توضیحات

تغییر کاربری زمین زراعی :طبق قانون منع تغییر کاربری اراضی کشاورزی مصوب سال ۷۴ واصلاحی بعدی آن هر گونه تغییر ارارضی کشاورزی ممنوع است

تغییر کاربری چیست؟

تعریف تغییر کاربری این است که مالک یک ملک به دلیل ایجاد منافع بهتر نسبت به استفاده از ملک خارج از نوعیت مجاز آن اقدام کند؛ برای مثال زمین زراعی را تبدیل به مسکونی‌ کند؛ بنابراین قانونگذار برای حفاظت از باغ‌ها و زمین‌های زراعتی و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به اماکن مسکونی یا غیر آن، قوانین را وضع نموده و با جرم انگاری این عمل، سعی کرده است تا از کاربری اراضی جلوگیری کند.

انواع کاربری املاک

انواع کاربری املاک را می توان اینگونه بیان کرد :

- کاربری مسکونی: آپارتمان-ویلایی-زمین مسکونی
- کاربری کشاورزی: زمین زراعی- باغ
- کاربری اداری- دولتی
- کاربری تجاری
- کاربری صنعتی
- کاربری خدماتی
- کاربری معدن
- کاربری ورزشی
- کاربری پاركينگ
- کاربری حمل و نقل
- کاربری آموزشی
- کاربری فضای سبز
- کاربری فرهنگی- مذهبی
- کاربری بهداشتی- درمانی
- کاربری خدمات شهری
- کاربری تجهيزات شهری
- فاقد کاربری:اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.

تغییر کاربری اراضی زراعی در قانون

حفظ باغ‌ها و اراضی زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری‌ آن‌ها، یکی از دغدغه‌های مهم قانون‌گذاران بوده است، به گونه ای که پس از هجوم گسترده سودجویان برای از بین بردن باغ‌ها و تبدیل آن‌ها به اراضی مسکونی، قانون‌گذار در سال ٧۴ با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب کرد که «به ‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آن‌ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی و باغ‌ها در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.» و برای تشخیص موارد ضروری هم، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مأمور کرد تا با بررسی درخواست‌ها، برای تغییر کاربری‌های ضروری مجوز صادر کنند.
بر اساس تبصره ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، ‌مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.
همچنین بر اساس تبصره ٢ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود.
همچنین نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود.
بر اساس ماده ٢ این قانون، پس از تشخیص کمیسیون ذی‌ربط و رعایت شرایط قانونی، «٨۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ‌های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌داری کل کشور واریز می شود.»
البته بر اساس تبصره یک این ماده قانونی، «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ متر مربع فقط برای یک بار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»
این مقررات برای کسانی است که از طریق قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری در اراضی زراعی یا باغی خود می‌کنند، اما کسانی که غیرقانونی تغییری در کاربری اراضی زراعی ایجاد کنند، از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری شناخته شدند.
در ماده ٣ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات در خصوص جرم‌انگاری تغییر قانونی کاربری در این اراضی تاکید شده است که «کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون ـ که غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون این قانون ـ اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌ قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.»
اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (۱) شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و )٢) طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده ۱قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن).

مجازات تغییر کاربری غیرمجاز اراضی زراعی

الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد، چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره )۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.

ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.

پ- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.

ت- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ٣و۱۰قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها).
 

تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی

قانون‌گذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری آنها در سال ۱٣٧۴ قانونی با عنوان "قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها" به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند، اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان و متولیان این امر و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ گفت.
 

چه اراضی تحت شمول قانون فوق قرار می گیرند؟

اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها قرار گرفتند موضوع این قانون هستند و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱٣۶٢ و محدوده شهرک ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی ذیربط صورت می گیرد. در مورد محدوده روستاها در طرح های هادی یا بهسازی روستا به محدوده ای گفته می شود که به تصویب مراجع قانونی ذیربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.

آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها امکان‌پذیر است؟

مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.


تشخیص اینکه اراضی مورد ادعا زراعی و باغ است و در خارج از محدوده قانونی شهر یا شهرک قرار گرفته با چه مرجعی است؟

اصولاً تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند. در مواردی که به این اراضی مجوز تغییر کاربری داده می شود ٨۰ درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته می شود.
البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغ‌ها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند مشمول این عوارض نمی شود. همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی که از شمول پرداخت این عوارض خارج است.

تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها چه پیامدی دارد؟

چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا ٣ برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند، البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند. سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به ۶ ماه تا ٢ سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.
 

نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری

همان طور که اشاره کردیم تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند و در سایر موارد (تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها) متقاضی تغییر کاربری یا جانشین او (مانند ورثه یا وکیل او) باید درخواست کتبی اش را به انضمام مدارک و اسناد مربوط تحویل دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است، ارایه کند.
کمیسیون درخواست‌های یاد شده را در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مانند شهرداری مورد بررسی قرار می‌دهد و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می گیرد و مراتب بلافاصله به متقاضی اعلام می شود.
چنانچه کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت کرد مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ٨۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.
 

ارائه و تکمیل  درخواست تغییر کاربری زمین

ارائه مدارک مالکیت
فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکین) یا فتوکپی وکالت نامه
ارائه فیش پرداخت شده عوارض نوسازی در صورتی که نوسازی شده باشد.
پوشه
ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
ثبت شماره و تاریخ  در دبیرخانه
تعیین زمان جهت بازدید توسط کارشناس دفتر فنی
بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
بازدیدکارشناس شهرداری ازمحل وتنظیم گزارش وضع موجود
تکمیل کارت گذربندی
تعیین کاربری، حدود تعریض بر اساس طرح هادی یا جامع یا تفضیلی

اگر ذینفع مجاز به تغییر کاربری:

الف) نباشد:  دلایل مربوط کتبا به ذینفع اعلام میگردد.
ب) باشد: اگرمالک تقاضای تغییر کاربری
۱: تنظیم توافقنامه با امضاء شهردارو مالک
٢:تهیه کروکی محل با مقیاس ۵۰۰/۱
٣: تهیه استعلام از ادارت مربوطه باتوجه به نوع کاربری ملک
۴: ارائه عوارضات متعلقه به مالک
۵: چنانچه مالک متقاضی تغییر کاربری باشد اینکار صرفا از طریق کمیسیونهای مربوطه استان صورت می گیرد.
طرح در کمیسیون ماده ۵  استان
تقاضا ها منضم به کروکی موقعیت ملک و استعلام مربوطه باتوجه به نوع کاربری و نامه شهرداری به کمیته کار ماده ۵  استان ارسال و پس از طرح در کمیته موضوع به کمیسیون ماده ۵  استان ارجاع می گردد.
کمیسیون پس از رای گیری نتیجه را طی صورتجلسه ای به شهرداری ارسال می کند.
قابل تغییر کاربری نباشد: مراتب کتبا به مالک اعلام می گردد.
قابل تغییر کاربری باشد: یک نسخه از صورتجلسه در پرونده ملک ضبط می گردد.

مصادیق تغییر کاربری زراعی :

 موضوع ماده 10قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی17شهریور 1395
دستورالعمل تعیین مصادیق تغییرکاربری غیرمجاز موضوع ماده 10قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی
دستورالعمل تعیین مصادیق تغییرکاربری غیرمجاز موضوع ماده 10قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغها مصوب 1/8/1385 مجلس شورای اسلامی (موضوع ماده 11تصویب نامه 59879/ت37110 مورخ 19/4/86 هیئت وزیران)

مشاوره حقوقی آرازفرتاک مشاوره تغییر کاربری را به موکلین خود ارائه می دهد.

اقدامات ذیل درصورتیکه دراراضی زراعی وباغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغها وبدون رعایت ضوابط ومقررات مربوطه واخذ مجوز از کمسیون تبصره 1 ماده1 ویا موافقت سازمان کشاورزی درقالب طرحهای تبصره 4 الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد ومانع از تداوم تولید وبهره برداری واستمرارکشاورزی شود به عنوان مصادیق کاربری غیر مجاز تلقی میگردد
برداشت یاافزایش شن وماسه.

ایجاد بنا وتاسیسات.
خاکبرداری وخاکریزی.
گودبرداری .
احداث کورهای اجر وگچ پزی.
پی کنی .
دیوارکشی راضی .
دپوی زباله. نخاله ومصالح ساختمانی .شن وماسه وضایعات فلزی .
ایجاد سکو.نتگاهای موقت.
استقرارکانکس والاچیق.
احداث جاده وراه.
دفن زبله های صنعتی .
رهاکردن پساب های وحدهای صنعتی .فاضل ابهای شهری .ضایعات کارخانجات.
لوله گذاری .
عبور شبکه های برق.
انتقال وتغییر حقابه اراضی زراعی وباغها به سایر اراضی وفعالیتهای غیر کشاورزی .
سوزاندن. قطع وریشه کنی وخشگ کردن باغات به هر طریق.
مخلوط ریزی وشن ریزی.
احداث راه اهن وفرودگاه .
احداث پارک وفضای سبز
پیست های ورزشی.
استخرهای ذخیره اب غیر کشاورزی .
احداث پارکینگ مسقف وغیر مسقف.
محوطه سازی (شامل سنگفرش واسفالت کاری. جدول گذاری.سنگ ریزی وموارد مشابه)
صنایع تبدیلی وتکمیلی وغذایی وطرحهای موضوع تبصره4 فوقالذکر.
صنایع دستی .
طرهای خدمات عمومی
طرحهای تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی-استانی)



مقدمه 
بررسی قانون اصلاحات ارضی که در نوع خود یکی از مهمترین اقدامات رژیم پهلوي در دهه ۴۰ بوده، به تنهایی در این مقاله ممکن نمیباشد؛ اما تلاش گردیده تا ضمن ره یافت شرایط ایران در آستانه اصلاحت ارضی و فرجام نهایی آن مروري هر چند به  اختصار صورت پذیرد.


 اراضی کشاورزی بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی
اراضی کشاورزی اعم از باغ ها، نهالستان ها، اراضی زیر کشت آبی، دیم و آیش که در آنها محصولات زراعی، باغی، دامی و شیلاتی تولید می گردد.

خرد شدن اراضی کشاورزی چیست
مطابق بند (ت) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، تفکیک، افراز، تقسیم و هرگونه اقدام حقوقی نظیر صدور سند و همچنین اقدامات عملی از قبیل دیوارکشی، فنس کشی و قطعه بندی که به کوچک شدن اراضی کشاورزی به کمتر از حدنصاب های فنی و اقتصادی منجر می شود.


قوانین اصلاحات اراضی کشاورزی
فصل اول - تعاريف
ماده اول - اصطلاحاتيكه در اين قانون بكار برده شده از نظر اجراي اين قانون بشرح زير تعريف ميشود 
۱( زراعت - عبارت است از توليد محصول بوسيله عمليات زراعتي و باغداري.
٢( زارع - كسي است كه مالك زمين نيست و با دارا بودن يك يا چند عامل زراعتي شخصاً و يا به كمك افراد خانواده خود در زمين متعلق بمالك مستقيماً زراعت مي كند و مقداري از - محصول را بصورت نقدي يا جنسي بمالك ميدهد
٣(گاوبند - كسي است كه مالك زمين نيست و با داشتن يك يا چند عامل زراعتي بوسيله برزگر يا كارگر كشاورزي در زمين مالك زراعت ميكند و مقداري از محصول را بصورت نقدي يا جنسي بمالك ميدهد
۴( برزگر - كسي است كه مالك زمين و عوامل ديگر زراعتي نيست و در مقابل انجام كار زراعتي براي مالك يا گاوبند سهمي از محصول را ميبرد.
۵( كارگر كشاورزي - كسي است كه مالك زمين و عوامل ديكر [ديگر] زراعتي نيست و در مقابل انجام كار معين زراعتي مزد ( نقدي يا جنسي ) دريافت مي كند
۶( رئيس خانوار - كسي است كه متكفل معاش خانوار است.
٧( خانوار - عبارت است از زن و فرزنداني كه تحت تكفل يا ولايت رئيس خانوار هستند و از نظر مقررات اين قانون در حكم يك شخص محسوب ميشوند.
٨( مالك - كسي است كه داراي زمين باشد بدون آنكه شخصاً به كشاورزي اشتغال داشته باشد
٩(اشخاص مندرج در اين قانون اعم است از اشخاص حقيقي و اشخاص حقوقي
۱۰( ده يا قريه - عبارت از يك مركز جمعيت و محل سكونت و كار تعدادي خانوار است كه در اراضي آن ده بعمليات كشاورزي اشتغال داشته و درآمد اكثريت آنان از طريق كشاورزي حاصل گردد و عرفاً در محل ده يا قريه شناخته ميشود.
الف - زمین بائر - زمینی است که در آن عملیات زراعی انجام نگرفته باشد.
ب - اراضی موات - زمینهای بایری است که ملک اشخاص نمی‌باشد.
پ - مرتع - زمینی است اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که به طور طبیعی حداقل هر
هکتار آن بتواند یکصد کیلو وزن دام زنده را در یک فصل‌چرا تعلیف نماید و یا با
توجه به عرف محل هیأت اصلاحات اراضی استان مرتع بودن آن را تأیید نماید.

شمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی ناظر بر این  اراضی است 
با توجه به بند (ب) ماده ۱ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، اراضی کشاورزی واقع در خارج از محدوده شهرها.


تفکیک وافراز اراضی کشاورزی داخل محدوده طرح های هادی روستایی یا روستاهای فاقد طرح هادی، مشمول حدنصابهای قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی 
 با توجه به بند (ب) ماده ۱ تصویب نامه شماره 
۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، کلیه اراضی کشاورزی واقع در خارج از محدوده شهرها منجمله روستاهای دارای طرح هادی یا فاقد آن مشمول حدنصابهای فنی و اقتصادی موضوع قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی می باشند.


 نحوه تفکیک یا افراز اراضی کشاورزی 
به موجب ماده ۲ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی تفکیک و افراز اراضی کشاورزی به قطعات کمتر از نصاب فنی و اقتصادی ممنوع است و ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهد بود. برای این‌گونه اراضی در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل‌ و انتقال اسناد به‌طور مشاعی بلامانع است.


صدور سند تفکیکی یا افرازی برای نسق های زراعی و اراضی مشمول قانون کشت موقت 
با توجه به تبصره ۲ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تفکیک و افراز نسق‌های زراعی و باغات مشمول « قانون مربوط به اصلاحات ارضی مصوب ۲۶/۲/۱۳۳۹ و اصلاحات بعدی آن » و اراضی مشمول قانون واگذاری زمینهای بایر و دایر که بعد از انقلاب به‌صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است مصوب ۸/۸/۱۳۶۵ و اصلاحات بعدی آن فقط به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، مجاز است و صدور سند تفکیکی برای صاحب نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آن‌ها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط، بلامانع می‌باشد. چنانچه نسق اولیه در قطعات مختلف و پراکنده باشد صدور سند ششدانگ برای هر قطعه برای زارعین صاحب نسق یا خریدار آنها نیز با رعایت ضوابط و مقررات امکان پذیر می باشد. لیکن چنانچه موضوع درخواست صدور سند افرازی یا تفکیکی بخشی از یک نسق زراعی باشد، رعایت حدنصابهای فنی و اقتصادی الزامی خواهد بود.

نحوه برخورد وزارت جهاد کشاورزی با متخلفین خرد نمودن اراضی کشاورزی و همچنین صدور اسناد اراضی کشاورزی بدون رعایت حدنصاب های فنی و اقتصادی 
در صورت خرد نمودن اراضی کشاورزی یا صدور اسناد ثبتی بدون رعایت حدنصاب های مذکور، مطابق مواد ۵ و ۶ تصویب نامه شماره ۱۵۹۲۹۴/ت۵۲۱۶۶ هـ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۹۵ هیأت وزیران، وزارت جهاد کشاورزی ضمن جلوگیری از خرد نمودن اراضی نسبت به معرفی متخلف بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تقدیم دادخواست ابطال سند به مرجع قضائی صالحه اقدام خواهد نمود.



شرایط محصور نمودن اراضی کشاورزی
الف) فنس کشی و احداث دیوار و نرده اطراف اراضی مزروعی ممنوع بوده و سازمانهای جهاد کشاورزی و
 مدیریت های تابعه مجاز به صدور مجوز در این رابطه نمی باشند لکن در مورد اراضی کشاورزی که سابقه خسارت از سوی حیوانات وحشی به محصولات در آنها وجود داشته باشد، کمیته ای مرکب از رئیس اداره حفاظت محیط زیست شهرستان و کارشناس مرتبط و مدیر جهاد کشاورزی شهرستان و کارشناس مرتبط در این خصوص طی صورتجلسه ای تصمیم گیری نموده و در صورت موافقت، مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، نسبت به معرفی متقاضی به سازمان جهاد کشاورزی استان جهت صدور مجوز فنس کشی در اطراف اراضی کشاورزی اقدام می نماید. 
ب) فنس کشی بدون پی ریزی ممتد اطراف باغهای دارای اسناد مشاعی، مشروط به آنکه موجب تفکیک و قطعه بندی اراضی نشود با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان بلامانع است.
ج) در مورد باغهای دارای اسناد مالکیت ششدانگ، دیوارکشی به ارتفاع حداکثر تا ۱۲۰ سانتیمتر و با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و صرفاً پیرامون محدوده ششدانگ باغ مجاز می باشد. دیوار کشی در داخل محدوده ششدانگ باغ به هر نحو که موجب تفکیک و خرد شدن باغ شود، ممنوع است.


آیا امکان صدور سند ششدانگ تفکیکی یا افرازی برای خانه های کارگری و نگهبانی، محل جمع آوری و نگهداری محصولات کشاورزی، موتورخانه، راههای بین مزارع، تاسیسات تأ مین و انتقال آب، استخرهای ذخیره آب کشاورزی، راههای بین مزارع و هانگار وجود دارد؟
جواب:
از آنجا که محل جمع آوری و نگهداری محصولات کشاورزی، موتورخانه و آشیانه ماشین آلات و ادوات کشاورزی (هانگار)، ایستگاههای پمپاژ و استخرهای ذخیره آب کشاورزی، تأسیسات تأمین و انتقال آب کشاورزی و راههای بین مزارع از جمله زیر ساختهای بخش کشاورزی بوده و در حکم اراضی زراعی و باغها محسوب می شوند، لذا تفکیک و افراز آنها مجاز نمی باشد




نحوه تفکیک و افراز طرح های تملک دارایی های سرمایه ای (ملی – استانی) 
در صورتی که محل اجرای طرح در اراضی دارای سند ششدانگ باشد، پس از تصویب کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان مبنی بر تشخیص ضرورت تغییرکاربری، نقل و انتقال و صدور سند ششدانگ مطابق نقشه و مساحت مندرج در مجوز کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان بلامانع میباشد . بدیهی است مالکیت باقیمانده اراضی بصورت ششدانگ خواهد ماند و چنانچه محل طرح، اراضی مشاعی باشد مالکیت باقیمانده اراضی کماکان بصورت مشاعی باقی می ماند.
در مورد این دسته از طرح ها ارائه موافقت نامه بین دستگاه اجرایی با سازمان برنامه و بودجه کشور و استان، سند مالکیت یا اقرارنامه به همراه وکالت نامه بلاعزل ماخوذه از فروشنده که تمامی اختیارات از جمله درخواست مجوز تغییر کاربری در کمیسیون و تفکیک یا افراز اراضی با مختصات جغرافیایی UTM (با مقیاس یک پانصدم) به وکیل جهت طرح و اتخاذ تصمیم درکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ در آن درج شده باشد، ضروری است.


آیا امکان صدور سند ششدانگ تفکیکی یا افرازی برای خانه های کارگری و نگهبانی، محل جمع آوری و نگهداری محصولات کشاورزی، موتورخانه، راههای بین مزارع، تاسیسات تأ مین و انتقال آب، استخرهای ذخیره آب کشاورزی، راههای بین مزارع و هانگار وجود دارد؟
جواب:
از آنجا که محل جمع آوری و نگهداری محصولات کشاورزی، موتورخانه و آشیانه ماشین آلات و ادوات کشاورزی (هانگار)، ایستگاههای پمپاژ و استخرهای ذخیره آب کشاورزی، تأسیسات تأمین و انتقال آب کشاورزی و راههای بین مزارع از جمله زیر ساختهای بخش کشاورزی بوده و در حکم اراضی زراعی و باغها محسوب می شوند، لذا تفکیک و افراز آنها مجاز نمی باشد.




سایر خدمات موسسه حقوقی آرازفرتاک
مشاوره حقوقی تغییر کاربری اراضی شهری