02188962168

صلح عمری چیست

صلح عمری چیست
خلاصه

صلح عمری چیست

20 7 00

هر فرد در جامعه دارای املاک و دارایی هایی می باشد که پس فوت او وارثین صاحب آن ها خواهند شد. افراد می توانند ملک و املاک خود را پیش از مرگ نیز میان فرزندان تقسیم کنند و تقسیم اموال پدر توسط خودش امری پسندیده به حساب می آید. اما تقسیم اموال تنها به صورت انتقال ارث به وارثین و یا اخذ سند مالکیت بنام وارثین انجام نمی گیرد و شرایط دیگری نیز وجود دارد که افراد می توانند اموال خود را به وارثین خود و یا افراد دیگر واگذار کنند. یکی از قرارداد هایی که مبنی بر انتقال اموال پس از فوت به وارثین یا افراد دیگر تنظیم می شود صلح عمری می باشد که قواعد خاص خود را دارد و با روش انتقال ارث به وارثین دارای تفاوت هایی است.

 

قرارداد درصلح عمری چیست؟ 

قرارداد صلح عمری یک قرارداد خاص با قواعد خاص است که این روزها مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است . در تعریف صلح عمری می توان گفت که این قرارداد به این ترتیب است که مالک یک ملک ، آن را در شرایط بخصوصی به دیگری صلح می کند ؛ به این صورت که :

اولا مالک شرط می کند تا زمانی که زنده است ، منافع ملک متعلق به خود او باشد مثلا بتواند آن را اجاره بدهد . 

دوما بعد از فوت مالک یا همان مصالح ( کسی که ملک خود را به صلح می دهد ) ، متصالح ( کسی که صلح به نفع او شده است ) به طور شش دانگ مالک مال و منافع آن شود . به این نوع قرارداد ، قرارداد صلح عمری می گویند . 

برای مثال پدری خانه خود را طی یک قرارداد رسمی به صورت صلح عمری به فرزند خود منتقل می کند . پدر ضمن این قرارداد شرط می کند که تا زمانی که زنده است بتواند از منافع ملک خود استفاده کند ؛ مثلا  بتواند آن را اجاره بدهد و هم چنین شرط می کند که بعد از فوت او عین ملک و منافع آن به طور کامل متعلق به فرزندش باشد . البته مالک در عقد صلح عمری می تواند حق فسخ نیز برای خود در نظر بگیرد.


 

ارکان عقد صلح عمری

منظور از «رکن» شرایطی است که وجود آن برای وقوع عقد صلح ضروری و لازم است و در صورت نبود آن عقدی هم واقع نخواهد شد. در عقد صلح نیز اگر هریک از این ۴ رکن وجود نداشته باشد، عقد صحیح نیست:

مٌصالح: کسی که مال خود را به عنوان عقد صلح به دیگری می‌دهد.

مُتصالح: کسی که مال را از مصالح قبول می‌کند.

مورد صلح: مالی که مورد عقد صلح قرار می‌گیرد.

مال‌الصلح: پول یا مالی که یک طرف در ازای پذیرش پیشنهاد صلح، از دیگری دریافت می‌کند.



 

شرایط لازم

براساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی شرایط لازم برای منعقد کردن عقد صلح به خصوص صلح عمری عبارتند از:

اهلیت طرفین معامله: طبق ماده ۷۵۳ قانون مدنی یکی از شرایط انعقاد عقد صلح، اهلیت داشتن طرفین معامله در استیفا و در معامله است. منظور از اهلیت معامله یعنی بالغ، عاقل و رشید بودن است و اهلیت استیفا یعنی بتواند مال را تصرف نموده و توانایی اداره مال خود را داشته باشد. به طور مثال فردی که محجور یا ورشکسته باشد، اهلیت استیفا ندارد.

مشروعیت صلح: به این معنا که باید هدف و مورد صلح مشروع باشد. چنانچه مورد صلح و جهت صلح برای کاری حرام مثلا خوردن مشروب، خرید مواد مخدر، قمار، ربا و … باشد، صلح باطل است.

عدم فرار از دین: یکی از مهمترین شروط در انعقاد صلح، عدم فرار از دین است. به طور مثال مردی برای فرار از پرداخت مهریه همسر خود، سهم الارث پدری خود را به خانواده خود صلح می‌کند. در این صورت، زن می‌تواند دادخواست ابطال سند رسمی یا ابطال صلحنامه را مطرح نماید و در این حالت، چنانچه قاضی پرونده عقد صلح را به منزله فرار از دین تلقی نماید. صلح را باطل می‌نماید.

مالک یا ذی نفع یا ذی سمت بودن مصالح: برای آن که عقد صلح از جمله صلح عمری صورت پذیرد، باید مورد صلح در ید مصالح باشد. یعنی مصالح یا باید مالک مورد صلح باشد و یا مالک منافع بوده و یا به حکم وکالت نامه رسمی و قانونی ذی سمت باشد تا بتواند عقد صلح را انجام دهد. همچنین انجام صلح حتی صلح عمری بر روی اموال عمومی و دولتی باطل است. چرا که مالکیت مطلق بر روی این اموال وجود ندارد.


 

مزایای صلح عمری

با توجه به مطالبی که در خصوص صلح عمری بیان گردید، می توان مزایایی را برای آن برشمرد که عبارتند از:

با انعقاد عقد صلح عمری مالک ملک خود را به متصالح منتقل میکند بی آنکه منافع نیز منتقل گردد. بنابراین تا زمان فوت مالک او حق سکونت در آن منزل را خواهد داشت و متصالح در این عقد دارای اختیارات محدودتری نسبت به سایر انتقالات است.
در این عقد مالک میتواند برای خود حق فسخ قرار دهد و در صورت لزوم از آن استفاده نماید.
برای انتقال ملک به موجب عقد صلح عمری معمولاً سند رسمی تنظیم می گردد که به آن صلح نامه عمری گفته می شود به این منظور طرفین باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و از سردفتر مربوطه تقاضای تنظیم صلح نامه عمری را نمایند که در این صورت این انتقال به صورت رسمی انجام خواهد گرفت و سند آن به عنوان یک سند رسمی شناخته خواهد شد که با توجه به قدرت اجرایی اسناد رسمی، می توان آن را بدون مراجعه به دادگاه اجرا نمود.
به دلیل تنظیم شدن این عقد در دفاتر اسناد رسمی تمامی امضا ها و محتویات آن رسمی و معتبر است بنابراین اشخاص دیگر نسبت به آن نمی توانند ادعای تردید یا انکار نمایند بلکه فقط می‌توانند مدعی جعل آن باشند.
در صورت که صلح نامه به صورت سند رسمی تنظیم گردد نیازی به اثبات اصالت آن نیست و در بسیاری از موارد رجوع به دادگاه هم ضرورتی ندارد.


 

تفاوت توافق “صلح عمری” با “وصیت”

نکته مهم در وصیت کردن این است که افراد تنها می‌توانند تا یک سوم اموال خود را برای بعد از فوت وصیت کنند. دو سوم مابقی ارث بر اساس قانون ارث تقسیم می‌شود. به همین دلیل کسانی که مایل‌اند تمام اموال را منتقل کنند باید سند رسمی انتقال تنظیم کنند. اما در توافق صلح عمری، مالک علاوه بر اینکه می‌تواند تمام مال را منتقل کند، ضمن انتقال سند حق استفاده از مال را تا پایان عمر برای خودش حفظ می‌کند.

 

تعهدات و فسخ صلح عمری

مصالح می­‌تواند در متن قرارداد تعهداتی را بنویسد و این وظایف را از متصالح درخواست کند و ضمانت اجرای عدم انجام وظایف، فسخ صلح عمری باشد. اگر متصالح این وظایف را انجام ندهد مصالح می‌تواند به دفترخانه محل ثبت سند مراجعه کند و عقد صلح را فسخ کند و دوباره مالک مال شود. البته باید اظهارنامه رسمی به اقامتگاه متصالح ارسال شود و از ایشان خواسته شود که وظایف قراردادی خود را انجام دهد. اگر این راه حل جوابگو نباشد، ابتدا دادخواست الزام به انجام تعهد تنظیم می‌شود و اگر این روش نیز برای انجام تعهدات قراردادی موثر نیست، دادخواست تایید حق فسخ صلح بنویسید.

 

صلح عمری بدون حق فسخ:

ممکن است طرفین در صلح نامه ای که بین خود تنظیم می کند، اسقاط کافه ی خیارات را نیز شرط نمایند.یعنی با قرار دادن ای شرط حق فسخ هایی را که ممکن است برایشان ایجاد شود از بین ببرند. موضع قضات در مقابل چنین شرطی دوگانه است.برخی از آنها شرط را تماما موثر دانسته و کلیه خیارات را به استناد آن ساقط می دانند. اما برخی قضات این شرط را در خیارات تفلیس، تدلیس، تعذر تسلیم موثر نمی دانند.همچنین در برخی موارد خیار غبن را نیز قابل سقوط به وسیله ی این شرط نمی دانند.

 

هزینه صلح عمری

حتی اگر مصالح در مال موضوع صلح سکونت کند، هزینه­‌های اساسی آن مال، به‌عهده متصالح است. اما هزینه­‌های مصرفی مانند شارژ و نظافت و نقاشی و …. به‌عهده متصالح است. البته طرف‌های قرارداد می‌توانند برعکس آنچه گفتیم توافق کنند و وظیفه پرداخت هزینه صلح به‌عهده یکی از طرفین باشد.

 

هزینه ثبت صلح عمری

دفترخانه اسناد رسمی، برای ثبت صلح نامه مبالغی را دریافت می‌کند. از دفترخانه‌ها، هزینه ثبت صلح عمری را بپرسید. این هزینه هر سال تغییر می‌کند.البته صلح نامه دست نویس نیز اعتبار قانونی کامل دارد.

 

فوت متصالح در صلح عمری:

یکی از ویژگی های عقود لازم این است که با فوت یا حجر طرفین از بین نمی روند. بنابراین عقد صلح هم با فوت مصالح یا متصالح از بین نمی رود. اما چنانچه شرط شده باشد که مالک تا پایان عمر متصالح می تواند در ملک سکونت داشته باشد، این فوت متصالح حق مالک بر ملک از بین می رود. به طور کلی باید بدانیم عمری بودن صلح به اعتبار آن خدشه ای وارد نمی نماید.


 

صلح عمری برای همسر:

هر یک از زوجین می توانند مالی از اموال خود را به نفع دیگری صلح نمایند.صلح بین زوجین نیز تابع همان احکام و قواعدی است که در بندهای قبل توضیح دادیم. به عنوان مثال علی خانه ی خود را به نفع همسرش سهیلا صلح می کند به این شرط که سهیلا تا پایان عمر علی نتواند خانه را بفروشد. 


 

 صلح عمری مهریه:

ممکن است شوهر برای پرداخت مهریه همسر خود، یکی از اموالش را به نفع همسرش صلح کند.این صلح می تواند به صورت عمری باشد. در این صورت توصیه می شود که زوجین در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و اقدام به تنظیم اقرارنامه نمایند و زوجه ضمن آن اقرارنامه بیان نماید که مهریه خود را در قبال صلح دریافت نموده است.

 

صلح عمری با سند عادی:

صلحنامه ممکن است بین طرفین و بدون مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، منعقد شود.یعنی طرفین توافقاتشان را بر روز یک برگه به صورت دستنویس منعکس کند. چنین صلح نامه ای معتبر است؛ اما چون یک سند عادی محسوب می شود، ممکن است مورد ادعای انکار، تردید یا جعل قرار بگیرد. 

 

صلح عمری با سند رسمی:

ممکن است مالک و متصالح به مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم صلح نامه عادی نمایند.با توجه به اینکه چنین صلح نامه ای در دفتر اسناد رسمی و توسط سردفتر با رعایت تشریفات قانونی و در حدود صلاحیت او تنظیم می شود، یک سند رسمی است.صلح نامه ی رسمی نمی تواند مورد ادعای انکار و تردید قرار بگیرد و تنها می توان ادعای جعل را نسبت به آن مطرح کرد.

 

آیا به صلح عمری مالیات تعلق می‌گیرد؟

بر اساس ماده 122 قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات صلح عمری در تاریخ انتقال منافع باید گرفته شود. یعنی اگر مُصالح فوت کند، زمانی که مالکیت ملک به شما منتقل شد، مالیات انتقال مال موردنظر اخذ خواهد شد. به صورت زیر:

ماده 59 ـ نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی، به نرخ پنج درصد (5%) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ‌مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق، به نرخ دو درصد (2%)، در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات ‌می‌باشد.

تبصره 1 ـ در صورتی که در حین تنظیم عقد صلح عمری برای ملک مورد نظر، قیمتی تعیین نشده باشد، قیمت ملک‌های
همان ناحیه را برای آن در نظر می‌گیرند.

تبصره 2 ـ حق واگذاریِ محل از نظر این قانون عبارت است از: حق کسب یا پیشه، حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت ‌تجاریِ محل‌.
(منبع: سازمان امور مالیاتی کشور)



 

مدارک لازم برای عقد صلح عمری

ایکون صلح عمر 
 سند مالکیت بصورت منگوله دار یا تکبرگی
 پایان کار در صورتی که مورد معامله آپارتمان یا اعیان احداثی باشد.
 استعلام دارایی (در این مرحله استعلام دارایی تنها برای اخذ ارزش منطقهای ملک است و دارایی حقالانتقال را در هنگام انتقال سند به نام متصالح به نرخ روز اخذ میکند)
استعلام شهرداری
 استعلام ثبت
 شناسنامه و کارت ملی طرفین
 پایانکار شهرداری
در صورت موقوفه بودن اجاره نامه عرصه (که به نام متصالح انتقال می‌یابد)



 موسسه حقوقی آرازفرتاک  به شماره ثبث  در تهران تاسیس شده  که از حاذق ترین ومعتبرترین در بخش های حقوق تجارت بین الملل و حقوق و دعاوی(دعاوی کیفری،دعاوی شهرداری و ...) داخلی به ارائه خدمات مشاوره حقوقی در تهران و وکالت(وکیل کیفری،وکیل شهرداری و ...) به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از داخلی و خارجی می پردازد.این موسسه  حقوقی در تهران در زمینه های تجارت الکترونیک، حقوق استارتاپ ها و شرکت ها، قانون مالکیت معنوی و اموال و مالکیت ، خدمات حقوقی به شرکت های دانش بنیان می تواند به شما عزیزان مشاوره دهد.




 

دیدگاه کاربران
(مورد نیاز)
(مورد نیاز)