

دعاوی اوقاف ملکی

دعاوی اوقاف میتواند منشا حقوقی و کیفری باشد مثل اثبات وقفیت .ابطال وقفیت .تعیین متولی .خیانت متولی .ضم امین .اعتراض به رای شعبه حقوقی تحقیق

دعوای الزام به تحویل ملک

اگر در مبایعه نامه زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد باید در همان تاریخ مبیع به خریدار تحویل داده شود. گاهی در فاصله معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک زیاد می شود و فروشنده به همین بهانه در تحویل ملک تعلل می‌کند. در این حالت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک کند.
 
دعوای خلع ید

اگر شخصی غیر از مالک، ملکی را که سند رسمی دارد در تصرف خود قرار دهد، مالک اصلی ملک برای تخلیه می تواند در دادگاه دعوای خلع ید  مطرح کند. طرح دعوای خلع ید در صورتی امکان پذیر است که خواهان سند رسمی مالکیت داشته باشد و اگر ملک ثبت نشده باشد مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
 
الزام به تنظیم سند رسمی

کسی مالک یک ملک شناخته می شود که سند رسمی داشته باشد. وقتی یک ملک از فردی به فرد دیگری منتقل می شود باید سند رسمی تنظیم شود. در صورتی که فروشنده یا به طور کلی انتقال دهنده این سند رسمی را تنظیم نکند، شحصی که ملک به او منتقل شده می تواند برای تنظیم سند طرح دعوا کند.

 دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق

ممکن است فردی بدون اینکه ملک شما را تصرف کند مانع استفاده شما از آن شود. در این حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، شما باید سندی داشته باشید که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف تان باشد. در این نوع از دعاوی ممکن است قاضی  با صدور دستور موقت از ورود ضرر و زیان  بیشتر جلوگیری کند.

 دعوای رفع تصرف عدوانی

دردعوای تصرف، فرد با اثبات سابقه‎ی تصرف خود از طریق ارائه یک قرارداد و یا یک سند  رسمی باید اعلام کند که ملک بدون رضایت او  از تصرف او خارج شده است. دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است.  در تصرف عدوانی نیازی نیست که مالکیت خواهان به اثبات برسد و تنها مساله مهم اثبات سابقه تصرف است ولی در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند.
 
 دعوای فک رهن

رهن عقدی است که به‌ موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. الزام به فک رهن در واقع موجب انحلال عقد رهن است.ممکن است در برخی موارد فردی ملکی را نزد بانک یا شخصی در رهن بگذارد و پس از اینکه دین خود را به پرداخت کرد، آن کسی که مال نزد او به رهن گذاشته شده است اقدام به فک رهن نکند. در چنین حالتی راهن باید علیه مرتهن اقامه دعوای الزام به فک رهن کند. نکته مهم در این مورد این است که در چنین شرایطی  ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل می شود  و راهن نیز می‌تواند دادخواستی تحت عنوان «الزام به فک رهن» و پرداخت اجرت‌ المثل ایام عدم فک رهن تنظیم کند.


ابطال معامله صوری به ‌قصد فرار از دین

با استناد به ماده ۲۱۸ قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به‌صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین دارد و به خاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد، اموالش را معامله کند این معامله باطل است.

 دعوای فروش ملک مشاع

فروش ملک مشاع باید با  رضایت همه‎ی مالکان انجام شود. هر یک از شرکاء می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند و برای فروش ملک مشاع درخواست دهد. مجوز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر می‌شود و بدون این مجوز امکان فروختن  ملک مشاع وجود ندارد.

دعاوی ملکی بسیار بیشتر از مواردی است که در اینجا به آن‌ها اشاره شد.

برخی از مهم‌ترین دعاوی ملکی حقوقی به شرح زیر است:

دعوای مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمانی که دارای واحد‌های مستقل و چند گانه است.
دعوای مربوط به الزام به دریافت پایان کار برای ساختمانی که ساخت و ساز آن پایان یافته و به وسیله کارشناس به تایید رسیده است.
دعوای ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد وجود دارد.
دعوای مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
دعوای مربوط به تخلیه‌‌ی اماکن تجاری
دعوای ابطال سند رسمی
دعوای ثبت در مورد ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک
دعوای ابطال سند مالکیت معارض
دعوای افراز ملک
 
ابطال سند رسمی ملک مشاع

به دلیل آن که سند ملکی یک سند رسمی است، بنابراین باطل کردن آن باید مانند دیگر اسناد رسمی با حکم قطعی دادگاه و مراجع صالح قضایی صورت گیرد.
در این موارد درخواست متقاضیان مبنی بر ابطال اسناد رسمی پس از ثبت و رسیدگی در دادگاه برای اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع داده می‌شود.
 این مدارک پس از بررسی، همراه سایر ضمائم به قسمت بایگانی ارسال می‎شوند تا پرونده ثبتی به آن پیوست شود. در قسمت بایگانی، پرونده ابطال سند رسمی تشکیل می‎شود تا مورد بررسی قرار گیرد.
پس از اطمینان از نبود نقص و ایراد در پرونده، با ادامه مراحل ابطال ، پیش نویس سند رسمی تهیه  و در این پیش نویس، شماره نامه یا حکم یا سند انتقال نیز درج و سپس پیش نویس سند مالکیت رسمی جدید به متقاضی داده می‎شود.
شخص برای باطل کردن سند رسمی ملک هنگام ثبت دادخواست به دادگاه باید مواردی را رعایت نمایید ,در واقع متقاضی باید در درخواست خود کلیه مشخصات کامل سند اعم از سند مالکیت یا غیره را به طور دقیق ذکر کند.
 این مشخصات شامل,اطلاعات شخصی مالک قبلی و مالک جدید، مشخصات ملک، شماره پرونده ثبتی، نحوه باطل شدن سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ است. اگر سند رسمی قبلاً نیز باطل شده، باید به پرونده ثبتی پیوست شود.
درخواست متقاضی نیز پس از انجام تشریفات، باید به دفاتر اسناد رسمی ارسال تا سند رسمی اولیه باطل شود. هزینه صدور دفترچه سند رسمی را که دادگاه  تعیین کرده است، باید متقاضی پرداخت کند.
یکی از مراحل اصلی ابطال سند رسمی احراز هویت متقاضی می باشد ,در این مرحله علاوه بر اینکه متقاضی باید کپی برابر اصل تمام مدارک شناسایی را به دادگاه ارائه دهد، بررسی و تطبیق آن ها با مشخصات متقاضی نیز باید توسط کارشناس انجام ‎شود.
پس از طی این مراحل، پرونده ابطال سند رسمی در دادگاه بایگانی و رسید آن را به متقاضی ارائه می‎شود.

دعوی افراز ملک مشاع

دعوی افراز ملک به این معنی می باشد که اگر ۲ نفر به صورت مشترک مال غیر منقولی را شریک باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم مشترک خود با شریک را جدا کند.
به طور مثال اگر ۲ نفر به صورت ۱ دانگ و ۵ دانگ ملکی را در مالکیت داشته باشند و یکی از آن ها بخواهد سهم خود را جدا کند و سهم وی به صورت ملکی مجزا باشد و مشترک نباشد و اینکه بتواند آن را در تصرف خود بگیرد این کار را افراز گویند.
 افراز ملک مشاع به دو صورت ممکن است محقق شود  :
اول اینکه خود شرکا با تراضی و توافق ملک را بین خود تقسیم کنند راه دوم این است که یکی از شرکا که تمایل به تقسیم دارد دیگران را مجبور به تقسیم کند.
 برای رسیدگی به دعوای افراز باید دید جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است یا خیر ملکی که دارای سند رسمی است و در دفتر املاک ثبت شده است و اگر جریان ثبتی خاتمه یافته بود به اداره ی ثبت برای افراز ملک رجوع می کنیم .
در غیر این صورت دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به دعوای افراز است.
اگر قسمتی از یک ملک مشاع دارای سند رسمی است و ثبت شده است اما نسبت به قسمت دیگر آن هیچ ثبتی صورت نگرفته است ،دعوای افراز این ملک باید در دادگاه اقامه شود .
 همان طور در زمانی که یکی از شرکا محجور یا غایب است ، سایر شرکا در صورت درخواست افراز باید دادخواست آن را در دادگاه مطرح کنند.مورد دیگری که مالکین را ملزم به طرح دعوا در دادگاه می کند زمانی است که مالک بخشی از ملک مشاع مجهول می باشد.
در دو حالت ملک مجهول المالک محسوب می شود یکی زمانی است که مالک اصلا مشخص نیست و حالت دیگر زمانی است که مالک مشخص است ولی درخواست ثبت ملک را نکرده است.

 ابطال معامله معارض

از جمله جرایم رایج که پرونده‌های بسیاری را در دادسرا و دادگاه به خود اختصاص داده است جرم معامله معارض است که پس از اثبات جرم، جهت ابطال معامله معارض که معامله دوم است بایستی دادخواست به دادگاه حقوقی تقدیم شود.
از آنجا که املاک و اموال و اسناد راجع به آن‌ها، از جمله اموال ارزشمند در یک جامعه شناخته می‌شوند لذا قانون گذار نسبت به سو استفاده از املاک و اموال منقول و غیر منقول واکنش کیفری نشان داده و اقدام به وضع مسئولیت کیفری نموده است.
از جمله جرایم رایج که پرونده‌های بسیاری را در دادسرا و دادگاه به خود اختصاص داده است جرم معامله معارض است که پس از اثبات جرم، جهت ابطال معامله معارض که معامله دوم است بایستی دادخواست به دادگاه حقوقی تقدیم شود.
از آنجا که املاک و اموال و اسناد راجع به آن‌ها، از جمله اموال ارزشمند در یک جامعه شناخته می‌شوند لذا قانون گذار نسبت به سو استفاده از املاک و اموال منقول و غیر منقول واکنش کیفری نشان داده و اقدام به وضع مسئولیت کیفری نموده است.
 
دعوای الزام به اخذ پایان کار

دعوای الزام به اخذ پایان کار زمانی مطرح می شود که سازنده نتوانسته و یا نخواسته است که کار ساخت را به اتمام برساند. لذا مالک می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست الزام به تنظیم پایان کار را به مرجع قضایی تقدیم نماید.
 
دعوای الزام به سند رسمی اجاره

در روابط موجر و مستاجر ممکن است اختلافاتی به وجود آید. یکی از این اختلافات که می تواند منجر به دعوای حقوقی شود، امتناع موجر از تنظیم سند رسمی اجاره می باشد. این دعوا زمانی مطرح می شود که موجر پس از توافق برعقد قرارداد اجاره، از تنظیم سند رسمی اجاره امتناع ورزد. یا ممکن است که اجاره نامه تنظیم شده برای مدتی قبل بوده اما موجر نسبت به تمدید آن اقدام نکرده باشد. در چنین مواردی مستاجر می تواند:
پس از ارسال اظهارنامه به موجر از طریق قانونی و قضایی و با کمک وکیل ملکی ، موجر را ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره نماید. برابر مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت، کلیه قراردادهای اجاره اموال غیر منقول، می بایست به صورت رسمی ثبت شوند. این ثبت الزامی است. به همین جهت هر گاه قرارداد اجاره عادی، نسبت به ملکی تنظیم شود، هر یک از مالک و یا مستاجر می توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح، طرح کنند.
 
فسخ قرارداد فروش ملک

در امور ملکی و خرید و فروش املاک، قانونگذار حقوقی را برای طرفین یک معامله یعنی خریدار و فروشنده در نظر گرفته است. از جمله موارد، بحث فسخ قرارداد فروش ملک است که بد نیست در مورد حق فسخ و نحوه اقدام و حقوق خریدار و فروشنده بیشتر بدانیم. فرض نمایید فردی به عنوان فروشنده ، ملکی را به شرط داشتن متراژ معین فروخته باشد. بعد از مدتی معلوم می شود متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد است. در اینجا خریدار حق دارد معامله را فسخ نماید. دلیل فسخ نیز، کسر مساحت ملک فروخته شده خواهد بود.
عکس این قضیه نیز صادق است. یعنی ممکن است پس از فروش ملک، مشخص شود که متراژ معین شده در قرارداد، کمتر از مساحت ملک است. در این صورت فروشنده می تواند معامله را فسخ کند.
 
نقش وکیل در دعاوی ملکی

برای طرح دعوای ملکی ضروری است که از یک وکیل ملکی با تجربه کمک بگیرید. وکیل شما با بررسی مدارک و اسناد و جمع‌آوری اطلاعات دادخواست یا لایحه دفاعیه تنظیم می‌کند و با حضور در دادگاه از پرونده شما دفاع می‌کند. در روند رسیدگی به پرونده ممکن است به نظر کارشناس نیاز باشد. در صورتی که به این نظر اعتراض داشته باشید وکیل شما این اعتراض را به استحضار دادگاه می‌رساند. اگر رای صادره توسط دادگاه به نفع شما نبود وکیل دادخواست تجدیدنظرخواهی تنظیم و تقدیم دادگاه می‌کند. حضور وکیل در تمامی مراحل پرونده به احقاق حقوق شما کمک می‌کند


کتاب دعاوی ملکی مشخصی ومعینی وجود ندارد اما کتابهای استاد کاتوزیان می تواند کمک کند

موسسه حقوقی آراز فرتاک مشاوره حقوقی دعاوی ملکی را به موکلین خود ازائه می دهد.