02188962168

تغییر کاربری اراضی شهری

خلاصه

در اراضی شهری تفکیک تابع تشریفات خاصی است اسلامی مقرر می دارد: دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت


توضیحات

تفکیک اراضی:
در اراضی شهری تفکیک تابع تشریفات خاصی است اسلامی مقرر می دارد: دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند. شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند. در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک رأساً اقدام خواهند نمود.


مشاوره حقوقی آرازفرتاک مشاوره تغییر کاربری را به موکلین خود ارائه می دهد.

تغییر کاربری در حریم شهری
تغییر کاربری به این معناست که اشخاص بعد از احداث ساختمان، از  آن به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است ، استفاده نمایند؛ مانند تغییر کاربری واحدهای مسکونی به اداری و یا واحدهای غیرتجاری به تجاری و یا اراضی کشاورزی به مسکونی و…
تغییر کاربری اماکن مسکونی به تجاری
تغییر کاربری اماکن یکی از دغدغه های مالکان در شهرهاست. اغلب این تغییرات کاربری اماکن از مسکونی به تجاری و یا مختلط انجام می شود. یکی از دلایل انجام این امر از سوی مالکین هم این است که ارزش کاربری تجاری بیشتر از کاربری مسکونی است.
 
 

چگونگی  تغییر کاربری مسکونی به تجاری


 شهرداری می بایست طبق ضوابط نقشه، در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند ؛ در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، اماکن مسکونی، به اماکن تجاری تبدیل شود،  شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطرح می نماید و کمیسیون در خصوص تعطیلی محل کسب یا پیشه و تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم نماید.
 
 
تملک اراضی توسط شهرداری به جهت ورود به محدوده

 

مراحل تغییر کاربری املاک


ثبت درخواست در دفاتر خدمات نوسازی : در مرحله ی اول لازم است فرم درخواست را با ارائه مشخصات ملک و مالک پر کنید و در آن مشخص کنید که چه نوع کاربری ای به کاربری دیگر تغییر پیدا می کند. سپس مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی می سپاریدپرونده شما از همان ابتدای کار، تمام مراحل را به صورت الکترونیک طی می کند ؛
جمع آوری اطلاعات مورد نیاز : بازرس در این مرحله دیگر اطلاعات ملک را جمع آوری می کند و اظهارات ذکر شده در درخواست مالک با آنچه در بازرسی به چشم می خورد مطابقت داده می شود؛
صدور دستور نقشه :دستور اولیه برای تهیه نقشه ملک جدید با کاربری تعیین شده، توسط دفتر نوسازی ارائه می شود. در این دستور ، نقشه با توجه به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن، تعداد طبقات ساختمان جدید، سطح اشتغال و کاربری آن تعیین می شود.
تهیه ی نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید : مالک براساس دستور نقشه ای که صادر شده است باید برای تهیه نقشه اقدام کند، موارد ذکر شده در دستور نقشه برای کاربری جدید، در طراحی نقشه ملک تأثیر زیادی دارد ؛
تایید کارشناسان دفتر خدمات نوسازی : نقشه تهیه شده توسط مهندسان طراح و مالک به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می شود. بعد از بررسی کامل نقشه و جانمایی های انجام شده در آن، نقشه به تائید کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی می رسد و سپس مجوز صادر خواهد شد ؛
نوسازی ملک با کاربری جدید : پس از آنکه مجوز لازم برای تغییر کاربری دریافت شد، ملک تخریب و ساختمان جدید با ویژگی های از پیش تعیین شده برای آن،جایگزین ملک قدیم می شود و اگر مورد از مواردی بود که نیاز به تخریب نداشت، تغییر کاربری تنها از طریق تغییر مجوز صورت خواهد گرفت .
 
  

نحوه درخواست مجوز تغییر کاربری در مناطق دارای طرح تفصیلی


طرح تفصیلی طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح مناطق مختلف ، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها ، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور ، میزان تراکم جمعیت و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی را معین می
نماید.
هر یک از املاک تهران در یکی از چهار پهنه مسکونی، تجاری، مختلط و سبز قرار دارد و یکی از حداقل ۱۰ زیر پهنه های این چهار پهنه، به عنوان کاربری ملک تعیین شده است که در زمان استعلام از سامانه طرح تفصیلی، به صورت کد سه رقمی به مالکین اعلام می شود و کاربری تعیین شده در طرح تفصیلی ، تحت شرایطی قابل تغییر می باشد. اگر مالکی در پهنه مسکونی تشخیص دهد که کاربری مسکونی برای او مناسب نیست می تواند درخواست خود را برای وضع کاربری غیرمسکونی ارائه نماید.
بدین منظور ابتدا مالک باید درخواست خود را به معاونت شهرسازی شهرداری منطقه سکونت خود برده تا پس از بررسی اولیه به دبیرخانه کمیسیون ماده ۵ ارسال شود و پس از بررسی در کمیسیون در صورت نیاز به بررسی مجدد ، درخواست مالک به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده می شود تا تأیید نهایی در این شورا اعلام شود. طبق قانون، شهرداری هیچ گونه اختیار برای تغییر کاربری در طرح تفصیلی ندارد و تنها مرجع ذی صلاح کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری است.

 

عوارض اخذ مجوز تغییر کاربری


تغییر کاربری اراضی شهری منوط به اخذ مجوز از کمیسیون ماده ۵ می باشد .شهرداری ها پس از اخذ مجوزات لازم جهت تغيير كاربري و تراکم اراضي شهري، صرفا بر مبنای ضریبی از قیمت منطقه ای املاک می توانند عوارض تغییر کاربری و یا افزایش تراکم را اخذ نمایند .

 

استرداد زمین از شهرداری


اخذ قسمتي از زمين و يا دريافت قسمتي از قيمت زمين بابت تغيير كاربري از سوي شهرداري، مطابقتي با قانون ندارد .
بنابراين تمامي اراضي كه به جهت تغيير كاربري و یا تراکم زمين به شهرداري واگذار گرديده و يا مبالغي كه بر اين اساس پرداخت گرديده است ، قابل استرداد در محاكم قضايي است .

 

تجدید نظر از آرا کمیسیون ماده ۵


از آنجا که تغییر کاربری املاک از اختیارات کمیسیون ماده ۵ شورای معماری و شهرسازی است ، قرارهای صادره از این کمیسیون ظرف مدت بیست روز قابل تجدید نظر خواهی در شعب تجدید نظر دیوان عدالت اداری می باشند.
 
  

مشاغل مجاز در ساختمان‌هایی با کاربری مسکونی


۱-وکلا این امکان را دارند که اماکن مسکونی را اجاره کنند و از آن به‌عنوان دفتر وکالت استفاده کنند.
٢-پزشکان می‌توانند از اماکن مسکونی به‌عنوان مطب استفاده کنند و مراجعین خود را در آن بپذیرند.
٣-دفتر اسناد رسمی دیگر استثنا است که می‌توان آن را در ملکی مسکونی دایر کرد
۴-دفتر ازدواج و طلاق در ساختمان مسکونی قابل تاسیس است و دفتردار می‌تواند فرایند قانونی ازدواج و طلاق را در آن انجام دهد
۵-دفتر روزنامه و مجله نیز می‌تواند در ملکی مسکونی دایر شود درصورتی‌که بخش چاپ یا بسته‌بندی در آن انجام نشود و صرفا دفتر مرکزی برای مراجعین و بخش اداری باشد
۶-مهندسین نیز می‌توانند از واحدهای مسکونی استفاده کنند و دفاتر مهندسی خود را در آن ایجاد کنند
٧-استفاده از واحد مسکونی برای مشاغل خانگی و حرفه‌هایی که به‌صورت خانگی راه‌اندازی می‌شوند؛ مانند فروش سبزی، ترشی و دیگر موارد آماده برای طبخ
٨-حرفه‌های وابسته به امور پزشکی می‌توانند با اجاره‌ واحدهای مسکونی اقدام به راه‌اندازی مراکز خود کنند
٩-مدارس ابتدایی و راهنمایی از دیگر موارد استثنا هستند که می‌توانند فعالیت خود را در واحدهای مسکونی آغاز کنند. اغلب مدارسی که در واحدهای مسکونی اقدام به فعالیت می‌کنند شخصی و غیرانتفاعی هستند، اما مدارس دولتی هم می‌توانند در این امر مجوز لازم را اخذ کنند
۱۰-آموزشگاه‌ها نیز از دیگر مشاغلی هستند که منع قانونی در واحدهای مسکونی ندارند. آموزشگاه‌های زبان‌های خارجی، آموزشگاه‌های وابسته به هنر و موسیقی، آموزشگاه‌های وابسته به حرفه‌های فنی و مشاغل صنفی و آموزشگاه‌های تدریس کامپیوتر و برنامه‌نویسی از رایج‌ترین این موارد هستند
۱۱-داروخانه‌ها درصورتی‌که همسایه‌ها شکایتی نداشته باشند یا مزاحمت، سد معبر و تخلفی نکنند، می‌توانند از واحدهای مسکونی که اغلب در مجتمع‌های بزرگ هستند، بهره‌برداری تجاری کنند.
۱٢-دفاتر پیشخوان دولت در واحدهای مسکونی، می‌توان نسبت به تاسیس مهدکودک نیز اقدام کرد و مجوز لازم را اخذ کرد.
 
شخصی که می‌خواهد نسبت به تغییر کاربری ساختمان خود اقدام کند، می‌تواند با طی فرایندهای مربوطه کاربری مسکونی را به تجاری تغییر دهد. اغلب موارد افراد این تغییر کاربری ساختمان را به خاطر ارزش بیشتر کاربری تجاری انجام می‌دهند.
تغییر کاربری ساختمان مسکونی به تجاری از دو طریق امکان‌پذیر است
(تغییر کاربری از راه تخریب واحد مسکونی یا بخشی از آن و نوسازی در راستای ایجاد استانداردهای لازم برای یک واحد تجاری.
)٢(تغییر کاربری از راه دریافت مجوز لازم در شرایطی که استانداردهای یک واحد تجاری از پیش در ملک رعایت شده باشد.
 
 

مدارک مورد نیاز برای درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری


برای این‌که بتوانید اقدام به این کار کنید باید مدارکی را به همراه خود به اداره نوسازی ببرید. مدارک شناسایی مالک اعم از شناسنامه، کارت ملی یا پاسپورت- برای اتباع خارجی- یا مدارک نماینده قانونی اعم از شناسنامه، کارت ملی، وکالت‌نامه و … باید به همراه فرم درخواست به اداره نوسازی ارسال شود. همچنین گواهی مبنی بر نبود خلافی در ساختمان، تسویه‌حساب عوارض شهرداری و مالیت املاک و مستغلات نیز برای ثبت درخواست الزامی است

 

هزینه تغییر کاربری


مبلغ مشخصی برای هزینه تغییر کاربری وجود ندارد. با توجه به موقعیت مکان یک واحد، شهر و کوچه، میزان نزدیکی به بعضی از اماکن مهم و غیره هزینه تغییر کاربری مختلفی برای صدور کاربری جدید می‌توان متصور شد.
احداث بنا در کاربری تجاری-مسکونی دارای چه ضوابطی است
همان‌طور که پیش‌تر گفتیم کاربری تجاری برای ساختمان‌هایی با اهداف تجاری، کسب‌وکار و پیشه صادر می‌شوند. این نوع کاربری شامل خرده‌فروشی و خدمات- عمده‌فروشی و بازار است که به دو دسته تجاری صرف و تجاری مختلط طبقه‌بندی می‌شود.


کاربری تجاری صرف


این کاربری از نظر عملکرد به سه دسته کاربری محله‌ای، ناحیه‌ای و شهری تقسیم‌بندی می‌شود.
–محله‌ای
احداث واحدهای تجاری به مساحت حداکثر ۲۱ مترمربع در تمامی مالکیت‌های محدوده مسکونی و مذهبی بلامانع است، اما برای محله‌هایی که معابر اصلی آن‌ها کمتر از ۱۲ مترمربع باشد احداث واحد تجاری منع قانونی دارد
–ناحیه‌ای
مساحت واحدهای احداث‌شده ۲۰ الی ۵۰ مترمربع است. حداکثر ارتفاع ساختمان ۵ متر است و چنانچه زیرزمین داشته باشد ارتفاع ۳.۵ متر برای زیرزمین در نظر گرفته شود. میزان عقب‌نشینی از معابر اصلی نیز ۱.۲۰ متر خواهد بود.


 

کاربری تجاری مختلط


این نوع کاربری برای ساختمان‌هایی با درخواست تغییر کاربری به تجاری-مسکونی، تجاری-اداری، تجاری-خدماتی، تجاری-ورزشی و غیره است.
در تغییر کاربری تجاری-مسکونی حداکثر زیربنا طبقه همکف که نقش واحد تجاری را ایفا می‌کند ۶۰ درصد کل مساحت زمین است که مشاعات باید در آن به‌طور کامل رعایت شود- شمال راه‌پله، لابی، رمپ و …
 


برای أخذ تأیید شهرداری، مالک نقشه‌ای که برای تفکیک زمین خود فراهم کرده است، تسلیم شهرداری می‌کند و در مقابل آن رسیدی مبنی بر تسلیم نقشه مذکور دریافت می‌کند. شهرداری پس از تسلیم این نقشه، اقدام به کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات از کل زمین می‌کند و سپس آن را تأیید کرده و به صورت کتبی به مالک ابلاغ می‌کند.

در همین جا لازم به ذکر است که تفکيک املاک و اراضي در کليه پهنه هاي شهر با متراژ کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعايت برهاي اصلاحي (با کاربري مسکوني) و با متراژ کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع (با ساير کاربري ها)، ممنوع است. ليکن در صورت درخواست تفکيک براي اراضي و املاک بيش از نصاب هاي مذکور، حداقل مساحت قطعه حاصل از تفکيک نبايستي از ۵۰۰ مترمربع در کاربري هاي مسکوني و ۱۰۰۰ مترمربع در ساير کاربري ها، کمتر باشد.[۴]

اینک با اصلاحیه ای که از سال ۱۳۹۰ در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری اعمال شد، تغییراتی در مسیر دریافت تقاضای تفکیک اراضی ایجاد شده است. بدین صورت که نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف ۳ ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود. در تعیین این درصدها توسط شهرداری عواملی همچون موقعیت اراضی، مساحت اولیه و باقی‌مانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر مؤثر است.

متعاقباً بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌ تکلیف از سوی شهرداری، مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده ۵، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده ۵ حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند.

البته در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند ششدانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند.

نکته دیگر اینکه معابر و خیابان‌هایی که در اثر تفکیک اراضی به وجود می‌آید، به صورت بلاعوض به شهرداری‌ها تعلق می‌گیرد. بدین ترتیب متقاضیان تفکیک، بخشی از اراضی خود را به شهرداری به صورت بلاعوض تملیک خواهند کرد.

شایان ذکر است که هرگونه تخلف از موضوع قانون فوق در تفکیک یا افراز اراضی، جرم تلقی‌شده و با متخلفان، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری برخورد خواهد شد


vتعاریف اصلاحات ارضی
منظور از اصلاحات ارضی، تغییری است که دولت در بنیان‌های کشاورزی انجام می‌دهد‌. بنیان‌های کشاورزی عبارت‌اند از: مجموعه روابط اجتماعی ـ حقوقی موجود میان مردم درباره تقسیم زمین، مشخصات ویژه مؤسسات کشاورزی (بزرگی، کوچکی و...) و درجه استقبال مؤسسات کشاورزی.
دکتر علی امینی در دوران صدارتش مرحله اول اصلاحات ارضی را اجرا کرد. مرحله دوم آن در قالب انقلاب سفید به عنوان یکی از اصول شش‌گانه مطرح شد و مرحله سومِ آن را هم دولت هویدا در سال ۱۳۴۸ش. اجرا کرد.
 
تعریف عام اصلاحات ارضی
تعاریف متعددی برای اصلاحات ارضی در نظر گرفته اند اما به طور خلاصه اراضی، زمین های کشاورزی مالکینی بوده است که در زمان پهلوی به زارعین روستای داده شده تا با کشت و کار بر روی زمین بتواند درآمدی و قوتی برای خود به دست بیاورند و در عوض به مالکین (اربابین) مبلغی را به عنوان اجاره اراضی می دادند. هدف از این عمل پیشرفت و بهره وری در زندگی رعیت یا همان مردم عادی بود که توسط شاه صورت گرفت.
 
مرحله سوم اصلاحات ارضی
هدف از اجرای مرحله سوم، فروش زمین‌های اجاره‌ای و واحدهای سهامیِ زراعی به دهقانان بود. طبق قوانین الحاقی سال‌های ۱۳۴۷ و ۱۳۴۸ کوشش شد نقص‌ها و ضعف‌های دو مرحله قبل، رفع شده و مناسبات ارباب ـ رعیتی به کلی از میان برده شود؛ از این رو دو راه حل به مالکان پیشنهاد شد: ۱. زمین زراعی بین مالک و اجاره‌داران به نسبت بهره مالکانه متداول تقسیم شود؛ ۲. زمین زراعی به زارعان فروخته شود بر اساس نرخی که دولت تعیین می‌کرد.
 
 
مخالفت با اصلاحات ارضی
گفته شد که قانون اصلاحات ارضی را ابتدا دولت اقبال، تهیه و به مجلس تقدیم کرده بود. این قانون با توجه به جوّ حاکم بر مجلس و مخالفت زمین‌داران و مالکان بزرگ و صاحب‌نفوذ به تصویب نرسید. اجرای اصلاحات ارضی به خصومت بیشتر زمین‌داران و کارفرمایانی منجر شد که انجام این اصلاحات و تاسیس نظام مالیاتی را به زیان خود می‌دیدند.
خود شاه نیز از مخالفان این اصلاحات محسوب می‌شد؛ البته اختلاف شاه بیشتر با امینی، ارسنجانی و اجرا کننده اصلاحات بود، نه نفس اصلاحات ارضی؛ زیرا امینی، اصلاحات ارضی را نقطه شروع اصلاحات اساسی در ابعاد دیگر و مبارزه با فساد اداری می‌دانست که شاه موافق آن نبود.
بنابراین شاه برای بی‌اعتبار کردن امینی و دستیارانش در ابتدا به مالکان بزرگ و متحدان خود القا کرد که این اصلاحات، توطئه‌ای آمریکایی است که او هیچ نقش و نفعی در آن ندارد. از طریق ساواک نیز عناصر بدنام، اوباش و چاقوکشان را علیه جبهه ملی از یک ‌سو و دولت امینی از سوی دیگر به کار گرفت. جبهه ملی نیز درباره اصلاحات ارضی بسیار محتاط عمل کرد؛ زیرا چند نفر از اعضای شورای عالی جبهه ملی، از مالکان بودند. از سوی دیگر رهبران این جبهه مایل نبودند با اعضای روحانی شورای عالی جبهه ـ که برخی از آنها مخالف اصلاحات ارضی بودند ـ اختلاف پیدا کنند.

مخالفین از روحانیت
دو نفر از رهبران روحانی در قبال تصویب و اجرای اصلاحات ارضی موضع‌گیری کردند. مخالفت آیت‌الله بروجردی نیز ضمنی بود. به گفته حائری، تنها یکی از مراجع تقلید با این قانون مخالفت کرد و او "آیت‌الله سید احمد موسوی خوانساری" بود که اعلامیه صادر کرد.  شهید محلاتی نیز می‌گوید:بهبهانی مسئله را بدجوری مطرح کرد و گفت این کارها بر خلاف شرع است….
امینی در این باره خود را دلسوز مردم و علاقه‌مند به روحانیت مطرح ساخت؛ حتی برای فریب افکار عمومی و جلب نظر جامعه روحانیت به دیدار علما و مراجع قم رفت؛ ولی امام خمینی (رحمة‌الله‌علیه) با ذکر مطالبی درباره دیکتاتوری پهلوی و سلطه آمریکا، وی را ناامید کرد و فرمود: «شما امروز که عهده‌دار ریاست دولت هستید و نخست‌وزیریِ کشور در اختیارتان است، مسئولیت سنگین‌تری دارید. شما در امور دین با مردم، آن‌چنان رفتار کنید، تا ذکر خیری از شما و خاطره خوبی از دوران نخست‌وزیری شما در میان مردم بماند.»
سپس امام تذکراتی درباره خدمات فرهنگی روحانیت و توسعه و گسترش مسائل معنوی در سازمان‌های آموزشی و حل گرفتاری‌های عمومی و اقتصادی به نخست‌وزیر داد و سپس فرمود: «درست است که پنجاه سال پیش، اکثریت باسوادان را روحانیت تشکیل می‌داد؛ ولی حکومت در دست افرادی دست نشانده بود؛ از جمله رضاشاه. روحانیت می‌بایست، پایه‌های نهضت ملی را تقویت می‌کرد تا روزی بتواند با حکومت‌های غیر ملی مبارزه و مقابله کند.»
یکی از مهم ترین ویژگی های امام در طول زندگی شان دفاع از طبقات فقیر و بویژه کارگران و کشاورزان بوده است، جمله مشهور ایشان مبنی بر اینکه «سند دست های پینه بسته دهقانان است» هیچ گاه از ادبیات انقلاب پاک نخواهد شد. در همان زمان هم در تاریخ ۱۰/٢/۱٣۴٢ و چند ماه پس از اصلاحات ارضی در دیدار با دانشجویان دانشگاه های کشور اعلام کردند که «حوزه علمیه هرگز مخالف اصلاحات ارضی نبوده، ... ما می دانیم این موضوع برای سرگرمی کشاورزان فراهم شده است». در واقع ایشان به درستی می دانست که سرنوشت اصلاحات ارضی شاه جز تضعیف کشاورزی نتیجه دیگری ندارد، و چنین هم شد. کشوری که صادرات مواد کشاورزی داشت طی اندک زمانی به یکی از مهم ترین واردکنندگان مواد کشاورزی تبدیل شد و هزاران کشاورز بیکار شده و راهی زاغه های شهر می شدند و حاشیه نشینی را گسترش دادند.
اگر امام خمینی با اصل اصلاحات ارضی مخالف بود، چرا ۱۵ سال بعد از آن و در هنگام پیروزی انقلاب که سه مرحله(و نه فقط مرحله اول سال ۴٢) از اصلاحات ارضی شاه اجرا شده بود، باز هم اجازه دادند که قانون تقسیم اراضی کشاورزی در جمهوری اسلامی تصویب و اجرا شود؟ باید دانست که اجرای قانون اخیر، کلیه بقایای فئودالیسم را در ایران از میان برد و چهره روستاهای کشور را بکلی دگرگون کرد، اما تفاوت آن با اصلاحات ارضی شاه در این بود که اولاً سوءاستفاده و مستثنی کردن عده ای از مالکان در آن نبود، دوم اینکه به دنبال واگذاری اراضی، امکانات لازم از قبیل وام، ادوات کشاورزی و غیره نیز به کشاورزان داده شد و در نتیجه تولید محصولات کشاورزی با رشد چشمگیری مواجه گردید. سوم آنکه جهات شرعی که کشاورزان نیز به رعایت آن مقید بودند در نظر گرفته شده بود. ولی در اصلاحات ارضی شاه این فرآیند ضروری رخ نداد. قانون تقسیم اراضی کشاورزی که پس از انقلاب اجرا شد بارها و بارها از قانون پر سر و صدای اصلاحات ارضی شاه انقلابی تر و مهم تر و موثرتر بود.
نکته مهم دیگری هم بود که برای افرادی که الان به مساله نگاه می کنند، چندان قابل دیدن نیست. مساله اصلاحات ارضی در زمان مرحوم آیت الله بروجردی هم مطرح شد که ایشان به سهولت جلوی آن را گرفت. شاه با طرح مجدد آن به نوعی در صدد بود که ضعیف شدن روحانیون و دین را به واسطه فوت آقای بروجردی اثبات کند و امام نیز برای جلوگیری از این برداشت ایستادگی کرد چرا که اگر عقب نشینی می کرد اقدامات بعدی هم از طرف شاه انجام می شد و این نکته ای بود که ایشان در برخی سخنان خود به آن اشاره کرده است.
 
 
مستثنیات اصلاحات ارضی
در اصلاحات ارضی مستثنیات زیر مشمول تقسیم نشده و درمالکیت مالک اولیه ابقاء شده است:
۱- باغات میوه، باغات چای و قلمستان هایی که عرصه و اعیان آنها متعلق به مالک می باشد،با حقابه معموله به ملکیت مالک باقی خواهد ماند.
۲- ابنیه و تاسیسات واقع در ارضی مشمول این قانون که مربوط به کارهای زراعی نیستند از قبیل خانه های شخصی و مسکونی مالک، مدارس، درمانگاه ها، قهوه خانه ها، دکان، کاروانسرا ، آسیاب، کارخانه و نظایر آن .
۳- کلیه اراضی که از طریق زراعت مکانیزه بدون شرکت زارع و بوسیله کارگر کشاورزی مورد بهره برداری واقع شده باشد.
۴- چمن و چمنزار،چاه.
۵- مراتع .
– تنها اراضی مشمول قانون اصلاحات ارضی، اراضی زراعی است که رابطه بهره دهی آن بین مالک و زارع منعقد بوده است.


 
 ماده ۱٩ قانون اصلاحات ارضی
ماده نوزدهم – هرگونه معاملاتی نسبت به اراضی واگذار شده که منجربه تجزیه آن اراضی به قطعات کوچک تر از حداقلی که از طرف وزارت کشاورزی برای هر منطقه تعیین می شود ممنوع و باطل است و چنانچه زارع فوت نماید و وراث نتوانند برای اداره ملک توافق کنند می توانند سهم خود را با رعایت قسمت اول این ماده به زارع دیگری بفروشند در این صورت پرداخت بقیه اقساط به عهده خریدار جدید است هر زارع می تواند تا دو برابر حداقل تعیین شده از اراضی آن ده خریداری نماید.
تبصره ۱ – زارعینی که زمین به آن ها واگذار می شود چنانچه نتوانند طبق برنامه شرکت تعاونی در امور تولیدی و عمرانی شرکت نموده و وظایف مربوطه را انجام دهند به تشخیص شرکت تعاونی از عضویت شرکت اخراج و در مورد اراضی که به آن ها واگذار شده طبق قسمت اخیر ماده ٢٨ این قانون رفتار خواهدشد.
تبصره ٢ – هرگاه زمین های تقسیم شده مصرف دیگری غیر از زراعت پیدا نماید که درآمد آن بیش از کشاورزی باشد وزارت کشاورزی پس از رسیدگی اجازه تجزیه و فروش آن را خواهد داد.
 
 
لایحه قانونی اضافه نمودن یک تبصره به ماده ٣٨ آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب ٣.۵.۱٣۴٣
‌لایحه قانونی اضافه نمودن یک تبصره به ماده ٣٨ آیین‌نامه اصلاحات
ارضی مصوب ٣.۵.۱٣۴٣
‌مصوب ۱٧.٩.۱٣۵٨
‌ماده واحده - تبصره زیر به ماده ٣٨ آیین‌نامه اصلاحات ارضی مصوب ۴٣.۵.٣ کمیسیون
خاص مشترک مجلسین اضافه می‌گردد.
‌تبصره - شورای اصلاحات ارضی می‌تواند در موارد مقتضی تمام و یا قسمتی از اختیارات
قانونی خود را (‌اصلاح شماره شناسنامه، نام و مشخصات‌متعاملین، اشتباهات در مشخصات
ملک مورد معامله و قید و اصلاح و نوع و مقدار مستثنیات و مشخصات زارع ازقلم‌افتاده
و غیره) در هر استان به‌شورایی مرکب از ۵ نفر از کارمندان واجد صلاحیت ادارات کل
کشاورزی و عمران روستایی استان مربوطه که احکام آنان به وسیله وزیر کشاورزی
و‌عمران روستایی صادر می‌گردد تفویض نماید.تعاریف اصلاحات ارضی
منظور از اصلاحات ارضی، تغییری است که دولت در بنیان‌های کشاورزی انجام می‌دهد‌. بنیان‌های کشاورزی عبارت‌اند از: مجموعه روابط اجتماعی ـ حقوقی موجود میان مردم درباره تقسیم زمین، مشخصات ویژه مؤسسات کشاورزی (بزرگی، کوچکی و...) و درجه استقبال مؤسسات کشاورزی.
دکتر علی امینی در دوران صدارتش مرحله اول اصلاحات ارضی را اجرا کرد. مرحله دوم آن در قالب انقلاب سفید به عنوان یکی از اصول شش‌گانه مطرح شد و مرحله سومِ آن را هم دولت هویدا در سال ۱۳۴۸ش. اجرا کرد.
 
تعریف عام اصلاحات ارضی
تعاریف متعددی برای اصلاحات ارضی در نظر گرفته اند اما به طور خلاصه اراضی، زمین های کشاورزی مالکینی بوده است که در زمان پهلوی به زارعین روستای داده شده تا با کشت و کار بر روی زمین بتواند درآمدی و قوتی برای خود به دست بیاورند و در عوض به مالکین (اربابین) مبلغی را به عنوان اجاره اراضی می دادند. هدف از این عمل پیشرفت و بهره وری در زندگی رعیت یا همان مردم عادی بود که توسط شاه صورت گرفت.
 
مرحله سوم اصلاحات ارضی
هدف از اجرای مرحله سوم، فروش زمین‌های اجاره‌ای و واحدهای سهامیِ زراعی به دهقانان بود. طبق قوانین الحاقی سال‌های ۱۳۴۷ و ۱۳۴۸ کوشش شد نقص‌ها و ضعف‌های دو مرحله قبل، رفع شده و مناسبات ارباب ـ رعیتی به کلی از میان برده شود؛ از این رو دو راه حل به مالکان پیشنهاد شد: ۱. زمین زراعی بین مالک و اجاره‌داران به نسبت بهره مالکانه متداول تقسیم شود؛ ۲. زمین زراعی به زارعان فروخته شود بر اساس نرخی که دولت تعیین می‌کرد.
 
 
مخالفت با اصلاحات ارضی
گفته شد که قانون اصلاحات ارضی را ابتدا دولت اقبال، تهیه و به مجلس تقدیم کرده بود. این قانون با توجه به جوّ حاکم بر مجلس و مخالفت زمین‌داران و مالکان بزرگ و صاحب‌نفوذ به تصویب نرسید. اجرای اصلاحات ارضی به خصومت بیشتر زمین‌داران و کارفرمایانی منجر شد که انجام این اصلاحات و تاسیس نظام مالیاتی را به زیان خود می‌دیدند.
خود شاه نیز از مخالفان این اصلاحات محسوب می‌شد؛ البته اختلاف شاه بیشتر با امینی، ارسنجانی و اجرا کننده اصلاحات بود، نه نفس اصلاحات ارضی؛ زیرا امینی، اصلاحات ارضی را نقطه شروع اصلاحات اساسی در ابعاد دیگر و مبارزه با فساد اداری می‌دانست که شاه موافق آن نبود.
بنابراین شاه برای بی‌اعتبار کردن امینی و دستیارانش در ابتدا به مالکان بزرگ و متحدان خود القا کرد که این اصلاحات، توطئه‌ای آمریکایی است که او هیچ نقش و نفعی در آن ندارد. از طریق ساواک نیز عناصر بدنام، اوباش و چاقوکشان را علیه جبهه ملی از یک ‌سو و دولت امینی از سوی دیگر به کار گرفت. جبهه ملی نیز درباره اصلاحات ارضی بسیار محتاط عمل کرد؛ زیرا چند نفر از اعضای شورای عالی جبهه ملی، از مالکان بودند. از سوی دیگر رهبران این جبهه مایل نبودند با اعضای روحانی شورای عالی جبهه ـ که برخی از آنها مخالف اصلاحات ارضی بودند ـ اختلاف پیدا کنند.

مخالفین از روحانیت
دو نفر از رهبران روحانی در قبال تصویب و اجرای اصلاحات ارضی موضع‌گیری کردند. مخالفت آیت‌الله بروجردی نیز ضمنی بود. به گفته حائری، تنها یکی از مراجع تقلید با این قانون مخالفت کرد و او "آیت‌الله سید احمد موسوی خوانساری" بود که اعلامیه صادر کرد.  شهید محلاتی نیز می‌گوید:بهبهانی مسئله را بدجوری مطرح کرد و گفت این کارها بر خلاف شرع است….
امینی در این باره خود را دلسوز مردم و علاقه‌مند به روحانیت مطرح ساخت؛ حتی برای فریب افکار عمومی و جلب نظر جامعه روحانیت به دیدار علما و مراجع قم رفت؛ ولی امام خمینی (رحمة‌الله‌علیه) با ذکر مطالبی درباره دیکتاتوری پهلوی و سلطه آمریکا، وی را ناامید کرد و فرمود: «شما امروز که عهده‌دار ریاست دولت هستید و نخست‌وزیریِ کشور در اختیارتان است، مسئولیت سنگین‌تری دارید. شما در امور دین با مردم، آن‌چنان رفتار کنید، تا ذکر خیری از شما و خاطره خوبی از دوران نخست‌وزیری شما در میان مردم بماند.»
سپس امام تذکراتی درباره خدمات فرهنگی روحانیت و توسعه و گسترش مسائل معنوی در سازمان‌های آموزشی و حل گرفتاری‌های عمومی و اقتصادی به نخست‌وزیر داد و سپس فرمود: «درست است که پنجاه سال پیش، اکثریت باسوادان را روحانیت تشکیل می‌داد؛ ولی حکومت در دست افرادی دست نشانده بود؛ از جمله رضاشاه. روحانیت می‌بایست، پایه‌های نهضت ملی را تقویت می‌کرد تا روزی بتواند با حکومت‌های غیر ملی مبارزه و مقابله کند.»
یکی از مهم ترین ویژگی های امام در طول زندگی شان دفاع از طبقات فقیر و بویژه کارگران و کشاورزان بوده است، جمله مشهور ایشان مبنی بر اینکه «سند دست های پینه بسته دهقانان است» هیچ گاه از ادبیات انقلاب پاک نخواهد شد. در همان زمان هم در تاریخ ۱۰/٢/۱٣۴٢ و چند ماه پس از اصلاحات ارضی در دیدار با دانشجویان دانشگاه های کشور اعلام کردند که «حوزه علمیه هرگز مخالف اصلاحات ارضی نبوده، ... ما می دانیم این موضوع برای سرگرمی کشاورزان فراهم شده است». در واقع ایشان به درستی می دانست که سرنوشت اصلاحات ارضی شاه جز تضعیف کشاورزی نتیجه دیگری ندارد، و چنین هم شد. کشوری که صادرات مواد کشاورزی داشت طی اندک زمانی به یکی از مهم ترین واردکنندگان مواد کشاورزی تبدیل شد و هزاران کشاورز بیکار شده و راهی زاغه های شهر می شدند و حاشیه نشینی را گسترش دادند.
اگر امام خمینی با اصل اصلاحات ارضی مخالف بود، چرا ۱۵ سال بعد از آن و در هنگام پیروزی انقلاب که سه مرحله(و نه فقط مرحله اول سال ۴٢) از اصلاحات ارضی شاه اجرا شده بود، باز هم اجازه دادند که قانون تقسیم اراضی کشاورزی در جمهوری اسلامی تصویب و اجرا شود؟ باید دانست که اجرای قانون اخیر، کلیه بقایای فئودالیسم را در ایران از میان برد و چهره روستاهای کشور را بکلی دگرگون کرد، اما تفاوت آن با اصلاحات ارضی شاه در این بود که اولاً سوءاستفاده و مستثنی کردن عده ای از مالکان در آن نبود، دوم اینکه به دنبال واگذاری اراضی، امکانات لازم از قبیل وام، ادوات کشاورزی و غیره نیز به کشاورزان داده شد و در نتیجه تولید محصولات کشاورزی با رشد چشمگیری مواجه گردید. سوم آنکه جهات شرعی که کشاورزان نیز به رعایت آن مقید بودند در نظر گرفته شده بود. ولی در اصلاحات ارضی شاه این فرآیند ضروری رخ نداد. قانون تقسیم اراضی کشاورزی که پس از انقلاب اجرا شد بارها و بارها از قانون پر سر و صدای اصلاحات ارضی شاه انقلابی تر و مهم تر و موثرتر بود.
نکته مهم دیگری هم بود که برای افرادی که الان به مساله نگاه می کنند، چندان قابل دیدن نیست. مساله اصلاحات ارضی در زمان مرحوم آیت الله بروجردی هم مطرح شد که ایشان به سهولت جلوی آن را گرفت. شاه با طرح مجدد آن به نوعی در صدد بود که ضعیف شدن روحانیون و دین را به واسطه فوت آقای بروجردی اثبات کند و امام نیز برای جلوگیری از این برداشت ایستادگی کرد چرا که اگر عقب نشینی می کرد اقدامات بعدی هم از طرف شاه انجام می شد و این نکته ای بود که ایشان در برخی سخنان خود به آن اشاره کرده است.
 
 
مستثنیات اصلاحات ارضی
در اصلاحات ارضی مستثنیات زیر مشمول تقسیم نشده و درمالکیت مالک اولیه ابقاء شده است:
۱- باغات میوه، باغات چای و قلمستان هایی که عرصه و اعیان آنها متعلق به مالک می باشد،با حقابه معموله به ملکیت مالک باقی خواهد ماند.
۲- ابنیه و تاسیسات واقع در ارضی مشمول این قانون که مربوط به کارهای زراعی نیستند از قبیل خانه های شخصی و مسکونی مالک، مدارس، درمانگاه ها، قهوه خانه ها، دکان، کاروانسرا ، آسیاب، کارخانه و نظایر آن .
۳- کلیه اراضی که از طریق زراعت مکانیزه بدون شرکت زارع و بوسیله کارگر کشاورزی مورد بهره برداری واقع شده باشد.
۴- چمن و چمنزار،چاه.
۵- مراتع .
– تنها اراضی مشمول قانون اصلاحات ارضی، اراضی زراعی است که رابطه بهره دهی آن بین مالک و زارع منعقد بوده است.


 
 ماده ۱٩ قانون اصلاحات ارضی
ماده نوزدهم – هرگونه معاملاتی نسبت به اراضی واگذار شده که منجربه تجزیه آن اراضی به قطعات کوچک تر از حداقلی که از طرف وزارت کشاورزی برای هر منطقه تعیین می شود ممنوع و باطل است و چنانچه زارع فوت نماید و وراث نتوانند برای اداره ملک توافق کنند می توانند سهم خود را با رعایت قسمت اول این ماده به زارع دیگری بفروشند در این صورت پرداخت بقیه اقساط به عهده خریدار جدید است هر زارع می تواند تا دو برابر حداقل تعیین شده از اراضی آن ده خریداری نماید.
تبصره ۱ – زارعینی که زمین به آن ها واگذار می شود چنانچه نتوانند طبق برنامه شرکت تعاونی در امور تولیدی و عمرانی شرکت نموده و وظایف مربوطه را انجام دهند به تشخیص شرکت تعاونی از عضویت شرکت اخراج و در مورد اراضی که به آن ها واگذار شده طبق قسمت اخیر ماده ٢٨ این قانون رفتار خواهدشد.
تبصره ٢ – هرگاه زمین های تقسیم شده مصرف دیگری غیر از زراعت پیدا نماید که درآمد آن بیش از کشاورزی باشد وزارت کشاورزی پس از رسیدگی اجازه تجزیه و فروش آن را خواهد داد.
 
 
لایحه قانونی اضافه نمودن یک تبصره به ماده ٣٨ آیین نامه اصلاحات ارضی مصوب ٣.۵.۱٣۴٣
‌لایحه قانونی اضافه نمودن یک تبصره به ماده ٣٨ آیین‌نامه اصلاحات
ارضی مصوب ٣.۵.۱٣۴٣
‌مصوب ۱٧.٩.۱٣۵٨
‌ماده واحده - تبصره زیر به ماده ٣٨ آیین‌نامه اصلاحات ارضی مصوب ۴٣.۵.٣ کمیسیون
خاص مشترک مجلسین اضافه می‌گردد.
‌تبصره - شورای اصلاحات ارضی می‌تواند در موارد مقتضی تمام و یا قسمتی از اختیارات
قانونی خود را (‌اصلاح شماره شناسنامه، نام و مشخصات‌متعاملین، اشتباهات در مشخصات
ملک مورد معامله و قید و اصلاح و نوع و مقدار مستثنیات و مشخصات زارع ازقلم‌افتاده
و غیره) در هر استان به‌شورایی مرکب از ۵ نفر از کارمندان واجد صلاحیت ادارات کل
کشاورزی و عمران روستایی استان مربوطه که احکام آنان به وسیله وزیر کشاورزی
و‌عمران روستایی صادر می‌گردد تفویض نماید.

سایر خدمات آراز فرتاک بهترین موسسه حقوقی در تهران
مشاوره حقوقی تغییر کاربری اراضی کشاورزی