02188962168

همه چیز در خصوص مقررات اپارتمان نشینی و شرط تملک

خلاصه

فراگیر ترین ساختمان ها برای سکونت در شهرهای بزرگ به خصوص تهران آپارتمانها و مجتمع های مسکونی هستند که قانونگذار تلاش کرده در قانونی (قانون تملک آپارتمان ها) هر چند کهنه ولی تا زمان حاضر راه گشا ، تکلیف روابط بین ساکنین و مقررات آپارتمان نشینی را مشخص نماید. و انصافا در عین کهنگی یکی از بهترین قوانین جاری کشور است.


توضیحات

تملک آپارتمانها

فراگیر ترین ساختمان ها برای سکونت در شهرهای بزرگ به خصوص تهران آپارتمانها و مجتمع های مسکونی هستند که قانونگذار تلاش کرده در قانونی (قانون تملک آپارتمان ها) هر چند کهنه ولی تا زمان حاضر راه گشا ، تکلیف روابط بین ساکنین و مقررات آپارتمان نشینی را مشخص نماید. و انصافا در عین کهنگی یکی از بهترین قوانین جاری کشور است.

 

قانون مشاعات در آپارتمان‌ها

هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات ساختمان را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند، مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، طوریکه استفاده آن‌ها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‎شود و سایر واحد‌ها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوز‌های لازم ممنوع است.
خودرو‌ها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‎شود ممنوع است.
استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحد‌ها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگه‌داری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
اسباب‌کشی یا حمل مصالح ساختمانی با آسانسور نیز ممنوع بوده و درصورت مشاهده این عمل، با فرد خطاکار برخورد می‌شود و اگر آسانسور در حین انجام چنین اقداماتی خراب شود، کلیه هزینه تعمیرات توسط فردی که از قوانین تخطی کرده، باید پرداخت شود.
درصورت بنایی یا تعمیرات در یکی از واحدها، باید با هماهنگی ساکنین و سرایدار درباره نظافت ساختمان تصمیم گرفته شود.
برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.
در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.


قانون مشاعات پارکینگ

تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود. صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.
صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند. توجه داشته باشید که:
هریک از واحدهای ساختمان فقط دارای یک پارکینگ بوده و مالک فقط مجاز به پارک یک خودرو است.
پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
استفاده از پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.
هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به دیگر افراد (مخصوصاً افراد خارج از ساختمان) ندارد؛ مگر اینکه از قبل با همسایگان خود به توافق برسد.
پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند ازجزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

 

هزینه تعمیر مشاعات آپارتمان

هزینه‌های مشترک ساختمان، شامل هزینه‌هایی برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان می‌شوند. تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هریک بر اساس متراژ واحد‌ها تعیین می‌شود. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.
تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.
مثلا اعتراض طبقه همکف درباره اینکه با توجه به عدم استفاده از آسانسور، هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می‌شود، قابل پذیرش نیست؛ زیرا آسانسور نیز جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است و هزینه‌های آن متوجه همه ساکنین است، حتی اگر هرگز از آن استفاده نکنند.


آسانسور و پشت بام

از آسانسور مسافربر نباید به هیچ عنوان برای حمل وسایل بزرگ استفاده شود.
در صورت اسباب کشی، اگر به آسانسور آسیبی وارد شود، هزینه آن بر عهده واحدی است که اقدام به اسباب‌کشی کرده است.
قرار دادن هر گونه وسایل تیز در کف پشت بام که امکان خرابی آن را در پیش دارد ممنوع بوده و کلیه هزینه تعمیرات بر عهده خطاکننده خواهد بود.
هیچ واحدی حق نگهداری حیوانات را در پشت بام ندارد (برای مثال سگ یا کبوتر!)
پاگرد پشت بام (خرپشته) جزء مشاعات است و هیچ واحدی حق استفاده از آن را ندارد.
هیچ واحدی به طور مستقل حق قفل کردن درب پشت بام را ندارد، مگر اینکه توسط مدیر ساختمان، به همه ساکنین کلید داده شود.
در صورت خرابی غیر عمد کف پشت بام و یا آسانسور، تمامی اهالی ساختمان ملزم به پرداخت هزینه هستند. اگر واحد طبقه اول در مورد عدم نیاز به استفاده از آسانسور اعتراض کند و یا واحدهای طبقه پایین (به غیر طبقه آخر) در مورد هزینه تعمیر پشت بام اعتراضی کند، به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست زیرا آسانسور و پشت بام از مشاعات ساختمان است.

 

راه پله و راهرو

از قوانین آپارتمان نشینی که بسیار اهمیت دارد، تمیز نگه داشتن راه پله است. قبل از بردن زباله‌ها به بیرون از خانه از 
سالم بودن پلاستیک آن مطمئن شوید و اگر به هر دلیل قسمتی از راه پله را آلوده و کثیف شد، باید به سرعت برای نظافت آن قسمت اقدام کنید.
طبق قانون آپارتمان نشینی گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها و همچنین قرار دادن کیسه زباله و سطل آشغال پشت در آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.

 

 هزینه شارژ

شارژ مبلغی است که برای خدمات خاصی از ساکنین آپارتمان گرفته می‌شود.
 حق شارژ ساختمان شامل چه مواردی می شود؟
هزینه‌های برق، آب و گاز مشترک
هزینه نگهداری و تعمیرات بخش های عمومی ساختمان
هزینه‌های نگهداری از گیاهان و رسیدگی به آن‌ها در فضای عمومی ساختمان
هزینه‌های مربوط به سرایداری
هزینه‌های خرید اقلام مورد نیاز در قسمت‌های عمومی ساختمان (مثلاً وسایل مورد نیاز جهت نظافت، روشنایی راهروها و…)

 

جزئیات متن قانون

‌قانون تملک آپارتمانها
‌مصوب 1343.12.16

‌ماده 1 - مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل
دو قسمت است.
‌مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمتهای مشترک.
‌ماده 2 - قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهایی از ساختمان است که
حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌پیشه مخصوص نبوده و به کلیه
مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد به طور کلی قسمتهایی که برای
استفاده اختصاصی تشخیص داده‌نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند
نفر از مالکین تلقی نشده از قسمتها مشترک محسوب می‌شود مگر آن که تعلق آن به
قسمت‌معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.
‌ماده 3 - حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک غیر قابل
تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به‌هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک
قهری خواهد بود.
‌ماده 4 - حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج
قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت‌قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای
اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثناء شده باشد یا این که
قرارداد‌مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده
باشد.
‌ماده 5 - انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و
آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا‌پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می‌شود از
انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعند.
‌ماده 6 - چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات
مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک به‌اکثریت آراء مالکینی است که بیش
از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند.
‌تبصره - نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این
قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این‌که مالک نشانی دیگری را در
همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
‌ماده 7 - هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا
قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای‌اجرای مقررات این
قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به
تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت‌بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر این
که عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یکدفعه تجدید دعوت خواهد
شد.
‌ماده 8 - در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه
نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی‌از بین خود یا از خارج انتخاب
نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت
مدیریت و سایر موضوعات‌مربوطه در آیین‌نامه این قانون تعیین خواهد شد.
‌ماده 9 - هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات
ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند
انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در
محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد
بدهند.
‌ماده 10 - هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی
خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً
سهیم می‌گردد مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر
متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید اجور آن را به همان نسبت به پردازد مخارج
مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای
مشترک و‌به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات
آن اقتضا دارد یک جا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک‌به ترتیبی که در
آیین‌نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج
برای آن است صرفنظر نماید.
‌ماده 11 - دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین‌نامه‌های اجرایی
آن را تهیه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجرا به‌گذارد.
‌دولت مأمور اجرای این قانون است.
‌قانون بالا مشتمل بر یازده ماده و یک تبصره که در تاریخ دوم دی ماه یک هزار و
سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس سنا رسیده بود در جلسه روز‌یکشنبه شانزدهم اسفند
ماه یک هزار و سیصد و چهل و سه به تصویب مجلس شورای ملی رسید.
‌رییس مجلس شورای ملی - مهندس عبدالله ریاضی


موسسه حقوقی آرازفرتاک بهترین موسسه حقوقی در تهران  به شماره ثبت  42395 می باشد.  که از حاذق ترین ومعتبرترین در بخش های حقوق تجارت بین الملل و حقوق و دعاوی ملکی،دعاوی حقوقی،دعاوی کیفری و... به ارائه خدمات مشاوره حقوقی و مشاوره املاک و وکالت ( وکیل دعاوی حقوقی ،وکیل دعاوی ملکی،وکیل دعاوی کیفری و...) به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از داخلی و خارجی می پردازد.این موسسه  حقوقی در زمینه های تجارت الکترونیک، حقوق استارتاپ ها و شرکت ها، قانون مالکیت معنوی و اموال و مالکیت ، خدمات حقوقی به شرکت های دانش بنیان می تواند به شما عزیزان مشاوره دهد
به طور حتم یک وکیل پایه یک دادگستری به تنهایی قادر نیست در تمامی حوزه های  حقوقی خدمت رسانی کند و راهنمایی تخصصی به همه موکلان خود بدهد لذا در یک موسسه حقوقی جمعی از وکلا حاضر می شوند و  هریک به طور تخصصی و همچنین گاها به صورت جمعی در موارد مختلف به کارشناسی می پردازند .
تاسیس موسسات حقوقی ، اقدامی مثبت ، سنجیده شده و کارشناسانه است چرا که خدمت رسانی در این موسسات با محوریت خود جمعی و کار گروهی متخصصان انجام می شود و قطعا بهره گیری از چندین فرد با تجربه و موفق و همکاری این افراد نتیجه ای مطلوب تر از کار انفرادی به همراه دارد .