02188962168

هر آنچه در خصوص وکالت ملکی لازم است بدانیم

هر آنچه در خصوص وکالت ملکی لازم است بدانیم
خلاصه

کلمه وکالت در خرید و فروش ملک به چه معنا است؟تبدیل سند وکالتی به قطعی-تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و معامله وکالتی -وکالت فروش-ضرورت انتقال سریع ملک-فروش وکالتی با چند وکالتنامه

30 4 00

کلمه وکالت در خرید و فروش ملک به چه معنا است؟


طبق قانون مدنی کشور جمهوری اسلامی ایران وکالتنامه به عقدی گفته میشود که سبب این قرارداد یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را برای انجام امور خود وکیل میکند.
فردی که امور به او ملحق میشود وکیل نام دارد و کسی که به شخص دیگری وکالت میدهد موکل نامیده میشود.
دقت داشته باشید حتماً باید وکالتنامه شما باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانههای رسمی به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت وکالت شما فسخ شده و قانونی نیست.

 

وکالت


عقود و معاملات انواع مختلفی در قانون دارندکه یکی از آن‌ها وکالت است. به این معنا که یک طرف، دیگری را در انجام کاری نماینده خود کند.
شخص اول که وکالت می‌دهد، موکل و طرف دوم که انجام کار را به عهده می‌گیرد،‌ وکیل ملکی و قراردادی که از این بابت بین طرفین تنظیم می‌شود نیز قرارداد وکالت است.
بر خلاف تصور رایج، وکالت فقط مربوط به پرونده‌هایی نیست که ما به وکلای دادگستری می‌سپاریم و آن‌ها وکیل ما برای پیگیری امور قضایی می‌شوند بلکه وکالت به دو صورت وجود دارد:
اول- وکالت قضایی: برای پیگیری امور در دادگاه‌ها و مراجع دادگستری که توسط وکیل دادگستری انجام می‌شود.
دوم- وکالت اداری: برای انجام امور اداری در مسائل مختلف و توسط افراد عادی یا وکلای دادگستری انجام می‌شود.

 

تبدیل سند وکالتی به قطعی


برای اکثر افراد جامعه خرید خانه یکی از خریدهای بزرگ و اصلی دوران زندگی‌شان محسوب می‌شود و برای این کار سرمایه‌ای را که چندین سال جمع کرده‌اند هزینه می‌کنند. اما بسیار دیده شده که کلاهبرداران در معاملات مسکن به شیوه‌های مختلف پول را از چنگ خریداران در می‌آورند و آن‌ها را به خاک سیاه می‌نشانند. یکی از انواع معاملاتی که آبستن چنین خطراتی است، معاملات وکالتی است. اما اینکه معامله وکالتی چیست، چه خطراتی دارد و نحوه تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی چگونه است، فروش وکالتی چه مراحلی دارد و  وکالت بلاعزل چیست و …  سوالاتی هستند که در این مطلب می‌خواهیم به آن‌ها پاسخ دهیم.

 

تبدیل سند وکالتی ملک به قطعی و معامله وکالتی 


معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش سند را به نام خریدار نمی‌زند. در عوض به خریدار وکالت می‌دهد که خودش کارهای انتقال سند را انجام دهد. این نوع معامله فقط منحصر به ملک نیست و رد پایش هرجایی که پای سند و انتقال سند در میان است، مانند خرید و فروش خودرو، دیده می‌شود.
دلایل مختلفی برای این نوع معامله وجود دارد. گاهی اوقات ملک سند رسمی ندارد یا سندش به خاطر نداشتن پایان کار یا جریمه‌های شهرداری آماده نیست. یا ممکن است فروشنده بخواهد با این کار از زیر بار پرداخت مالیات شانه خالی کند.
گاهی اوقات فروشنده عجله دارد و می‌خواهد هرچه زودتر خانه را بفروشد، اما به علت طولانی بودن فرآیند انتقال سند به معامله وکالتی رو می‌آورد. گاهی هم سند در رهن بانک است و فعلا امکان آزادسازی و انتقال سند وجود ندارد.
از طرفی معمولا خانه‌هایی که به صورت وکالتی خرید و فروش می‌شوند نسبت به خانه‌هایی که هنگام فروش سند قطعی به خریدار منتقل می‌شود قیمت کمتری دارند. اما هیچ گرانی به دلیل نیست و هیچ ارزانی بی حکمت نمی‌باشد. شاید قیمت این خانه‌ها کمتر باشد، اما خطرات معامله‌شان به مراتب بیشتر است.


 

وکالت فروش


با توجه به آنچه در مورد قرارداد وکالت گفته شد، در خرید و فروش ملک یا حتی ماشین امکان دارد که فروشنده به خریدار وکالت در پیگیری امور اداری و انتقال سند را بدهد.
در این صورت خریدار برای انجام امور اداری، نیازی به حضور فروشنده ندارد و می‌تواند از جانب خود تمامی امور را پیگیری کند. نکته‌ای که در این مورد باید به آن توجه کنید این است که معمولا با تنظیم قرارداد وکالت خریدار بخشی از پول یا تمامی آن را به فروشنده منتقل می‌کند. با این فرض که این قرارداد،‌ قرارداد خرید ملک است. در حالی‌که هر نوع خرید و فروشی باید در قالب عقد بیع یا همان خرید و فروش بین آن‌ها تنظیم شود و به امضا برسد.

 

ضرورت انتقال سریع ملک


وکالت فروش برای انجام امور اداری و در نهایت تنظیم سند به خریدار داده می‌شود
و از زمان تنظیم وکالتنامه تا انتقال سند به نام خریدار ممکن است، ‌اتفاقات زیادی از جمله:
فوت هر یک از طرفین یا فروش مال توسط فروشنده به افراد دیگر و…، حادث شود.
در نتیجه مطمئن‌ترین راه این است که در اولین فرصت سند را به نام خود انتقال دهید.

 

فروش وکالتی با چند وکالتنامه


همیشه این گونه نیست که مالک اصلی که ملک به نام اوست، فروشنده باشد،
به این صورت که ممکن است شما به عنوان خریدار،‌ ملک را از شخصی بخرید که او هم ملک را وکالتی خریده است و به نام او سند منتقل نشده و این زنجیره تا چند دست وجود داشته باشد.
در این موارد لازم است،‌ وکالتنامه اولیه که توسط مالک تنظیم شده را با دقت کافی مطالعه نمایید و از صحت آن مطمئن شوید.


 

نکاتی که در معاملات وکالتی باید به آن دقت کرد


در معامله‌های کلان که از طریق وکالت‌نامه صورت می‌گیرد الزامی است که پیش از انجام معامله اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه‌ای که تنظیم کننده سند بوده است، کتباً استعلام شود.
مبایعه نامه و وکالت‌نامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند. در واقع دو عضو جدا نشدنی شمرده می‌شوند و هرگز بدون مبایعه نامه و صرفاً به اعتبار تنظیم وکالت‌نامه معامله‌ای انجام ندهید.
بهتر است جهت پیشگیری از سوء استفاده از وکالت‌نامه در آینده، دقت شود که وکالت‌نامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد.
از انجام معامله‌هایی که به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا این‌که موکلین افراد متعددی همانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب کنید.
در صورت انجام دادن معاملات باوکالت رسمی همانند املاک در رهن بانک‌ها و ملک وکالتی سعی کنید در اسرع وقت و  در کمترین زمان نسبت به دریافت سند قطعی ملک اقدامات لازم را انجام دهید.
دقت داشته باشید اگر معامله‌ای ازطریق تفویض وکالت انجام شود، وکالت‌نامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، باید به صورت دقیق مطالعه شده تا به صورت دقیق مشخص شود فردی که به نام وکیل شناخته شده است دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
در تنظیم سندهایی که شامل وکالت بلا عزل است ازآنجایی‌که موکل شما حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده است و شخصاً نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا به‌طور صریح در وکالت‌نامه خود قید کنید که موکل هیچ‌گونه حق دخالت و اجرای آن را ندارد و این مجوز را از او ساقط کنید.

 

مدت در وکالتنامه


یکی از موارد ضروری که در وکالت باید توجه کافی به آن داشته باشید این است که :
در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد.
چرا که همیشه زمان پیگیری امور اداری و انتقال سند از ابتدا مشخص نیست
و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن، وکالت باطل می‌شود.
تنظیم وکالت فروش ملک به صورت رسمی
مهم‌ترین نکته‌ای که در رابطه با تنظیم وکالت فروش ملک باید به آن توجه کنید این است که :
وکالتنامه خود را به صورت رسمی یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید تا در استفاده و ارائه آن به مراجع اداری و قضایی مشکلی نداشته باشید.
در غیر این صورت تنظیم وکالتنامه اعتباری ندارد و اثبات آن بسیار مشکل است.
به علاوه مواردی که در وکالتنامه قید می‌کنید به اندازه رسمیت داشتن آن اهمیت دارد
و باید با دقت و توجه کافی آن را تنظیم نمایید.
چه بسا که یک مورد نادرست در وکالتنامه می‌تواند تمامی سرمایه شما را بر باد دهد.


 

تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک چیست؟


ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمیتوان گرفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد.
در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود.
تفکیک و افراز را برای شما توضیح دادیم. تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز میباشد و هردوی آنها را شامل میشود.
فروش ملک مشاعی بدون رضایت مالکین دیگر امکان پذیر است؟
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.
اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.

 

آیا وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد؟


انعقاد معامله ای برای خود وکیل ممنوعیتی قانونی ندارد و در صورتیکه وکالت فروش به صورت مطلق به وکیل داده شده باشد و بهای کالا در آن معین باشد ، وکیل می تواند معامله را برای خود واقع سازد مگر اینکه موکل ،وکیل را صراحتا از معامله با خود منع کرده باشد.بنابراین طبق ظاهر ماده 198 قانون مدنی در وکالت مطلق (که نه جواز انجام معامله با خود ذکر شده و نه منع آن ) معامله با خود اصولا صحیح است .مگر اینکه شخصیت وکیل علت عمده عقد باشد.

موسسه حقوقی آرازفرتاک بهترین موسسه حقوقی در تهران  به شماره ثبت  42395 می باشد.  که از حاذق ترین ومعتبرترین در بخش های حقوق تجارت بین الملل و حقوق و دعاوی ملکی،دعاوی حقوقی،دعاوی کیفری و... به ارائه خدمات مشاوره حقوقی و وکالت ( وکیل دعاوی حقوقی ،وکیل ملکی،وکیل ثبتی و...) به اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از داخلی و خارجی می پردازد.این موسسه  حقوقی در زمینه های تجارت الکترونیک، حقوق استارتاپ ها و شرکت ها، قانون مالکیت معنوی و اموال و مالکیت ، خدمات حقوقی به شرکت های دانش بنیان می تواند به شما عزیزان مشاوره دهد



 

دیدگاه کاربران
(مورد نیاز)
(مورد نیاز)