02188962168

مبایعه نامه چیست

مبایعه نامه چیست
خلاصه

مبایعه نامه چیست؟تفاوت قولنامه و مبایعه نامه-7 ماده مبایعهنامه(4،1،2،3،5،7،6)-توضیحات قرارداد:-تنظیم مبایعه نامه

27 4 00

مبایعه نامه چیست؟


از نظر فقهی و قانونی، مبایعه نامه یا بیع نامه به قراردادی گفته می‌شود که بر طبق آن، مالی از فروشنده به خریدار داده شده و در عوض آن پول یا مال دیگری دریافت می‌شود. همانطور که از این تعریف مشخص است، مبایعه نامه برای خرید و فروش اجناس و دارایی‌های مختلف استفاده می‌شود اما در این مقاله به تعریف تخصصی‌تر آن در بازار خرید و فروش مسکن می‌پردازیم.
در مبحث خرید و فروش ملک، مبایعه نامه به قراردادی گفته می‌شود که بر اساس آن فروشنده، ملک یا زمینی را در قبال دریافت مبلغی معین به خریدار می‌دهد. این قرارداد اصطلاحا مُمَلِّک است، یعنی بر طبق آن و به محض امضای آن توسط طرفین، مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود. برای امضای مبایعه نامه، لازم است طرفین معامله علاوه بر قیمت ملک مورد نظر، در مورد تمام شرایط از جمله تاریخ و چگونگی پرداخت پول و همچنین تحویل ملک نیز به توافق رسیده باشند. ممکن است خریدار قصد داشته باشد تمام و یا بخشی از کل پول را در هنگام امضای مبایعه نامه به فروشنده تحویل دهد. همه این موارد در متن مبایعه نامه ثبت می‌شود تا همه چیز از نظر قانونی شفاف و در صورت لزوم قابل بررسی باشد.


 

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه


توجه داشته باشید که قولنامه و مبایعه نامه یکسان محسوب نمی‌شوند و ارزش حقوقی و قضایی آن‌ها نیز متفاوت است. از آنجایی که اشتباه کردن در چنین مسائلی ممکن است آسیب مالی بزرگی را منجر شود، تفاوت بین مبایعه نامه و قولنامه را شرح می‌دهیم.
ممکن است طرفین قصد معامله ملکی را داشته باشند، اما به هر دلیلی آمادگی انجام معامله را ندارند. مثلا خریدار پول کافی در اختیار ندارد. در این صورت قولنامه‌ای امضا می‌کنند وطبق آن قرار می‌گذارند که در یک زمان مشخص به دفتر اسناد رسمی مراجعه و قرارداد اصلی را امضا کنند. در واقع قولنامه نقش پیش‌قرارداد را دارد و نزد مراجع قضایی از اعتبار برخوردار نیست. مبایعه نامه همان قرارداد اصلی محسوب می‌شود که طی آن ملک با شرایط مشخص و توافق شده، به مالکیت خریدار در می‌آید.

سایر مقالات: اثبات مالکیت از چه طریقی امکان پذیر است


 

7 ماده مبایعهنامه


هر مبایعه نامه املاک از ۷ ماده تشکیل شده است که به شرح ذیل است.
ماده 1: طرفین قرارداد
طرفین قرارداد شامل مشخصات فروشندگان و خریداران است که با توجه به عدم استعلام مستقیم از اداره ثبت احوال و وارد کردن دستی توسط متصدی دفتر املاک حتما مشخصات کد ملی و شماره شناسنامه را به صورت کامل در مبایعه نامه املاک چک کنید تا در آینده به مشکلی برخورد نکنید.


ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

موضوع و مشخصات مورد معامله شامل مقدار سهمی که خریداری شده و نوع ملک (تجاری و مسکونی و اداری و ….) و وضعیت عرصه و اعیان که شخصی بودن و یا اوقافی بودن را مشخص می‌کند و مشخصات پلاک ثبتی و متراژ و و نوع اسکلت و سال ساخت و مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و صفحه و اشتراکات آب و برق و گاز و تلفن (شماره تلفن باید در مبایعه نامه قبد بشود) است.
مهمترین بخشی از این ماده که حتما باید چک کنید آدرس دقیق و صحت کد رهگیری که از فروشنده می‌توانید تاییدیه کد پستی از اداره پست را درخواست کنید و آخرین بخش از این ماده مشخصات تعداد واحد در ساختمان و سیستم سرمایش و گرمایش و غیره می‌باشد .


ماده 3: ثمن معامله

منظور از ثمن معامله مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین قرار گرفته و شرایط پرداخت را قید کرده و توصیه می‌شود حتما شماره چک‌های پرداختی در قرارداد قید بشود .

ماده 4: شرایط مربوط به تنظیم سند
شرایط مربوط به تنظیم سند شامل ۵ بند است.
بند ۱-۴ : تاریخ حضور در دفتر خانه است که طرفین در همان دفترخانه ذکر شده در مبایعه نامه املاک و در همان تاریخ ملزم به حضور جهت تنظیم سند هستند.
بند ۲-۴ : شامل مواردی از اسناد است که در رهن بانک بوده که فروشنده را ملزم به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می‌کند..
بند ۳-۴ : هریک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهی عدم حضور دریافت نمایند گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صادر می‌گردد.
بند ۴-۴ : عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب شهرداری و مفاصا حساب مالیات و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایانکار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل می‌گردد.
بند ۵-۴ : شامل تاریخ عقد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می‌باشد.

ماده 5: شرایط تسلیم مورد معامله (نحویل)
شرایط تسلیم مورد معامله ۲ بند است.
بند ۱-۵ : شامل تاریخ تحویل ملک به صورت کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات است که در صورت عدم اجرای تعهدات فروشنده ملزم به پرداخت خسارت قید شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.
بند ۲-۵ : در صورتی که ملک خریداری شده به هر علتی غیر قابل انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه بر عودت مبلغ پرداختی خریدار می‌بایست مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.

ماده 6: آثار قرارداد

آثار قرارداد شامل ۷ بند است.

بند ۱-۶ : فروشنده را ملزم به آماده کردن و اخذ کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات می‌نماید و فروشنده کلیه بدهی‌های خود را به اداره آب و فاضلاب، گاز، برق، شهرداری، دارایی و غیره باید تا قبل از تنظیم سند پرداخت نماید .
بند۲-۶ : تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوفاف بر عهده کدام یک از طرفین است. لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار است.
بند ۳-۶ : در صورت افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار هیچگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
بند ۴-۶ : کلیه اختیارات فسخ و باطل کردن قرارداد از طرفین اخذ گردیده است و بر خلاف تصور برخی از افراد، مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نیست.
بند ۵-۶ : در صورتی که طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند می بایست روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت نمایند.
بند ۶-۶ : قرارداد مبایعه نامه بدون مهر و امضاء صاحب پروانه کسب فاقد اعتبار می باشدو توصیه میگردد پروانه کسب مشاور املاک را رویت نمایید .
بند ۷-۶ : حتما اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینید تا مطمئن شوید با خود صاحب سند معامله می کنید تا با این روش از دلالی و خرید دست دوم در امان بمانید و از تعارفات و رودربایستی در معاملات خودداری کنید .


ماده 7: فایل متعاملین

فایل متعاملین شامل ۶ بند است.
بند ۱-۷ : پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه است که نحوه محاسبه کمیسیون مشاور املاک را می‌توانید در اینترنت جستجو کنید.
بند ۲-۷ : فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.
بند ۳-۷ : علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده از طرفین اخذ می‌شود و در صورت نیاز می توانید گواهی ارزش افزوده از مشاور املاک دریافت کنید.
بند ۴-۷ : مربوط به درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین است در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی‌گردد.
بند ۵-۷ : نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک می‌باشد.
بند ۶-۷ : نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست و استعلام کد رهگیری قرارداد اینجا در دسترس است.

 

توضیحات قرارداد:


در توضیحات مواردی را که طرفین به توافق می‌رسند و در متن قرارداد نیامده را ذکر می‌کنند و این موارد شامل شرایط دیر آماده شدن سند (بوروکراسی اداری) و تجهیزات نصب شده و غیره است.
به فروشندگان مبایعه نامه توصیه جدی می شود در صورت پرداخت چک از سوی خریدار حتما شرط فسخ در توضیحات ذکر شود در غیر اینصورت به هیچ وجه حق فسخ قرارداد را نخواهید داشت .
مشاور املاک ملزم به چک کردن مدارک مالکیت و اثبات مالک بودن فروشنده خواهد بود.


 

مبایعه نامه با سند چه تفاوتی دارد


مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ آن خریدار و فروشنده در خصوص ملک یا کالای موردمعامله با هم توافق می‫کنند. طرفین در مبایعه نامه در مورد زمان و مکان تحویل مال و  نحوه پرداخت هزینه، تعهداتی را قبول می‫کنند. پس مبایعه نامه سندی عادی است که فقط بین دو طرف نوشته می‌شود. فرض کنید برای خرید خانه‌ای لازم داشته باشید که صحبت‌های شما و فروشنده به صورت مکتوب در دستتان باشد که هیچ سندیتی ندارد. اما سند عادی با سند رسمی چه تفاوتی دارد؟
سند رسمی، سندی است که مأموران رسمی آن را تنظیم می‌کنند. مثلاً شناسنامه یا سندی که در دفترخانه‌‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود یک سند رسمی محسوب می‌شود. به‌طور کل اسنادی که در دفترخانه تنظیم شده باشند، به عنوان سند رسمی تعریف می‌شوند. تفاوت سند رسمی با عادی در این است که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است ولی سند عادی فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آن‌ها از جمله وراث الزام‌آور است. مبایعه نامه هم سندی عادی است و همین شرایط را دارد.


 

تنظیم مبایعه نامه

فروشنده


نگرانی عمده‌ی فروشنده معمولا برای این است که آیا کل ثمن خویش را دریافت می‌کند یا نه؟ بنابراین فروشنده باید سعی کند قبل از تاریخ دفترخانه حداقل سه چهارم ثمن را از خریدار دریافت کند که این مبلغ می‌تواند در قالب چند فقره چک پرداخت شود و البته باید دقت کند آنچه که از ثمن باقی مانده در دفترخانه زمان تنظیم سند رسمی از خریدار دریافت کند چرا که پس از تنظیم سند رسمی ممکن است با بدقولی‌های خریدار مواجه شود.
همچنین زمانی که پرداخت ثمن به فروشنده طی چند فقره چک باشد می‌توان در مبایعه نامه قید کرد که اگر هر کدام از چک‌ها برگشت خورد، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.
در ضمن باید مشخصات چک یا سفته که بابت ثمن داده می‌شود در مبایعه نامه قید گردد.

 

خریدار


باید از فروشنده بابت ملک تضمیناتی دریافت کند تا مطمئن شود فروشنده برای تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به دفترخانه مراجعه می‫کند به این خاطر برای ضمانت اجرا حضور فروشنده در دفترخانه در موعد معین معمولا وجه التزام در بیع‌نامه مقرر می‌شود که اگر در تاریخ مقرر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد فلان مقدار وجه التزام باید بپردازد. نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که شخص خریدار یا فروشنده زمانی که برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند برای یکدیگر ضمانت اجرا تعیین می‌کنند برای اینکه بتوانند از این ضمانت‌ اجرا استفاده کنند باید خودشان به تعهد خویش در تاریخ مقرر عمل کنند بنابراین اگر خریدار برای فروشنده وجه التزام به اندازه‌ی یک دهم مبلغ ثمن برای حضور در دفترخانه در تاریخ معین جهت تنظیم سند رسمی تعیین کرده باید خودش در آن تاریخ با میزان مبلغی که قرار بوده در آن روز به فروشنده منتقل کند در دفترخانه حاضر شود و این حضور و انجام تعهد خودش را ثبت کند. ‬‬‬
همچنین خریدار برای اینکه فروشنده ملک دیگری را به وی منتقل نکرده باشد بهتر است در بیع‌نامه این شرط را قید کند که در صورت مستحق‌الغیر درآمدن ملک (یعنی مالکِ ملک شخصی غیر از فروشنده بوده) حق فسخ خواهد داشت (یعنی می‌تواند قرارداد را بهم بزند).

موسسه حقوقی آرازفرتاک بهترین موسسه حقوقی در تهران  به شماره ثبت  42395 می باشد.  که از حاذق ترین ومعتبرترین در بخش های حقوق تجارت بین الملل و حقوق و دعاوی ملکی،دعاوی حقوقی،دعاوی کیفری و... به ارائه خدمات مشاوره حقوقی و وکالت ( وکیل کیفری ،وکیل ملکی،وکیل ثبتی و...) به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از داخلی و خارجی می پردازد.این موسسه  حقوقی در زمینه های تجارت الکترونیک، حقوق استارتاپ ها و شرکت ها، قانون مالکیت معنوی و اموال و مالکیت ، خدمات حقوقی به شرکت های دانش بنیان می تواند به شما عزیزان مشاوره دهد

دیدگاه کاربران
(مورد نیاز)
(مورد نیاز)